盡管房貸利率上浮，部分銀行暫停住房貸款，但8月以來(lái)樓盤(pán)來(lái)訪量大幅上升，說(shuō)明當(dāng)下需求仍舊旺盛，我們看好年內(nèi)的成交。

　　1、市場(chǎng)成交維持高度景氣

　　全國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)情況

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資整體保持平穩(wěn)，其中住宅、辦公樓投資完成額同比持續(xù)回落，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房有所反復(fù)。

　　1-8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額45724億元，同比上升34%，其中住宅38526億元，同比上升36%。但兩者銷(xiāo)售增速均持續(xù)回落。

　　住宅新開(kāi)工面積、竣工面積同比有所恢復(fù)，施工面積同比保持穩(wěn)定。

　　1-8月全國(guó)土地購(gòu)臵面積21482.3萬(wàn)平米，同比負(fù)增長(zhǎng)9.4%。

　　70大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲幅度持續(xù)收窄，一線城市領(lǐng)漲明顯。

　　分化加劇，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑

　　一線城市：前8月，市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，同比均出現(xiàn)上漲。

　　二線城市：前8月，重慶、長(zhǎng)沙、合肥、天津成交大幅上漲，成交均價(jià)亦所有上漲。

　　二線城市：前8月，除杭州環(huán)比下降，沈陽(yáng)、武漢、西安均出現(xiàn)上漲。

　　二線城市：前8月，青島、廈門(mén)、鄭州、寧波成交量相比去年均有上漲。青島漲幅最大，高達(dá)44.4%。

　　三線城市：前8月，除無(wú)錫同比出現(xiàn)下降，東莞、佛山、常州均有所上漲。

　　當(dāng)前各城市庫(kù)存情況

　　一線城市：北京、深圳庫(kù)出現(xiàn)回落，廣州、上海庫(kù)存回落緩慢；北京、上海、深圳去化時(shí)間回落，廣州有所反復(fù)。

　　二線城市：南京、青島庫(kù)存和去化時(shí)間出現(xiàn)回落，杭州、廈門(mén)庫(kù)存有所反復(fù)。

　　三線城市：四個(gè)城市庫(kù)存維持在高位，去化時(shí)間均有所反復(fù)。

　　2、房企業(yè)績(jī)分化，大者恒大

　　業(yè)績(jī)表現(xiàn)靚麗，分化明顯

　　上半年品牌開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)表現(xiàn)靚麗，同比大幅上漲，業(yè)績(jī)完成率較高。

　　上半年A股上市房企營(yíng)業(yè)收入2626.1億元，大幅上漲44%，凈利潤(rùn)356.6億元，同比上漲30%。行業(yè)整體業(yè)績(jī)向好。

　　從上市房企的業(yè)績(jī)分布來(lái)看，萬(wàn)保招等龍頭房企表現(xiàn)較好，與中小房企差距拉開(kāi)明顯。

　　大象起舞，規(guī)模房企增長(zhǎng)速度更快。

　　大型房企普遍采取快周轉(zhuǎn)的策略，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。未來(lái)大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加明顯，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

　　品牌房企的全國(guó)化布局基本完成，未來(lái)將深耕已進(jìn)入的城市，提高市場(chǎng)占有率，伴隨重點(diǎn)城市的發(fā)展，其銷(xiāo)售規(guī)模也將進(jìn)一步提升。

　　上市房企現(xiàn)金流明顯改善

　　房企資金來(lái)源改善明顯，自籌資金比例下降，國(guó)內(nèi)貸款和其它資金(包含定金及預(yù)收款，個(gè)人按揭貸款)占比上升。

　　房企資金成本下降：1-8月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為1551億元，同比大幅上漲76%，但平均預(yù)期年收益率較去年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　上半年銷(xiāo)售回款好轉(zhuǎn)明顯，銷(xiāo)售產(chǎn)品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金比購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品、接收勞務(wù)支出的現(xiàn)金高出462億元。

　　上半年A股上市房企經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)生的現(xiàn)金流為537億元，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為813億元。

　　上半年，剔除預(yù)收賬款后A股上市房企資產(chǎn)負(fù)債率由2012年的50.2%下降到49.6%，償債能力提升，招保萬(wàn)金為42.0%，表現(xiàn)更穩(wěn)健。

　　房企補(bǔ)庫(kù)存導(dǎo)致土地市場(chǎng)高度景氣

　　雖然存貨絕對(duì)量上升，但銷(xiāo)售回款速度快，存貨/預(yù)收賬款處于低位。

　　由于供給端調(diào)控放松，房企現(xiàn)金充裕，預(yù)期穩(wěn)定，補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿拉動(dòng)土地市場(chǎng)，溢價(jià)率上揚(yáng)明顯。

　　核心城市土地出讓金和樓面價(jià)攀升明顯。

　　3、我們依然看好年內(nèi)的成交

　　8月宏觀數(shù)據(jù)全面向好

　　國(guó)家近期一系列穩(wěn)增長(zhǎng)舉措的推出和落實(shí),穩(wěn)定了社會(huì)預(yù)期,提振了市場(chǎng)信心，受市場(chǎng)需求快速增長(zhǎng)推動(dòng)，中采PMI和匯豐PMI回升。

　　8月克強(qiáng)指數(shù)中的鐵路貨運(yùn)量和全社會(huì)用電量同比大幅回升，顯示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能有所恢復(fù)。

　　8月中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)明顯，工業(yè)、進(jìn)出口、消費(fèi)均好轉(zhuǎn)。

　　在基建投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)下，8月固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比小幅回升。

　　經(jīng)濟(jì)基本面向好，需求好轉(zhuǎn)，焦煤、粗鋼、水泥產(chǎn)量增速回升。

　　流勱性仍舊中性偏緊

　　8月新增外匯占款轉(zhuǎn)正，資本流出壓力趨緩。下半年以來(lái)，央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作保持流動(dòng)性中性偏緊。

　　下半年以來(lái)SHIBOR利率中樞上移，流動(dòng)性保持中性偏緊。

　　下半年以來(lái)市場(chǎng)資金面偏緊導(dǎo)致6個(gè)月票據(jù)直貼利率中樞上移。

　　以房養(yǎng)老，愿景美好，實(shí)操困難

　　市場(chǎng)龐大，愿景美好：平均預(yù)期壽命的上升和計(jì)劃生育政策的執(zhí)行，我國(guó)社會(huì)老齡化正不斷加速，未來(lái)養(yǎng)老需求市場(chǎng)巨大。

　　當(dāng)下住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)操困難，仍需探索。

　　政策微調(diào)，銀行住房信貸收緊

　　8月末多地房貸額度趨緊，部分銀行暫停房貸發(fā)放，個(gè)人住房貸款加權(quán)利率溫和上升，這對(duì)樓市有一定的負(fù)面影響。

　　部分銀行因信貸額度緊張暫停住房貸款或上調(diào)房貸利率。

　　盡管房貸利率上浮，部分銀行暫停住房貸款，但8月以來(lái)樓盤(pán)來(lái)訪量大幅上升，說(shuō)明當(dāng)下需求仍舊旺盛，我們看好年內(nèi)的成交。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：我們依然看好年內(nèi)的成交