活在這樣一個(gè)好的年代，今天成功也得益于這樣一個(gè)好的時(shí)機(jī)，努力去做就能夠做得出來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 本刊編輯部 談到寶龍集團(tuán)總裁許華芳，人們一般會(huì)想到什么？

　　“少帥”、“子承父業(yè)”或許是多數(shù)人首先想到的關(guān)鍵詞，但熟悉他的人或許會(huì)用“謙和”、“勤勉”來形容。

　　隨著國(guó)內(nèi)諸多房地產(chǎn)企業(yè)逐漸步入新老交替階段，第二代企業(yè)家開始嶄露頭角，在此間，許華芳無疑是其中具有代表性的一位。

　　許華芳進(jìn)入寶龍集團(tuán)已近14 年，建立寶龍城市廣場(chǎng)品牌、快速擴(kuò)張、推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)香港上市、移師上海等舉措，已被外界視為其出色才能的證明。

　　不過，許華芳將這些歸功于“一個(gè)好的年代”。

　　“活在這樣一個(gè)好的年代，今天成功也得益于這樣一個(gè)好的時(shí)機(jī)，所以我們比誰(shuí)都更努力，因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)做得更好。”在2013 年博鰲房地產(chǎn)論壇期間，觀點(diǎn)新媒體與許華芳有了一次近距離交流的機(jī)會(huì)。

　　“工作狂”

　　出生于澳門的許華芳，自幼就被父親寄予厚望。為了培養(yǎng)接班人，寶龍集團(tuán)董事局主席許健康堅(jiān)持讓許華芳留在國(guó)內(nèi)，入讀廈門大學(xué)。

　　據(jù)許華芳回憶，當(dāng)時(shí)父親之所以會(huì)做出這樣的決定，主要還是考慮到國(guó)內(nèi)有巨大的商機(jī)，在國(guó)內(nèi)讀書，可以更容易理解、適應(yīng)價(jià)值觀和文化。

　　在廈門大學(xué)工商管理畢業(yè)后，許華芳又進(jìn)入長(zhǎng)江商學(xué)院學(xué)習(xí)并獲EMBA學(xué)位，之后開始進(jìn)入寶龍，從基層做起。25歲開始，他便擔(dān)起集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的重要責(zé)任。

　　“我一畢業(yè)就到公司，正好10年，商業(yè)地產(chǎn)從開始到現(xiàn)在，也整整十年了，寶龍做地產(chǎn)做了20多年。很慶幸不論是在公司的轉(zhuǎn)型，還是新的戰(zhàn)略道路起步、發(fā)展，我都能夠盡力，并一路走下來。”父親對(duì)于許華芳的影響是深遠(yuǎn)的，不僅在其學(xué)生時(shí)代為他指明方向，現(xiàn)已獨(dú)當(dāng)一面的許華芳仍然十分尊重許健康的看法。

　　“主席具有一票否決權(quán)。對(duì)于不同的意見或者覺得不合適的東西，主席可以一票否認(rèn)，這是我們堅(jiān)決執(zhí)行的。”許華芳還透露：“盡管如此，對(duì)于不太贊成的想法，主席還是會(huì)讓我們?nèi)ピ?，也愿意讓我們?nèi)グl(fā)揮個(gè)性，總會(huì)有對(duì)的或錯(cuò)的結(jié)果，我們也都會(huì)積極面對(duì)。”

　　相比業(yè)界對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的擔(dān)憂，許華芳覺得自己趕上了一個(gè)好的年代。

　　“很多人都說商業(yè)地產(chǎn)存在供應(yīng)過大的問題，我也認(rèn)可，而且某些是政府追求過度的原因。但是作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員，我的理解是，未來任何行業(yè)都將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，特別是在中國(guó)，中國(guó)人做生意都是供應(yīng)過量、競(jìng)爭(zhēng)過頭的。”在他看來，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然缺少好的綜合體、好的購(gòu)物中心，同時(shí)卻充斥著很多不好的、甚至做不出來的綜合體，市場(chǎng)尚未成熟。

　　“如果是在日本，或者其他商業(yè)地產(chǎn)已十分成熟的地方，就算是天才估計(jì)也沒用。這是我的想法，在中國(guó)這個(gè)努力能有成就的年代，就必須要努力，所以我們比誰(shuí)都更努力，因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)做得更好。”

　　也正是這種“比誰(shuí)都更努力”的心態(tài)，在員工眼中，許華芳是一個(gè)徹頭徹尾的工作狂，除了工作之外，再無其他愛好。“我是怪人，很少興趣和愛好，比較喜歡工作。”許華芳非常認(rèn)同別人眼中的自己。

　　或許是從基層做起的緣故，已是總裁的他仍會(huì)將工作做得非常具體，因此“忙”是他的日常狀態(tài)。

　　“我這個(gè)工作習(xí)慣還是不好，很多事也是很具體，這是工作習(xí)慣問題。”

　　談商業(yè)

　　相比初入公司之時(shí)，許華芳對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有著更深的理解和感悟。

　　“中國(guó)的零售業(yè)增長(zhǎng)仍然快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這也就意味著，蛋糕在不斷增長(zhǎng)，不論國(guó)家經(jīng)濟(jì)如何，中國(guó)的零售業(yè)還有很大的發(fā)展空間。”

　　在他看來，中國(guó)社會(huì)目前存在兩類人，一類是比較有錢的，歸類于大城市消費(fèi)；另一類就是農(nóng)村還沒真正開發(fā)出來的潛在消費(fèi)群，所以商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的行業(yè)，有持續(xù)的生命力，也是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)。

　　面對(duì)二三線城市供應(yīng)過剩的質(zhì)疑，許華芳認(rèn)為，除了一線城市行業(yè)特點(diǎn)比較明顯之外，二、三、四線區(qū)別不大。

　　“寶龍已經(jīng)沒有去判斷究竟是什么級(jí)別的城市了，更大程度上會(huì)考慮供需關(guān)系。中國(guó)仍處于一種供需不平衡的結(jié)構(gòu)，有的城市很缺，有的城市很多。”

　　許華芳以沈陽(yáng)、成都等地為例指出，有的城市提出在三年之內(nèi)蓋100 個(gè)購(gòu)物中心，這是不現(xiàn)實(shí)的。

　　“盡管城市很大，潛力很好，但我覺得用十年或許可以消化掉這部分供應(yīng)，用三年時(shí)間是不現(xiàn)實(shí)的。而這種情況下，零售商占據(jù)上風(fēng)，這就是市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。”

　　談及企業(yè)的發(fā)展，許華芳認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)很少有人在講核心競(jìng)爭(zhēng)力了，因?yàn)?ldquo;一招鮮”已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)，真正的競(jìng)爭(zhēng)力在于企業(yè)的均好性。

　　他坦言，寶龍?jiān)诰眯苑矫孀钚枰嵘木褪瞧焚|(zhì)。

　　“這兩年，我們花了很多心思在品質(zhì)提升方面。以前，我們進(jìn)入20 多個(gè)省市，錢沒少花，但做出來的東西不是我們想要的?，F(xiàn)在進(jìn)入的城市變少，更加聚焦。”

　　除此之外，在產(chǎn)品類型方面，寶龍也有更新的探索。

　　“我們以前做大的購(gòu)物中心，現(xiàn)在大、中、小都有，今年也一直在研發(fā)新的產(chǎn)品線——開放式的商業(yè)街區(qū)。眼下，市場(chǎng)上同質(zhì)化程度比較高，而且電子商務(wù)的零售比例降低，所以會(huì)改變現(xiàn)在的消費(fèi)習(xí)慣。消費(fèi)者的生活習(xí)慣一旦改變，也就意味著對(duì)商業(yè)的體驗(yàn)、感受、環(huán)境有新的要求。”許華芳續(xù)稱，人們?cè)絹碓街匾曮w驗(yàn)性消費(fèi)，呆在一個(gè)“盒子”里還是比較悶，而開放式的街區(qū)就可以接近自然，能夠更好的滿足客戶需求，這也將會(huì)是一個(gè)新的趨勢(shì)。

　　論寶龍

　　中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布后，外界認(rèn)為寶龍上半年的業(yè)績(jī)并不是非常耀眼。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年6 月底，寶龍收入約為34.72 億元，同比上升24.1% ；物業(yè)銷售金額約為30.39 億元，同比上升28.6%。8 月中旬，許華芳在中期業(yè)績(jī)記者會(huì)上表示，雖然上半年物業(yè)銷售額僅30.4 億元，但有信心完成全年80 億的目標(biāo)。

　　許華芳介紹，今年年底，寶龍會(huì)開設(shè)福建、上海2 個(gè)新商場(chǎng)，其中福建城市廣場(chǎng)招商率已達(dá)90%，上海城市廣場(chǎng)招商率亦超過80%。

　　除此之外，寶龍今年還會(huì)加大5 個(gè)方面的發(fā)展。

　　“首先，我們今年調(diào)整了城市聚焦，未來我們的第一聚焦核心是以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)，再加上寶龍?jiān)瓉淼睦细鶕?jù)地福建、山東；第二，在堅(jiān)持做商業(yè)的同時(shí)，還會(huì)注重產(chǎn)品創(chuàng)新，并在開放式街區(qū)方面投放精力，明年應(yīng)該會(huì)有一個(gè)成果面市。”許華芳稱，除此之外，寶龍還計(jì)劃參考學(xué)習(xí)國(guó)際的先進(jìn)行業(yè)，打造自己的資產(chǎn)管理平臺(tái)。

　　“而到今年年底，我們還會(huì)正式出臺(tái)兩個(gè)購(gòu)物中心的電子商務(wù)平臺(tái)。”據(jù)介紹，許華芳口中的這個(gè)電商與其他國(guó)內(nèi)做的電商不同，將做成以支持服務(wù)購(gòu)物中心為核心的電子商務(wù)。

　　“確切來講，今年有15 個(gè)購(gòu)物中心，我們做的電商平臺(tái)不是一個(gè)，而是一個(gè)購(gòu)物中心搭配一個(gè)電商，從而在更大程度上支持購(gòu)物中心里面的200 個(gè)商戶，并設(shè)一個(gè)物流點(diǎn)，服務(wù)周邊兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)人群。”

　　在人才方面，寶龍還計(jì)劃在短時(shí)間內(nèi)成立寶龍商學(xué)院。

　　“希望在未來3 年之內(nèi)，我們的年復(fù)合增長(zhǎng)率能夠?qū)崿F(xiàn)30%-50%。也就是說，如果市場(chǎng)配合就有希望達(dá)到50%，因?yàn)槲覀冇谐渥愕呢浽矗蝗绻袌?chǎng)一般，那就是30%。2016 年以后，寶龍將會(huì)更趨穩(wěn)健。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)寶龍集團(tuán)總裁許華芳先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍下半年在上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的計(jì)劃？

　　許華芳：寶龍還是比較積極的，進(jìn)入上海3 年有余，現(xiàn)在已經(jīng)做了4 個(gè)項(xiàng)目，今年拿到了奉賢、嘉定兩個(gè)項(xiàng)目，下半年還有一、兩個(gè)項(xiàng)目在洽談當(dāng)中，我們也希望能積極地參與到上海的商業(yè)發(fā)展當(dāng)中。

　　項(xiàng)目具體情況目前還不大方便透露，但我們主要還是在外環(huán)做地鐵上蓋物業(yè)，堅(jiān)持做服務(wù)15-25 萬人口的社區(qū)綜合體，這也是我們?cè)谏虾Ｗ龅闹髁Ξa(chǎn)品，以此為一條主線在“打仗”。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么看好這個(gè)市場(chǎng)？

　　許華芳：對(duì)于上海來說，這一塊算是一個(gè)空白。比如，我們?cè)跍牡谝粋€(gè)項(xiàng)目是曹路寶龍城市廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目今年就會(huì)開業(yè)。如果你問上海人，他們或許都不知道曹路在哪里，但是從項(xiàng)目動(dòng)工、銷售、招商來看我們發(fā)現(xiàn)這其實(shí)是一個(gè)很好的現(xiàn)象：周邊3-5 公里范圍內(nèi)沒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，此類項(xiàng)目稀缺。所以我們的項(xiàng)目一出來就能夠滿足一個(gè)地方的需求，相信今年年底開業(yè)之時(shí)，我們會(huì)收獲比較好的效果。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)擔(dān)心供應(yīng)過剩的問題？

　　許華芳：很多人都說商業(yè)地產(chǎn)存在供應(yīng)過大的問題，我也認(rèn)可，而且某些是政府追求過度的原因。但是作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員，我的理解是，未來任何行業(yè)都將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，特別是在中國(guó)，中國(guó)人做生意都是供應(yīng)過量、競(jìng)爭(zhēng)過頭的。但我相信行行出狀元，市場(chǎng)上還是缺少好的綜合體、好的購(gòu)物中心，但同時(shí)卻做出了很多不好的、甚至做不出來的綜合體，這類項(xiàng)目在未來也會(huì)出現(xiàn)很多，所以分化得很厲害，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)在分化，各行各業(yè)都是這樣走過來的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這對(duì)于開發(fā)商而言是挑戰(zhàn)，是不是也意味著會(huì)有更大的機(jī)遇在其中？

　　許華芳：可以這樣理解。回顧在中國(guó)發(fā)展了這么多年的商業(yè)地產(chǎn)，好的公司、好的商場(chǎng)數(shù)量有限，所以市場(chǎng)仍然存有機(jī)會(huì)，讓有能力的人做得更好。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎樣的商場(chǎng)亦或綜合體項(xiàng)目能夠稱得上是好的商業(yè)？

　　許華芳：商業(yè)很難用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來理解，因?yàn)榉趾芏喾N，有大綜合體、有城市級(jí)別、社區(qū)級(jí)別。像蘇州那種鄰里中心做得很好，但在全國(guó)范圍內(nèi)就沒有什么影響了；還有就是恒隆在上海的高端商業(yè)做得也很好。我的理解概念是，衡量購(gòu)物中心的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要看它在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)能不能成為客群消費(fèi)的絕對(duì)龍頭，同時(shí)還要有較長(zhǎng)的持續(xù)性，客戶滿意度、服務(wù)精細(xì)度也都是衡量項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍這些方面是如何操作的？有沒有形成一套成熟的模式？

　　許華芳：理論上，這個(gè)模式在上海技術(shù)含量更單純一點(diǎn)。定位很清晰，就是服務(wù)周邊的20 萬人，也就是說，目標(biāo)客群就是在一小時(shí)或者半小時(shí)范圍內(nèi)能到達(dá)這里的人，只要滿足他們的需求就行，所以最具技術(shù)含量的要素就是商家的信息。其實(shí)，開發(fā)商市場(chǎng)調(diào)研做得再好，數(shù)據(jù)也不會(huì)比零售商來得更準(zhǔn)，因?yàn)樗麄儾攀亲罱咏蛻舻囊粚印?/p>

　　今年已經(jīng)是寶龍做商業(yè)的第十個(gè)年頭了，所以我們跟零售商的關(guān)系比較密切，會(huì)與零售商共同分析、討論定位，還沒做產(chǎn)品就已跟商家有比較好的溝通。

　　以上海為例，這種項(xiàng)目屬于一站式的，能夠滿足基本需求，包括超市、電影院、電玩、卡拉OK、餐飲等，還會(huì)有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的輔助，不過現(xiàn)在慢慢也會(huì)多一些配套類的產(chǎn)品，比如教育、美容美發(fā)等，這種配套類產(chǎn)品在市場(chǎng)上會(huì)得到爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何有效地利用這些資源的？

　　許華芳：作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，我覺得最關(guān)鍵的就是整合資源。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也很好理解，就是整合資源，會(huì)牽涉到方方面面的資源和數(shù)據(jù)，而且要求更加精細(xì)。因?yàn)樯碳抑g是互相增值的，而非互相競(jìng)爭(zhēng)。

　　比如，我們很多商戶都是因?yàn)橛蠥 就會(huì)有B，有A、B 就會(huì)有C，這是一個(gè)串聯(lián)的過程?，F(xiàn)在很多新入行的企業(yè)為什么很難做起來？就是因?yàn)闆]有這個(gè)資源，不知道要從A 開始，可能先找到了C 或者D，但他不知道因?yàn)橛蠨，A 就不來了。

　　這些情況都是存在的，如果弄不明白“流程”和“玩法”，就會(huì)錯(cuò)位。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些算是商業(yè)秘密嗎？

　　許華芳：不算，我覺得算是經(jīng)驗(yàn)。我們之所以會(huì)搬到上海，一個(gè)很重要的原因就是考慮到跟商家的溝通。因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變的，如果沒有定期溝通，很容易出現(xiàn)脫節(jié)的情況，這個(gè)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)非常激烈。

　　觀點(diǎn)新媒體：以屈臣氏為例，寶龍是否與屈臣氏有較多的合作？寶龍與此類品牌商是如何合作的？

　　許華芳：很多，我們?cè)诖蟛糠殖鞘卸加泻献?。我覺得已成規(guī)模的企業(yè)跟零售商的合作，互相信任是關(guān)鍵。

　　觀點(diǎn)新媒體：在項(xiàng)目初期，為了吸引這些商家進(jìn)駐，公司會(huì)不會(huì)推出一些針對(duì)性的優(yōu)惠？

　　許華芳：一個(gè)商務(wù)行為是一個(gè)行業(yè)的習(xí)慣，與屈臣氏或者全國(guó)大規(guī)模的連鎖商合作后，我們與商戶之間的關(guān)系就更加密切了，因?yàn)檫@些連鎖商的進(jìn)駐會(huì)給我們加分。與此同時(shí)，這些商家也相信能在我們的商場(chǎng)賺到錢，可以說這是信任的基礎(chǔ)。

　　比如，有的商家與我們合作，合同都不談，每次合同只談一次，以后每年就只有一份合同，而且每年的商務(wù)條件也一樣，與屈臣氏的合作理論上也是一樣的。我們不會(huì)在一個(gè)點(diǎn)上謀求利益最大化，而會(huì)是在一個(gè)均等的水平上發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍?jiān)谄渌貐^(qū)如何發(fā)展？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線怎樣梳理？

　　許華芳：我們會(huì)綜合城市地點(diǎn)，然后對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)分，劃分出A、B、C 三個(gè)等級(jí)。

　　首先還是以城市級(jí)別、區(qū)位等級(jí)來劃分，因?yàn)樵谑兄行呐c外環(huán)絕對(duì)不一樣；其次，周邊的競(jìng)爭(zhēng)也是評(píng)分的重要指標(biāo)；除此之外，交通、人口等條件也是硬性的評(píng)估要素。

　　實(shí)際上，僅僅通過上述幾個(gè)方面，并不一定完全可以評(píng)定項(xiàng)目的優(yōu)劣，這其中還存在一定行業(yè)規(guī)律。比如上海曹路寶龍城市廣場(chǎng)，一開始可能很多人感覺這是C 級(jí)的項(xiàng)目，但其實(shí)不是。因?yàn)樗苓吜愀?jìng)爭(zhēng)，城市級(jí)別又高，而且還是地鐵上蓋，其實(shí)是個(gè)B 級(jí)的地方，容易成功。

　　用一種極端的形容，A 級(jí)項(xiàng)目是商家求著來；B 級(jí)項(xiàng)目開發(fā)商與品牌商比較公平；C 級(jí)項(xiàng)目，通過我們的資源去賣面子，吸引品牌商加入我們的商圈，慢慢培養(yǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為寶龍做的A 級(jí)項(xiàng)目有哪些？

　　許華芳：天津?qū)汖垏?guó)際中心、福州寶龍城市廣場(chǎng)等做得都很成功，最近我們?cè)谏虾？赡苓€會(huì)拿一個(gè)比較好的項(xiàng)目，也是A 級(jí)產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：在具體的操作之中，A 級(jí)項(xiàng)目在哪些方面會(huì)有別于B 級(jí)？

　　許華芳：在我們企業(yè)內(nèi)部也沒有把項(xiàng)目分為ABC 這種概念，我只是這樣表達(dá)讓大家更好理解。

　　不過，每年我們公司內(nèi)部都會(huì)選定一個(gè)標(biāo)桿，然后以此作為第二年項(xiàng)目開發(fā)的最低標(biāo)準(zhǔn)，從而實(shí)現(xiàn)不斷進(jìn)步，這一做法已經(jīng)連續(xù)三年了。

　　比如，今年我們?cè)诟＝〞x江做一個(gè)寶龍城市廣場(chǎng)，晉江是個(gè)縣級(jí)市，不過萬達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)駐，所以這個(gè)項(xiàng)目就作為寶龍的新標(biāo)桿。晉江寶龍城市廣場(chǎng)今年開業(yè)之后，明年我們所有項(xiàng)目就以此作為最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)10 年，您覺得在哪些方面有新的變化？

　　許華芳：變化是一定的。以前，寶龍最重要的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力是差異化和低成本，因?yàn)樽龅迷?，所以懂商業(yè)、做商業(yè)的人比較少；因?yàn)橛胁町惢?，所以獲取項(xiàng)目的時(shí)候，我們成本控制做的比較好，包括公司內(nèi)部的成本管控等。

　　但是，行業(yè)慢慢地趨于同質(zhì)化，也進(jìn)來了新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。盡管如此，我們從未在創(chuàng)新方面停下腳步，寶龍?jiān)诓粩噙M(jìn)步，不斷思考調(diào)整。

　　比如，我們以前做大的購(gòu)物中心，現(xiàn)在大、中、小都有，今年也一直在研發(fā)新的產(chǎn)品線——開放式的商業(yè)街區(qū)。

　　簡(jiǎn)單來說，今年寶龍會(huì)著重在5 個(gè)方面大力發(fā)展：第一，調(diào)整城市聚焦，未來我們的第一聚焦核心是以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)，再加上寶龍?jiān)瓉淼睦细鶕?jù)地福建、山東。

　　第二，我們首先會(huì)堅(jiān)持做商業(yè)，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，同時(shí)還會(huì)在開放式街區(qū)方面投放精力，明年應(yīng)該會(huì)有一個(gè)成果面市。第三，參考學(xué)習(xí)國(guó)際的先進(jìn)行業(yè)，打造我們的資產(chǎn)管理平臺(tái)。

　　第四，今年年底，我們會(huì)正式推出兩個(gè)購(gòu)物中心的電子商務(wù)平臺(tái)。這個(gè)電商與其他國(guó)內(nèi)做的電商不太一樣，我們做的是以支持服務(wù)購(gòu)物中心為核心的電子商務(wù)。確切來講，今年有15個(gè)購(gòu)物中心，我們做的電商平臺(tái)不是一個(gè)，而是一個(gè)購(gòu)物中心搭配一個(gè)電商，從而在更大程度上支持購(gòu)物中心里面的200 個(gè)商戶，并設(shè)一個(gè)物流點(diǎn)，服務(wù)周邊兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)人群。

　　第五，在短時(shí)間內(nèi)成立寶龍商學(xué)院，為我們的商業(yè)地產(chǎn)輸送人才。

　　觀點(diǎn)新媒體：在資產(chǎn)管理平臺(tái)方面，您是如何考慮的？

　　許華芳：國(guó)際上有很多游戲規(guī)則和經(jīng)驗(yàn)。我覺得，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商可以分為兩類，一類是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的，一個(gè)是零售商轉(zhuǎn)型的。原本，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)單獨(dú)的行業(yè)，但在中國(guó)卻沒有商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，而是從兩頭來學(xué)的，所以沒有按照國(guó)際的游戲規(guī)則在走。

　　我們5 月份去澳大利亞，參觀了西田集團(tuán)。西田是世界上最大的商業(yè)地產(chǎn)商之一，另外還考察了幾個(gè)企業(yè)，包括新加坡的企業(yè)。我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通常都會(huì)有三個(gè)平臺(tái)：資金管理平臺(tái)、資產(chǎn)管理平臺(tái)以及經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)。

　　但是國(guó)內(nèi)的開發(fā)商往往只看第三點(diǎn)，就像我們內(nèi)部有地產(chǎn)有商業(yè)，商業(yè)在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，地產(chǎn)是業(yè)主方，給商業(yè)的要求不夠清晰，所以在資產(chǎn)的效率和全面性上是不夠的。

　　假如以一個(gè)地產(chǎn)商的角度，把蓋好的房子委托給商業(yè)集團(tuán)去經(jīng)營(yíng)，但卻只是很單純地出租，僅要求保值增值，僅明確一年要收多少租金，這樣做就很簡(jiǎn)單，沒有太多的要求。其實(shí)這樣是不夠的，這是個(gè)系統(tǒng)性問題，資產(chǎn)管理平臺(tái)更大程度上是站在投資者、業(yè)主方的角度，更系統(tǒng)的去要求商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，更注意環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：寶龍開始嘗試做開放式街區(qū)，是出于怎樣的考慮？

　　許華芳：企業(yè)要不斷創(chuàng)新，就要開發(fā)新的產(chǎn)品線。眼下，市場(chǎng)上產(chǎn)品同質(zhì)化程度比較高，而且電子商務(wù)的零售比例降低，所以會(huì)改變現(xiàn)在的消費(fèi)習(xí)慣。

　　除此之外，還有一個(gè)很重要的原因，消費(fèi)者的生活習(xí)慣在改變，也就意味著對(duì)商業(yè)的體驗(yàn)、感受、環(huán)境有新的要求。

　　消費(fèi)者越來越重視體驗(yàn)性消費(fèi)，呆在一個(gè)“盒子”里還是悶的，而開放式的街區(qū)就可以接近自然，能夠更好的滿足客戶需求，這將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何看待傳統(tǒng)商業(yè)未來的發(fā)展走勢(shì)？

　　許華芳：我認(rèn)為中國(guó)的零售業(yè)增長(zhǎng)還是快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也就是說，蛋糕在不斷增長(zhǎng)，不論國(guó)家經(jīng)濟(jì)如何，中國(guó)的零售業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

　　在我看來，中國(guó)社會(huì)存在兩類人，一類是比較有錢的，歸類于大城市消費(fèi)；另一類就是農(nóng)村這些還沒真正開發(fā)出來的潛在消費(fèi)群，所以商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很好的行業(yè)，有持續(xù)的生命力，也是一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)。

　　現(xiàn)在很多人有疑問，在哪里開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)比較好？寶龍是這樣選擇的：除了一線城市行業(yè)特點(diǎn)比較明顯之外，二、三、四線區(qū)別不大，我們已經(jīng)沒有去判斷究竟是什么級(jí)別的城市了，更大程度上會(huì)考慮供需關(guān)系。

　　中國(guó)仍處于一種供需不平衡的結(jié)構(gòu)，有的城市很缺，有的城市很多。比如沈陽(yáng)、成都等地，竟然出現(xiàn)一個(gè)城市三年之內(nèi)蓋100 個(gè)購(gòu)物中心。盡管城市很大，潛力很好，但我覺得用十年或許可以消化掉這部分供應(yīng)，用三年時(shí)間是不現(xiàn)實(shí)的。而這種情況下，零售商占據(jù)上風(fēng)，這就是市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。

　　觀點(diǎn)新媒體：面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)情況，政府應(yīng)該如何引導(dǎo)良性發(fā)展？

　　許華芳：從個(gè)人的角度，我覺得政府真的應(yīng)該要指導(dǎo)。

　　去澳大利亞考察之前，我并不理解為什么一個(gè)澳大利亞公司可以做到世界第一?？疾熘笥幸恍┯X悟，一個(gè)小鎮(zhèn)二十幾萬人口，25年前就這一個(gè)購(gòu)物中心，直到今天仍然是一個(gè)購(gòu)物中心，每10 年擴(kuò)大2 萬平方米。

　　開發(fā)商曾經(jīng)幫政府算過一筆賬，這個(gè)地方只需要一個(gè)購(gòu)物中心就可以健康穩(wěn)定發(fā)展，這個(gè)供應(yīng)量是根據(jù)需求而來的。所以，當(dāng)?shù)卣f，如果出現(xiàn)了新的投資者，他們可以向政府投訴。

　　政府執(zhí)政為民就是要改善老百姓的生活、滿足老百姓的需要，引入一定的良性競(jìng)爭(zhēng)就可以，一旦導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于消費(fèi)者并無好處。再好的附加值，再好的產(chǎn)品，在價(jià)格面前都會(huì)死掉，不過大部分中國(guó)人還是認(rèn)為價(jià)格是第一要點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有時(shí)候會(huì)不會(huì)存在政府過度引導(dǎo)的情況？

　　許華芳：所謂“政府指導(dǎo)”的概念有兩方面，首先，政府要解決核心的問題，即投資渠道的問題。要讓老百姓覺得行行出狀元，不能都去當(dāng)公務(wù)員，不能都去做房地產(chǎn)，所以我覺得這幾年調(diào)控是好事；第二，商業(yè)規(guī)劃的關(guān)鍵其實(shí)政府的執(zhí)行力度問題，以前對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃有一定控制的，但后來沒有落地，這就是指導(dǎo)上的問題。

　　從我們?nèi)サ倪@么多城市來看，很多地方政府確實(shí)在改變。以前很多地方政府會(huì)說，“許總，你要來就做中國(guó)最好的，全省最好最大的項(xiàng)目。”這實(shí)際上不理性，明明是三線城市，卻一定要做一二線城市甚至世界級(jí)城市的產(chǎn)品，不符合市場(chǎng)規(guī)律。

　　但現(xiàn)在很多地方政府越來越理性，更加看重品質(zhì)，甚至?xí)ㄗh我們這個(gè)地方哪一類型的夠了，求精不求大。

　　所以政府趨于理性，整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)也越來越好。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著新老交替的問題，您和許健康主席在工作重心上有怎樣的不同？

　　許華芳：我一畢業(yè)就到公司，正好10 年，商業(yè)地產(chǎn)從開始到現(xiàn)在，也整整十年了，寶龍做地產(chǎn)做了20 多年。很慶幸不論是在公司的轉(zhuǎn)型，還是新的戰(zhàn)略道路起步、發(fā)展，我都能夠盡力，并一路走下來。

　　我們的主席是一位非常開放的領(lǐng)導(dǎo)，讓我們的團(tuán)隊(duì)有空間去發(fā)揮，主席對(duì)規(guī)劃、產(chǎn)品這一塊比較感興趣，其他的執(zhí)行工作是由我們的核心團(tuán)隊(duì)一起完成的。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)遇到意見不一致的情況？通常會(huì)是如何處理的？

　　許華芳：很簡(jiǎn)單，主席具有一票否決權(quán)。對(duì)于不同的意見或者覺得不合適的東西，主席可以一票否認(rèn)，這是我們要堅(jiān)決執(zhí)行的。

　　不過，對(duì)于不太贊成的想法，他還是會(huì)讓我們?nèi)ピ?，也愿意讓我們?nèi)グl(fā)揮個(gè)性，總會(huì)有對(duì)的或錯(cuò)的結(jié)果，我們也都會(huì)積極面對(duì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您與寶龍商業(yè)地產(chǎn)共同走過了10 年，現(xiàn)在與剛進(jìn)入公司的時(shí)候相比，在心態(tài)上會(huì)不會(huì)有所變化？

　　許華芳：我始終覺得，活在這樣一個(gè)好的年代，今天成功也得益于這樣一個(gè)好的時(shí)機(jī)，努力去做就能夠做得出來。如果換作是在日本，商業(yè)地產(chǎn)已十分成熟的地方，就算是天才估計(jì)也沒用。

　　這是我的想法，在中國(guó)這個(gè)努力就能有成就的年代，就必須要努力，所以我們比誰(shuí)都更努力，因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)做得更好。

　　商業(yè)地產(chǎn)必須是長(zhǎng)線的，所以寶龍的基本理念是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、精益求精。

　　現(xiàn)在已經(jīng)很少有人講核心競(jìng)爭(zhēng)力了，因?yàn)?ldquo;一招鮮”已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)，真正的競(jìng)爭(zhēng)力在于企業(yè)的均好性。談到這里，不得不說萬科的確值得學(xué)習(xí)，他們企業(yè)的均好性很厲害，方方面面都很強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：從均好性的角度來看，寶龍?jiān)谀姆矫孢€有待加強(qiáng)？

　　許華芳：這兩年，我們花了很多心思提升品質(zhì)。以前，我們進(jìn)入20 多個(gè)省市，卻發(fā)現(xiàn)錢沒少花，但做出來的東西不是我們想要的?，F(xiàn)在進(jìn)入的城市變少，更加聚焦。在措施上，我們會(huì)找最好的設(shè)計(jì)單位，同時(shí)提高內(nèi)部管控能力，每個(gè)月定期檢查，建立嚴(yán)厲的獎(jiǎng)罰制度，不斷考察行業(yè)領(lǐng)袖、標(biāo)桿。

　　今年做出來的項(xiàng)目，我們自認(rèn)為是不錯(cuò)的了，至少開始邁入中上水平，相信明年新的嘗試、新的項(xiàng)目會(huì)做得更出色。

　　此外，一直以來寶龍最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在商業(yè)資源、成本控制等方面，但現(xiàn)在會(huì)慢慢將注意力更多放在客戶、產(chǎn)品品質(zhì)這兩方面。

　　觀點(diǎn)新媒體：希望寶龍未來的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到什么水平？

　　許華芳：首先，我們自己感覺寶龍的基數(shù)還比較低。在未來3 年之內(nèi)，我們希望能夠?qū)崿F(xiàn)30%-50%。也就是說，如果市場(chǎng)配合就有希望達(dá)到50%，因?yàn)槲覀冇谐渥愕呢浽?；如果市?chǎng)一般，那就是30%。

　　2016 年以后，我們會(huì)趨于更加穩(wěn)健，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候的購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)夠多了，市場(chǎng)空間也不見得這么大，所以在不同階段我們有不同想法，但是30% 是最低的要求。