“金九”旺季供應(yīng)的井噴，雖短期內(nèi)難以消化，但卻為“銀十”的到來(lái)打下基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)后市，旺季后勁十足，“銀十”成色或可期。

　　1.土地市場(chǎng)

　　供需量持續(xù)下滑10月拐點(diǎn)開(kāi)啟新的供應(yīng)高峰

　　1、成都市土地供需走勢(shì)

　　2013年1-9月，成都市土地總供應(yīng)面積11320.30畝，與去年同期相比下降31.09%；1-9月土地總成交面積10269.42畝，與去年同期相比下降23.83%。

　　9月成都市土地總供應(yīng)面積843.03畝，環(huán)比下降13.24%，同比下降80.53%；本月土地成交面積791.86畝，環(huán)比下降16.58%，同比下降77.63%。

　　本月成都市共出讓土地20宗，共成交17宗，從供需宗數(shù)來(lái)看，本月處于較高水平；但從供需總面積來(lái)看，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降，由于近幾月供地多中小型地塊，因此面積總量則較小。尤其是本月供應(yīng)土地中，小型地塊占比巨大，平均占地面積僅40余畝。

　　1.1主城區(qū)土地市場(chǎng)供需趨勢(shì)

　　2013年1-9月主城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)面積2791.47畝，與去年同期比較下降30.57%。土地成交面積2688.07畝，與去年同期比較下降24.05%。

　　9月主城區(qū)土地供應(yīng)面積480.14畝，環(huán)比微幅上漲3.2%，同比下降61.76%。成交方面，本月主城區(qū)土地成交面積431.43畝，環(huán)比下降2.6%，同比下降57.64%。

　　本月主城區(qū)土地供需量基本保持平穩(wěn)，供應(yīng)地塊主要集中在城南大源板塊。根據(jù)國(guó)土局土地公告信息來(lái)看，在連續(xù)4個(gè)月的集中放量后，預(yù)計(jì)下月主城區(qū)土地將稍稍回落。

　　1.1.1主城區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年1-9月成都市主城區(qū)成交土地可建面積共663.03萬(wàn)平米，其中住宅可建面積為327.81萬(wàn)平米，商業(yè)可建面積為335.22萬(wàn)平米。

　　9月主城區(qū)成交土地面積約合28.76萬(wàn)平米，總可建面積為88.45萬(wàn)平米，其中住宅可建面積為65.87萬(wàn)平米，環(huán)比上漲145%，同比下降61.27%；商業(yè)可建面積為22.58萬(wàn)平米，環(huán)比下降85.05%，同比下降82.59%。

　　1.2郊區(qū)土地市場(chǎng)供需概況

　　2013年1-9月郊縣區(qū)土地總供應(yīng)面積8528.83畝，與去年同期比較下降31.26%。成交土地面積7581.35畝，成交與去年同期比較下降23.75%。

　　9月郊縣區(qū)總計(jì)供應(yīng)土地362.89畝，環(huán)比下降28.31%，同比下降88.20%。成交方面，本月郊區(qū)成交土地360.43畝，環(huán)比下降28.79%，同比上漲85.70%。

　　近5個(gè)月來(lái)，郊縣區(qū)土地供需量呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，本月已經(jīng)跌至近1年來(lái)最低值。在歷經(jīng)4個(gè)月的供地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變后，下月供地結(jié)構(gòu)將有所扭轉(zhuǎn)，郊縣區(qū)供地量將大幅回升。

　　1.2.1郊縣區(qū)成交土地可建面積概況

　　2013年1-9月成都市郊縣區(qū)成交土地可建面積共1507.25萬(wàn)平米，其中住宅可建面積為826.94萬(wàn)平米，商業(yè)可建面積為680.31萬(wàn)平米。

　　9月郊縣區(qū)成交土地面積約合24.03萬(wàn)平米，總可建面積為62.41萬(wàn)平米，其中住宅可建面積為23.11萬(wàn)平米，環(huán)比下降68%，同比下降86.68%；商業(yè)可建面積為39.29萬(wàn)平米，環(huán)比下降29%，同比上漲72.54%。

　　1.2.2本月土地詳細(xì)信息

　　1.2.3.1新增土地公告信息

　　主城區(qū)土地公告情況：9月主城區(qū)共發(fā)布10宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，凈用地面積共計(jì)444畝，約合30萬(wàn)平方米，總可建面積約為117萬(wàn)平方米。

　　郊縣區(qū)土地公告情況：9月郊縣區(qū)共發(fā)布32宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，凈用地面積共計(jì)2302畝，約合153萬(wàn)平方米，總可建面積約為370萬(wàn)平方米。

　　1.2.3.2土地成交信息

　　主城區(qū)土地成交情況：9月主城區(qū)共出讓6宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中高新區(qū)出讓4宗、金牛區(qū)1宗，錦江區(qū)1宗。

　　郊縣區(qū)土地成交情況：9月郊縣區(qū)共出讓11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其中邛崍4宗、郫縣2宗、大邑1宗、新都1宗、都江堰1宗、崇州1宗，龍泉1宗。

　　1.3小結(jié)與預(yù)測(cè)

　　本月中小型地塊當(dāng)?shù)?，則供需總量偏少。主城區(qū)土地供需量持平，郊縣區(qū)土地供需量跌至最低點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)截止到9月底，將于10月出讓的土地共21宗，出讓的土地面積約1640畝，供應(yīng)面積與本月相比大幅提高。根據(jù)以往市場(chǎng)表現(xiàn)，第四季度供地量將逐月加大，而10月正是拐點(diǎn)，將開(kāi)啟本年度新的供地高峰。根據(jù)目前房企土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，不少開(kāi)發(fā)商都有強(qiáng)烈的拿地需求，后市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將十分激烈。

　　2.主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)

　　“金九”供應(yīng)創(chuàng)新高成交旺季顯低調(diào)

　　2.1本月主城區(qū)供需概況

　　9月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)異?；鸨?，刷新歷史高位；成交數(shù)據(jù)延遲，表現(xiàn)低調(diào)。其中，供應(yīng)方面：供應(yīng)面積163.77萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲45.82%，同比上漲59.56%。成交方面：成交套數(shù)7674套，環(huán)比下降8.85%，同比下降7.75%；成交面積74.08萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.84%，同比下降9.16%。本周供應(yīng)大漲，供需比大幅攀升，供求矛盾持續(xù)緩和。

　　2013年1月-9月底主城區(qū)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為844.84萬(wàn)平方米，累計(jì)同比上漲41.19%(9月數(shù)據(jù)，部分樓盤(pán)未剔除部分底商)；供應(yīng)套數(shù)不詳。成交套數(shù)為85004套，成交面積826.53萬(wàn)平方米，分別累計(jì)同比上漲23.8%和28.16%；供需比為1.02。

　　2.2本月主城區(qū)商品住宅供需詳情

　　9月高新區(qū)供應(yīng)沖高，成交仍居首位，供應(yīng)面積達(dá)49.58萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.6%，成交面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.36%。成華區(qū)供需居次，供應(yīng)面積42.22萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲34.63%；成交面積15.51萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.15%。其余各行政除金牛區(qū)和青羊區(qū)外，供應(yīng)端均大幅上漲，而成交端各行政區(qū)保持平穩(wěn)，各行政區(qū)供應(yīng)矛盾大有改觀。

　　2.3小結(jié)與預(yù)測(cè)

　　小結(jié)：“金九”供應(yīng)創(chuàng)新高成交旺季顯低調(diào)

　　本月作為房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季的“金九”時(shí)節(jié)，開(kāi)發(fā)商可謂是做足戲碼，紛紛加大供應(yīng)入市，導(dǎo)致本月的供應(yīng)空前，單月供應(yīng)量突破160萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷年來(lái)最高紀(jì)錄。“金九”在供應(yīng)端可算是成色頗足，但成交端就監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示卻并未顯火爆跡象。其主要原因在于，首先，由于數(shù)據(jù)備案的程序特性決定了數(shù)據(jù)具有一定的延遲可能。其次，供應(yīng)的陡增使置業(yè)者的可供選擇性大大增強(qiáng)，從而開(kāi)發(fā)商銷售量上去了，但火爆情形就少了。但就實(shí)際市場(chǎng)觀測(cè)來(lái)看，“金九”成色尚可。

　　預(yù)測(cè)：旺季后勁十足“銀十”成色或可期

　　“金九”旺季供應(yīng)的井噴，雖短期內(nèi)難以消化，但卻為“銀十”的到來(lái)打下基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)后市，旺季后勁十足，“銀十”成色或可期。主要基于以下幾點(diǎn)：首先，“銀十”的開(kāi)端即為十一長(zhǎng)假，且又逢秋季房交會(huì)，是一年一度難得一遇的銷售走量的好時(shí)機(jī)。其次，“金九”后期供應(yīng)急推，為“銀十”做好了充分的庫(kù)存準(zhǔn)備。再次，備案數(shù)據(jù)的持續(xù)恢復(fù)和“金九”實(shí)際市場(chǎng)熱度的延續(xù)，銷量勢(shì)必上漲。在這些因素的影響下，“銀十”仍可期待。雖近期言成都公積金新政將于十一月開(kāi)始執(zhí)行，新政提高了公積金貸款的門(mén)檻，降低了貸款額度，緩解了銀行資金壓力。但政策對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，尤其是對(duì)剛需人群，影響較大的或許是付款方式的變化。因此無(wú)論是近期或是中長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)的影響或都是有限的。

　　3.二手商品住宅市場(chǎng)

　　二手住宅成交小幅上漲持續(xù)低位平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

　　3.1成都市主城區(qū)二手住宅成交概況

　　9月，成都二手住宅成交量為3744套，成交量小幅上漲，環(huán)比上漲1.96%，同比下降34.26；成交面積為33.41萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.8%，同比下降32.31%。

　　截止9月，2013年主城區(qū)二手住宅市場(chǎng)總體成交套數(shù)為51696套，成交面積為451.83萬(wàn)㎡。分別累計(jì)同比上漲27.43%和28.07%。本月成交的回暖未有顯現(xiàn)使本年度累計(jì)成交量上漲幅度持續(xù)放緩，與12年同期的成交差距逐步縮小，而本月對(duì)購(gòu)房資格審查的趨嚴(yán)和銀行貸款利率的上浮，為這種放緩態(tài)勢(shì)再添動(dòng)力。

　　3.2各行政區(qū)二手房成交詳情

　　9月，成都各行政區(qū)成交量基本保持平穩(wěn)走勢(shì)。其中，金牛區(qū)成交量最高，成交748套，環(huán)比上漲5.35%；高新區(qū)成交上漲幅度最大，成交620套，環(huán)比上漲20.39%；錦江區(qū)成交量最低，成交510套，環(huán)比下降7.94%。預(yù)計(jì)后市各行政區(qū)成交量仍將持續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。

　　3.3中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)--全市指數(shù)

　　2013年08月中原(成都)領(lǐng)先指數(shù)為249.1，樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為9781元/平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.1%。成交量方面，成交套數(shù)3672套，成交面積32.5萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降6.0%和5.4%。

　　本月二手住宅市場(chǎng)備案成交套數(shù)較上月小幅下降，但此數(shù)據(jù)具有滯后性，并未反映當(dāng)前市場(chǎng)狀況。實(shí)際上，自進(jìn)入7月份樓市傳統(tǒng)淡季，二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)即呈現(xiàn)淡季不淡、熱度不減的態(tài)勢(shì)。8月份，樓市政策環(huán)境未表現(xiàn)出明顯利好或利空的消息，但各方對(duì)市場(chǎng)看好的信心持續(xù)高漲，另外大多數(shù)置業(yè)者們也擔(dān)憂在即將到來(lái)的“金九銀十”，房?jī)r(jià)或經(jīng)歷一波漲價(jià)的過(guò)程，因此不管是首次置業(yè)者還是改善性需求都表現(xiàn)出迫切入市的心理，造成實(shí)際成交量較7月份環(huán)比明顯上漲。

　　本月漲價(jià)樓盤(pán)占比較上月繼續(xù)下降，但漲幅較上月有所增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市76個(gè)樣本樓盤(pán)中，本月有84.2%的樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)上漲，較上月下降了5.3個(gè)百分點(diǎn)，其中漲價(jià)幅度在5%以上的樓盤(pán)占比為6.6%，較上月增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)。降價(jià)樓盤(pán)占比大多集中在5%以內(nèi)，占比為13.2%。

　　注：中原領(lǐng)先指數(shù)是既能夠反映國(guó)家或區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情，又可反映出不同物業(yè)類型的變化行情，指數(shù)的變動(dòng)可以描繪房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，并預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　指數(shù)建立標(biāo)準(zhǔn)：首先將研究對(duì)象--二手成交的樓盤(pán)，按照一定的規(guī)則，劃分為多個(gè)控制點(diǎn)(控制點(diǎn)：若干個(gè)樓盤(pán)組成的集合)。其次，按照既定的規(guī)則，在控制點(diǎn)內(nèi)設(shè)立樣本標(biāo)準(zhǔn)；再次，將采集的成交樣本按樣本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并以此標(biāo)準(zhǔn)化的樣本價(jià)格計(jì)算各個(gè)控制點(diǎn)的成交均價(jià)。最后，在獲得控制點(diǎn)成交均價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行各期各類指數(shù)的計(jì)算，構(gòu)建多層次的價(jià)格指數(shù)體系。

　　3.4小結(jié)

　　二手住宅成交小幅上漲持續(xù)低位平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

　　本月二手住宅成交量小幅上漲，整體維持低位平穩(wěn)走勢(shì)。至13年4月以來(lái)，成交量持續(xù)的低位平穩(wěn)走勢(shì)使本年度累計(jì)成交量上漲幅度持續(xù)放緩，而近期對(duì)購(gòu)房資格審查的趨嚴(yán)和銀行貸款利率的提高，為二手住宅的回暖蒙上一層陰影。據(jù)此，預(yù)計(jì)后市二手住宅成交仍將維持平穩(wěn)走勢(shì)。