多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，部分樓盤則為接下來的推新蓄客，常規(guī)折扣居多，讓利促銷難現(xiàn)。　　

　　今年新“國五條”出臺以來，雖然“限價”“限售”“限簽”持續(xù)發(fā)酵，但地王的頻出、發(fā)展商持續(xù)的抬價，已使得不少買家對房價上漲預期明顯加劇，恐慌心理頻現(xiàn)，而新貨持續(xù)放量供應，特別是外圍區(qū)域高性價品牌剛需盤的入市，更是攪熱整個市場。目前市場已出現(xiàn)過熱跡象，地王頻生、發(fā)展商盲目抬價的背后其實正孕育著一定的風險，而從中秋市場來看，亦可見一斑。據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，在經(jīng)歷8月份及9月上旬的搶閘推新后，多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，部分樓盤則為接下來的推新蓄客，常規(guī)折扣居多，讓利促銷難現(xiàn)，而不少樓盤售價仍在持續(xù)攀高，人氣成交卻是分化明顯。

　　一、推廣：多盤蓄勢中秋后推售，推廣費用高企

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，中秋所在周度廣州十區(qū)兩市見報廣告樓盤為38個，環(huán)比上周減少了9個樓盤，廣告費用用2512萬元，環(huán)比下跌告費用為1280萬元，環(huán)比下降10.86%，但仍處于高位。

　　而在廣告投放費用前十名樓盤中，預告新貨即將推出的項目占了6個，包括富力天禧、翡翠綠洲、雅居樂錦城、越秀·嶺南雅筑、祈福新邨和時代南灣，均是為在9月下旬及10月的推新蓄勢，而于中秋期間推貨的樓盤則推廣力度減弱，未見樓盤上榜。

　　二、交投：推新不多蓄客為主，價格攀高成交分化

　　因不少樓盤已在七、八月份有過一兩次較大型的新貨推售，或在9月上旬已有所放量，因而中秋期間推新項目不多，多以蓄客為主，準備于9月下旬及十月再度發(fā)力。據(jù)經(jīng)緯行不完全統(tǒng)計，于中秋期間推新的僅有駿文雅苑、時代花生II、敏捷四季花園、豪利花園、南沙珠江灣、中惠璧瓏灣、碧桂園鳳凰城等，而于中秋前夕推售的有可逸陽光。由于市場的持續(xù)升溫，不少樓盤新貨余貨售價仍見上調，個別項目上漲較為明顯，包括峻林、中信西關海等，相比前期售價高出5000元/㎡以上，而新盤售價亦是跟隨周邊市場的高位價格，另外，于中秋期間蓄客的新貨報價亦普有上漲。折扣優(yōu)惠方面，大部分樓盤在中秋期間并無給出額外的折扣，少部分項目給的優(yōu)惠也只是小打小鬧，實際讓利不大。

　　人氣方面，中心區(qū)核心地段高價盤人氣冷清，外圍片區(qū)因價格存一定優(yōu)勢，以及暖場活動刺激，人氣稍好。同樣，外圍區(qū)域的人氣也現(xiàn)一定的分化，增城、南沙關注度頗高，人氣爆棚，其他區(qū)域則遜色不少，而一向備受矚目的蘿崗中秋期間因余貨消化為主，難以聚攏人氣。從成交來看，中秋市場亦是兩極分化，碧桂園鳳凰城憑品牌、價格優(yōu)勢以及區(qū)域升值潛力，再度引爆市場，而時代花生則因區(qū)域缺貨明顯、戶型附加值高及升值潛力猶在，成為了市區(qū)的高價暢銷盤；反觀駿文雅苑和可逸陽光等，則成交寥寥，價格的過度透支、產(chǎn)品不符合目標客戶的需求，均明顯制約了項目的成交。另外，值得注意的是，位于南沙的中惠璧瓏灣和南沙珠江灣，在本次新貨中亦未能延續(xù)之前的高消化率，僅成交過半，可見即使有區(qū)域利好的支撐，但價格的持續(xù)攀高、雙合同的支付壓力已使得不少剛需買家望而卻步。

　　目前，雖然樓市表面仍顯風光，但卻暗藏一定的風險：一方面，全國重點城市地王頻現(xiàn)、房價持續(xù)高漲，已有一定的失控跡象，并且使得市場出現(xiàn)明顯恐慌預期，而中國經(jīng)濟現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，全新樓市調控手段或被倒逼出臺，但不一定是之前的行政干預手段，更可能是有利于市場健康發(fā)展、并能夠抑制當前漲價預期的方式，例如房產(chǎn)稅試點等。另一方面，美國QE規(guī)?？s減預期增強，使得全球資金出現(xiàn)回流美國跡象，而近期李嘉誠拋售內地物業(yè)從中國撤資的大動作更是引發(fā)其看空大陸樓市疑云，行業(yè)大佬王石提到李嘉誠這個舉動也說這是一個信號，要小心，資金的抽離對于資金密集型的房地產(chǎn)而言無疑是一大噩耗；在此背景下，萬科在廣州的項目似乎已有動作，其旗下的萬科歐泊全新一期定價已有所下調，意在加快銷售速度，而部分嗅覺靈敏的高端買家也出現(xiàn)觀望態(tài)勢，害怕未來房價下跌，因而多選擇暫緩入市。此外，目前銀行房貸已明顯收緊，放款速度緩慢，部分銀行更是停止發(fā)放房貸，這種信貸收緊的現(xiàn)象在進入第四季將愈發(fā)嚴峻，這不僅影響到買家的購房計劃，更會對發(fā)展商的資金鏈造成影響。而這些風險正在累積跟發(fā)酵，并有可能一觸即發(fā)。因此，現(xiàn)階段房價持續(xù)攀高的盛況，更像是發(fā)展商在樓市拐點前的“最后狂歡“，雖然拐點的時間不能確定，但時刻警惕才能防范于未然。

　　經(jīng)緯：中秋推新不多價普漲 人氣成交現(xiàn)分化