9、10月開發(fā)商推盤力度的加大疊加核心城市旺盛的需求，將推動成交上行，“金九銀十”值得期待。

　　正如我們之前的判斷一樣，8月份樓市隨著新增供應(yīng)的緩慢增加，整體成交環(huán)比小幅上升。世聯(lián)重點監(jiān)測的30個大中城市的數(shù)據(jù)顯示，8月份30個大中城市一手商品房成交面積1892.35萬平米，環(huán)比7月小幅上漲2.9%。分城市類型來看，一線城市表現(xiàn)優(yōu)于二三線城市，其中一線城市商品房成交面積352.87萬平米，環(huán)比上漲14.0%；二線城市成交1151.15萬平米，環(huán)比上漲1.7%；三線城市成交388.33萬平米，環(huán)比下降2.3%。庫存方面，監(jiān)測的10個大中城市商品房可售面積7343.3萬平米，環(huán)比小幅上漲0.5%，按6個月移動平均計算去化時間為9.3個月，環(huán)比下降6.0%。

　　展望未來，我們認為宏觀經(jīng)濟增長動能不足的情況下地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持平穩(wěn)，中央更加注重調(diào)控長效機制的建立。雖然8月中下旬多家銀行房貸額度有所收緊，首套房貸利率普遍由85折回歸基準，但中央已明確表態(tài)支持首套置業(yè)，因此我們認為首套房貸利率上浮已經(jīng)見頂。9、10月開發(fā)商推盤力度的加大疊加核心城市旺盛的需求，將推動成交上行，“金九銀十”值得期待。

　　政策仍保持平穩(wěn)，中央更加重視長效機制建立

　　二季度以來宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)疲軟，雖然近期隨著中央政府“穩(wěn)增長”的一系列針對性政策的實施，經(jīng)濟增長有回升的趨勢。從8月中采PMI和匯豐PMI均走勢可以看出企業(yè)生產(chǎn)擴張意愿有所上升，但我們認為當前經(jīng)濟增長的動能仍舊偏弱，“穩(wěn)增長”下仍需保持房地產(chǎn)開發(fā)投資和基建投資平穩(wěn)。因此接下來4個月房地產(chǎn)調(diào)控政策難以實質(zhì)性收緊，政策仍將保持平穩(wěn)，但部分城市可以根據(jù)實際情況進行政策微調(diào)，比如溫州限購微調(diào)、深圳普通住宅契稅征收標準調(diào)整和鄭州限購升級等。

　　從中央政治局經(jīng)濟工作會議不再強調(diào)調(diào)控房價就可以看出政府的地產(chǎn)調(diào)控思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變。當前政府更加注重發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用，重視調(diào)控長效機制的建立。而長效機制主要聚焦于上市房企A股再融資放開、房產(chǎn)稅和保障房建設(shè)。

　　A股再融資方面，自8月2日新湖中寶公布再融資預(yù)案以來，已有15家房地產(chǎn)上市企業(yè)公布定向增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債再融資預(yù)案，募集資金額度合共366億元，再融資有條件放開已成定局，但實質(zhì)性推進仍需時日。再融資放開對房企運營方面的影響我們在上一篇樓評中已經(jīng)有所闡述，這里不再贅述。

　　自2010年重慶上海開征房產(chǎn)稅以來，關(guān)于房產(chǎn)稅擴圍的傳聞不時傳出，截至目前，2013年以來中央以及各地關(guān)于房產(chǎn)稅推進工作的傳言和表述已達17次。但中央政府為避免短期過度激化各方利益、觸發(fā)過量拋壓，整體推進比較謹慎。從目前較為完善的杭州擴圍版本看，征收仍針對增量，只在新購住房認定免征面積時，才考慮合計存量住宅面積，對超免征范圍進行征收。坊間多認為房產(chǎn)稅能夠抑制房價上漲，其實不然。從國際經(jīng)驗看，韓國在80年代開征房產(chǎn)稅，期間房價在短暫下調(diào)后又重回上升通道，日本開征房產(chǎn)稅后由于泡沫破滅，房價持續(xù)下跌，房產(chǎn)稅效果難以顯現(xiàn)。從過往試點城市來看，渝滬兩市房產(chǎn)稅的開征并未對市場產(chǎn)生實質(zhì)性影響。我們認為房產(chǎn)稅開征的目的不在于抑制房價，而在于完善長期稅制，有效保障地方的財政收入。此外，預(yù)計房產(chǎn)稅擴圍將先集中在深圳、北京、南京、杭州等前期房價過快上漲的一二線核心城市，短期內(nèi)將不會進行大規(guī)模推廣。

　　長效機制的建立離不開保障房建設(shè)。當前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)初步形成了中高收入階層買商品房，低收入階層靠保障房的格局。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間將建設(shè)3600套保障房，這意味著到“十二五”期末，保障房存量占比將超過30%，基本能解決城市低收入家庭及遷移人口的住房問題。此外，未來保障性住房建設(shè)將以廉租房和公租房為主，解決當前存在的由于保障房定位不清造成的分配不公等現(xiàn)象。

　　部分銀行房貸額度趨緊，但整體影響有限

　　自6月份“錢荒”以來，市場流動性一直保持中性偏緊的態(tài)勢。SHBIOR中樞已經(jīng)有所抬升，長短期國債息差也有所收窄。我們認為央行的強硬中性態(tài)度是導(dǎo)致市場流動性偏緊的主要原因，央行的目標在于“防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險”。因此，預(yù)計接下來貨幣總量政策難以超預(yù)期。此外央行和銀監(jiān)會加強對表外業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，將會抑制M2和社會融資規(guī)模增速的上升，接下來流動性偏緊的局面仍將持續(xù)。值得欣慰的是，相對于其他新興國家由于資本外流導(dǎo)致本幣大幅貶值的情況，目前來看我國匯率仍舊比較堅挺(資本管制和大量的外匯儲備是主要保障)，而7月新增外匯占款環(huán)比上升46%，說明資本外流的壓力有所放緩。

　　值得關(guān)注的是8月末多地房貸額度趨緊，部分銀行暫停房貸發(fā)放。月末銀行貸款額度再度趨緊，廣州、東莞、杭州等城市部分銀行上調(diào)首套房貸利率，從8.5折回歸基準，同時部分銀行也傳出延長放款時間的消息。我們認為8月末房貸趨緊并非行業(yè)調(diào)控加劇，而是部分銀行分支機構(gòu)逐利的市場行為造成。利率市場化推進下信貸整體向收益更高的小微貸款傾斜，加上部分銀行由于上半年房貸投放過多，下半年開始做結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致個別銀行分支機構(gòu)暫停房貸發(fā)放。信貸額度的收緊對重點城市的一二手房屋成交將產(chǎn)生一定的負面影響。但考慮到國家對首套置業(yè)的支持，我們認為不可能出現(xiàn)大規(guī)模禁貸，因而對整體的房地產(chǎn)市場影響有限。

　　供應(yīng)大幅增加，金九銀十可期

　　8月中下旬以來，一、二線城市預(yù)售證審批節(jié)奏整體加快，市場供應(yīng)量持續(xù)大幅增加。世聯(lián)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，18個大中城市8月后兩周周平均供應(yīng)量458.9萬平米，環(huán)比前兩周上升27.1%，由于9、10月份乃樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，預(yù)計房企的推盤力度會進一步加大。根據(jù)目前的蓄客和樓盤上門量看(世聯(lián)8月后兩周樓盤周均上訪高達33500批次，創(chuàng)6月下旬以來新高)，顯示當前需求仍舊旺盛。因此我們預(yù)計未來成交將繼續(xù)改善，金九銀十可期。