相對(duì)于信托以及其他融資渠道來(lái)講，房地產(chǎn)基金還只是一個(gè)小角色。

　　房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房企的融資能力決定了其今后的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在安泰盤實(shí)股權(quán)投資管理有限公司總裁蓬鋼看來(lái)，過(guò)去一年半銀行大量縮減房地產(chǎn)信貸，導(dǎo)致信托、理財(cái)、基金等其它融資渠道的迅猛發(fā)展。

　　蓬鋼認(rèn)為，相對(duì)于信托以及其他融資渠道來(lái)講，房地產(chǎn)基金還只是一個(gè)小角色。

　　但是，在今后的這一兩年里面，隨著金融整頓的開展，對(duì)于替代銀行開發(fā)貸的信托計(jì)劃以及資產(chǎn)管理計(jì)劃等的監(jiān)管可能會(huì)更加嚴(yán)厲，基金類的融資手段作用就顯得更突出一點(diǎn)。

　　而對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)與改革形勢(shì)，蓬鋼也一針見血地指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題在于結(jié)構(gòu)并不平衡，制造等產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率過(guò)低，三駕馬車中過(guò)度依賴投資，出口變得越來(lái)越弱，內(nèi)需嚴(yán)重不足。

　　蓬鋼建議，如果民營(yíng)企業(yè)能得到資金，資源和政策上較多的支持，就會(huì)使整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加富有創(chuàng)造力、及高效率，這比以靠資源壟斷來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)的國(guó)有企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系更具生命力。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)安泰盤實(shí)股權(quán)投資管理有限公司總裁蓬鋼先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：美國(guó)量化寬松政策會(huì)取消這個(gè)說(shuō)法，會(huì)不會(huì)影響安泰盤實(shí)？

　　蓬鋼：美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)于量化寬松政策所用的動(dòng)詞并不是取消，而是逐漸的減少。實(shí)際上，量化寬松政策是目前被全球各國(guó)政府廣泛采用的手段，完全取消需要很大的勇氣和決心。

　　量化寬松是短期內(nèi)緩解經(jīng)濟(jì)因結(jié)構(gòu)失調(diào)而帶來(lái)的危機(jī)性痛苦的救急方法，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康發(fā)展并不是好辦法。它使經(jīng)濟(jì)體短期內(nèi)處于麻醉狀態(tài)，但它所創(chuàng)造的表面繁榮往往使政府忽視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的深層疾病，使較為痛苦的深層改革延緩執(zhí)行。

　　美國(guó)從2008年金融危機(jī)開始經(jīng)歷痛苦的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。到2010年美國(guó)政府開始采取量化寬松政策，以此來(lái)緩解2008年金融危機(jī)帶來(lái)的劇痛。2012-2013年美國(guó)經(jīng)濟(jì)借助結(jié)構(gòu)調(diào)整及量化寬松兩股力量開始逐漸好轉(zhuǎn)。美國(guó)政府對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的可持續(xù)性仍然心有余悸，因此小心觀察，謹(jǐn)慎行事，不看到完全強(qiáng)勁，穩(wěn)定的增長(zhǎng)，不會(huì)輕易結(jié)束量化寬松。

　　安泰盤實(shí)從2012年開始觀察美國(guó)市場(chǎng)。2012年下半年，美國(guó)市場(chǎng)下跌幅度巨大，投資機(jī)會(huì)廣泛，但是由于對(duì)短期未來(lái)前景判斷不清，大部分投資者仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　直到2013年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底反彈趨勢(shì)明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇尤其強(qiáng)勁。投資者對(duì)美國(guó)市場(chǎng)信心增強(qiáng)，大量資金開始迅速涌入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密等門戶型的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸收的不止是美國(guó)量化寬松政策產(chǎn)生的多余流動(dòng)性，它們還成為全球各國(guó)政府量化寬松產(chǎn)生的多余流動(dòng)性的匯集地。

　　安泰盤實(shí)認(rèn)為美國(guó)門戶城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇才剛剛開始。全球性量化寬松及各國(guó)經(jīng)濟(jì)深度疾病，加上美國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的相對(duì)健康及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的相對(duì)可持續(xù)性，使美國(guó)門戶城市的優(yōu)良資產(chǎn)成為國(guó)際資金的避風(fēng)港。此次回升后的資產(chǎn)價(jià)格將創(chuàng)歷史新高。安泰盤實(shí)積極主張中國(guó)資本盡早參與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，借助于其迅速回升過(guò)程，從中盈利。

　　觀點(diǎn)新媒體：在調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行的情況下，房企資金緊張，您會(huì)建議這些企業(yè)與投行進(jìn)行“對(duì)賭”嗎？

　　蓬鋼：房地產(chǎn)和投行進(jìn)行對(duì)賭是商業(yè)中比較常用的交易方式，實(shí)際上也是一種相對(duì)合理的交易方式。因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)的發(fā)展情況最為了解，所以用自身未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作為降低融資成本的交換手段，這是一個(gè)很合理的做法。

　　但是用公司未來(lái)股價(jià)進(jìn)行對(duì)賭的企業(yè)除了要了解自己經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)發(fā)展前景外，還得了解股市的發(fā)展趨勢(shì)。這不是房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)項(xiàng)。因此建議企業(yè)用未來(lái)股價(jià)對(duì)賭時(shí)要更加小心。

　　股市受到的影響因素很多。有時(shí)雖然企業(yè)的業(yè)績(jī)非常好，但是股票未必漲。因?yàn)槭袌?chǎng)的變動(dòng)會(huì)對(duì)股價(jià)造成影響，會(huì)導(dǎo)致對(duì)賭成本的提升。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何理解基金與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之間的相互作用？房地產(chǎn)商該如何選擇房地產(chǎn)基金？

　　蓬鋼：對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，基金只是融資渠道之一。一般在選擇基金公司時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以基金公司在地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為主要衡量標(biāo)準(zhǔn)?；饘?duì)企業(yè)的投資某種程度上來(lái)說(shuō)是一種合作，很多是采取股權(quán)或股權(quán)+債權(quán)的方式。這種方式相對(duì)于信托和銀行來(lái)講是一種更加緊密的合作方式，基金對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的參與程度會(huì)更好。

　　和有經(jīng)驗(yàn)的基金公司合作，大家就在合作期間碰到一些市場(chǎng)問(wèn)題或者開發(fā)過(guò)程中遇到的問(wèn)題就比較容易溝通，大家的意見和想法就比較容易達(dá)成一致。否則會(huì)因?yàn)楹献鞑挥淇?，或者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)開發(fā)理念的差異，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)的延緩甚至停滯。

　　觀點(diǎn)新媒體：貨幣超發(fā)和流動(dòng)性泛濫都被認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的推手，您覺得中國(guó)現(xiàn)在金融和貨幣政策是否需要調(diào)整？

　　蓬鋼：過(guò)去兩年來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)很多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。量化寬松政策在這種情況下也解決了一些問(wèn)題，保證了國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高了就業(yè)、給社會(huì)帶來(lái)了穩(wěn)定。由此看來(lái)，量化寬松政策有它的短期作用。

　　量化寬松對(duì)一個(gè)病人來(lái)講就好像是嗎啡的作用，可以讓軀體的病痛得到暫時(shí)的減緩，但這并不是一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)，對(duì)于健康來(lái)講還是要進(jìn)行根本醫(yī)治。

　　所以，量化寬松在某種程度上使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象更加嚴(yán)重，因?yàn)樗楸粤私?jīng)濟(jì)中很多的病態(tài)，使結(jié)構(gòu)上的不平衡更加嚴(yán)重。

　　新一屆政府也是處在這樣一個(gè)矛盾之中：是讓經(jīng)濟(jì)放緩下來(lái)進(jìn)行深度的調(diào)整，還是繼續(xù)維持量化寬松政策，創(chuàng)造表面上的繁榮，把結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題推到更晚的時(shí)間解決？現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)平衡任務(wù)越來(lái)越艱巨。

　　六月份出現(xiàn)的“錢荒”，在某種程度上說(shuō)明政府有意愿來(lái)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，甚至可以以犧牲一些眼前經(jīng)濟(jì)繁榮為代價(jià)來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。但是本屆政府也未必能夠，或者說(shuō)有決心承受由于調(diào)整帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)蕭條的困惑。這種情況下，政府比較有可能采取的是逐步改革的方式，緩慢地降低流動(dòng)性，在保證一定經(jīng)濟(jì)繁榮的情況下逐漸進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。但是這個(gè)分寸怎么掌握，是本屆政府眼下的難題。

　　貨幣政策的調(diào)控未必會(huì)長(zhǎng)久，錢荒未必會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)仍有回升的空間。如果政府能夠?qū)⒏母锪Χ瓤刂频帽容^好，使得印鈔票的速度比原來(lái)慢一點(diǎn)，整個(gè)GDP速度稍微慢一點(diǎn)，就不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有太大的影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：貨幣超發(fā)會(huì)產(chǎn)生哪些“不合理，甚至更嚴(yán)重”的問(wèn)題？

　　蓬鋼：現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題在于結(jié)構(gòu)性失衡，三駕馬車中過(guò)度依賴投資，出口變得越來(lái)越弱，內(nèi)需起不到應(yīng)有的作用。這樣的發(fā)展結(jié)構(gòu)是有嚴(yán)重問(wèn)題的，是不能夠持久的。

　　人工成本、土地成本和生產(chǎn)原料成本的迅速上升使得產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)受到很大的影響。國(guó)內(nèi)需求的疲軟加上海外需求的減少，將產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體推到破產(chǎn)倒閉的邊緣。

　　政府現(xiàn)在的投資規(guī)模已經(jīng)非常龐大，并已經(jīng)造成產(chǎn)能過(guò)剩。再繼續(xù)依靠低效的政府投資不利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提升發(fā)展質(zhì)量。

　　在過(guò)去十年中，民營(yíng)企業(yè)和國(guó)有企業(yè)之間對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)呈現(xiàn)出國(guó)退民進(jìn)的趨勢(shì)。這樣的結(jié)構(gòu)不利于創(chuàng)新和效率的提高。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新、高效方面優(yōu)于國(guó)有經(jīng)濟(jì)。但是國(guó)有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在占據(jù)了資金、政策等方面的更多資源。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)生存壓力越來(lái)越大。如果民營(yíng)經(jīng)濟(jì)能得到資金和政策更多的支持，就會(huì)使整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加富有創(chuàng)造力，更加有效率。

　　這比以靠資源壟斷來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)的國(guó)有企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)體更具有創(chuàng)新力和高效率。這就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所存在的一些深層次問(wèn)題，這些都需要調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：根據(jù)您這么多年的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)基金未來(lái)將會(huì)如何發(fā)展？

　　蓬鋼：過(guò)去這兩年，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持嚴(yán)重縮減，取而代之的是信托、基金、海外融資等。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求以及銀行開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的減少，促進(jìn)了信托，理財(cái)，基金等行業(yè)迅猛的發(fā)展。

　　相對(duì)于信托以及其他融資渠道來(lái)講，房地產(chǎn)基金只是一個(gè)小角色。但在今后的這一兩年里面，隨著金融整頓的展開，對(duì)替代銀行放貸的信托計(jì)劃以及資產(chǎn)管理計(jì)劃的監(jiān)管有可能會(huì)更加嚴(yán)厲，基金類等的融資手段的作用可能會(huì)顯得更突出一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，已經(jīng)有五洲國(guó)際、金輪天地等內(nèi)地房企在香港上市，未來(lái)房企上市前景如何？是否擔(dān)心港股IPO窗口收緊甚至關(guān)閉？

　　蓬鋼：這個(gè)肯定需要擔(dān)心，國(guó)際市場(chǎng)風(fēng)云變幻，而且不僅僅是受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。作為房企來(lái)講只能盡量準(zhǔn)備好，隨時(shí)根據(jù)海外市場(chǎng)的變化尋找機(jī)會(huì)上市。有的時(shí)候窗口期不好，一耽誤就好幾年，但是也沒有別的辦法，房企只能做好準(zhǔn)備，隨時(shí)伺機(jī)上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)和金融關(guān)系一直都非常的密切，房企應(yīng)如何尋找融資上的突破點(diǎn)？

　　蓬鋼：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，和金融之間的關(guān)系非常密切。過(guò)去房企依賴銀行的程度比較大，在新的環(huán)境下要多開辟一些融資渠道。比如說(shuō)，非銀行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)、信托，資產(chǎn)管理公司，第三方理財(cái)，基金等。房企如果和他們建立起像以前和銀行一樣的關(guān)系，就會(huì)有一個(gè)比較靠得住的、多元化的資金渠道來(lái)支撐其發(fā)展。

　　今后金融市場(chǎng)總體趨勢(shì)是變動(dòng)可能會(huì)越來(lái)越大，政策不確定性也會(huì)越來(lái)越大，單純以銀行為資金來(lái)源，有可能會(huì)在關(guān)鍵時(shí)刻出問(wèn)題。而且，國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)非銀行融資渠道發(fā)展非常迅猛，會(huì)越來(lái)越多元化，這對(duì)于房企來(lái)講會(huì)是一個(gè)比較好的融資渠道?？赡艹杀旧蠒?huì)有增加，但是在關(guān)鍵時(shí)刻有錢總比沒錢好，貴的錢也比沒錢好。