企業(yè)選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業(yè)們選擇向外搬遷的最主要誘因。

　　全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球近日發(fā)布了有關(guān)"企業(yè)選址邊緣化"的專題報告。近年來，企業(yè)租戶選址邊緣化的趨勢愈加明顯，包括世界500強在內(nèi)的部分企業(yè)已經(jīng)開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京非核心區(qū)域租賃成交占比達到歷史最高。上海隨著城市規(guī)劃及建設(shè)范圍的擴大，也涌現(xiàn)了很多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業(yè)租戶主要集中在物流、倉儲、制造業(yè)、高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業(yè)，而金融行業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的非核心部門如呼叫中心、后臺支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。

　　高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾在高緯環(huán)球?qū)I(yè)團隊的建議下，將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業(yè)園中。新的獨棟辦公樓建筑面積達15000平方米，聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海，耐克也宣布與鐵獅門簽訂長期協(xié)議，計劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領(lǐng)世項目，并將該處打造成一個全新的大中華區(qū)總部。

　　高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平女士指出："企業(yè)選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業(yè)們選擇向外搬遷的最主要誘因，同時也包括了企業(yè)未來面積擴張受制、行業(yè)部門選址優(yōu)化的內(nèi)在需求和員工幸福感需求提升等因素。"

　　核心商圈租金上升

　　毫無疑問核心商圈租金過高是企業(yè)們選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機時期以來企業(yè)在租金處于低谷時簽下的租約已陸續(xù)到期。這段時期中國經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區(qū)域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場租金自2009年的低谷時期以來，四年內(nèi)不斷攀升。截止2013年第二季度上海甲級寫字樓租金增幅為43%，北京更是達到驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業(yè)的即使不是個負擔也將會是個煩惱。

　　企業(yè)未來面積擴張受制

　　作為21世紀重要的世界經(jīng)濟力量之一，中國這個經(jīng)濟體的膨脹孕育著龐大的市場機會。許多負有盛名的企業(yè)在過去的時間里運營良好，不過如果還想在城市核心商圈招兵買馬，請先核算一下所需要的辦公空間。在高緯環(huán)球關(guān)注的中國20大城市中，過去三年以北京和上海為代表的一線城市其核心商圈空置率不斷走低。而這些城市核心商圈的未來供應(yīng)卻是個難題，非但開發(fā)商往往面臨無地可拿的局面，還有例如北京金融街西擴計劃以及上海徐家匯中心因拆遷問題而導(dǎo)致不斷擱置的狀況。目前政府大力開發(fā)的區(qū)域多屬于非核心商圈，企業(yè)們應(yīng)當判斷是否順勢而為。

　　行業(yè)部門選址優(yōu)化的內(nèi)在需求

　　誠然金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥等行業(yè)一般都會將其前端業(yè)務(wù)部門放在城市核心位置，但同時多數(shù)行業(yè)也擁有涉及研發(fā)、物流、數(shù)據(jù)信息、客戶服務(wù)等為數(shù)眾多的中后臺部門。在高租金時代這些部門選址在核心商圈的性價比顯然不高。契合城市商圈的定位進行辦公選址優(yōu)化，不但在區(qū)位配套上能獲得優(yōu)勢，成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈，由于政府政策優(yōu)惠和一行三會的入駐吸引了眾多內(nèi)資金融、保險等公司在此落戶；上海的陸家嘴商圈定位打造成中國的金融中心，相關(guān)行業(yè)的前端部門在此落戶將在企業(yè)形象上受益。而一些興起的邊緣商圈則傾向?qū)Ｗ⒂诩毞质袌觯本┒ǜＧf走廊定位國際傳媒產(chǎn)業(yè)，吸引著文化創(chuàng)意與傳媒等企業(yè)在此選址；金盞商圈則定位金融后臺服務(wù)，為總部在核心商圈的企業(yè)后臺支持部門提供辦公區(qū)域選擇空間。上海的五角場商圈定位注重科技創(chuàng)新，吸引企業(yè)研發(fā)部門入駐。而外高橋區(qū)域新開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品則瞄準了保稅區(qū)內(nèi)近萬家企業(yè)的升級需求。一般相關(guān)行業(yè)入駐對應(yīng)區(qū)域還能享有稅收減免和其他優(yōu)惠政策。

　　員工幸福感需求提升

　　企業(yè)選擇辦公地點，最終的服務(wù)對象是公司員工。當初企業(yè)選擇市中心的原因除了其商業(yè)氛圍成熟以外，交通便利以及配套設(shè)施的完善性等也是主要考慮因素。但是如今市中心區(qū)域由于大量人口聚集、道路擁堵、車位難尋甚至環(huán)境污染等問題，給員工造成了無形的壓力。漫長擁擠的出行時間與市中心高昂的生活就餐成本，不但擠壓到員工收支和時間平衡，深入的說也會影響到企業(yè)的長遠發(fā)展。

　　根據(jù)高緯環(huán)球報告分析，中國一線城市的寫字樓租金從長期看仍將維持上漲態(tài)勢，但是其核心商圈供應(yīng)面積卻逐年減少。據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計，至2016年底北京核心商圈寫字樓供應(yīng)量不足155萬平方米，而非核心商圈供應(yīng)量則迅速攀升到360萬平方米。同樣，未來同時期，上海核心商圈寫字樓供應(yīng)量僅占整體市場份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發(fā)展逐漸完善，其租金價格也將面臨上漲。高緯環(huán)球認為以北京、上海為代表的城市，企業(yè)向邊緣化區(qū)域搬遷調(diào)整的時機已經(jīng)成熟。處于上升周期中的企業(yè)應(yīng)根據(jù)其今后發(fā)展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴張需求。而處于行業(yè)弱周期的企業(yè)則也應(yīng)把目光聚集到這些新興區(qū)域，尋求控制固定成本方案。如果現(xiàn)在目光依舊局限于核心商圈，將錯過最好的搬遷時機，未來不僅會給企業(yè)擴張造成一定的不穩(wěn)定性，也會進一步增加企業(yè)搬遷的成本。所以不論就宏觀經(jīng)濟面下的結(jié)構(gòu)調(diào)整，還是一線城市寫字樓供應(yīng)趨勢來說，當前邊緣化時機已經(jīng)成熟。

　　對于有意向且有需要選擇邊緣化搬遷的企業(yè)租戶而言，可以選擇的城市以及商圈著實不在少數(shù)。高緯環(huán)球?qū)I(yè)團隊已幫助大量企業(yè)在近些年完成邊緣化選址和搬遷咨詢，在涉及的數(shù)百萬平方米的辦公面積中覆蓋了物流、制造、醫(yī)藥、高科技以及金融后臺等眾多行業(yè)?；趯I(yè)性的經(jīng)驗以及對未來城市發(fā)展趨勢的把握，高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍先生提出："對于正在考量邊緣化選址的企業(yè)租戶提出以下三種解決方案;專注在北京和上海的企業(yè)可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時企業(yè)也可以從戰(zhàn)略角度布局二線城市，而大型成長企業(yè)也可考慮將部分辦公需求轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。"

　　伴隨中國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的逐步轉(zhuǎn)型，和一線城市寫字樓供應(yīng)的分化趨勢，高緯環(huán)球預(yù)見未來更多的跨國企業(yè)和內(nèi)資巨頭都會如同霍尼韋爾和耐克一樣，走向城市的新興商圈或者轉(zhuǎn)移部分業(yè)務(wù)部門前往二線城市，以尋求成本和配套資源上的優(yōu)勢。我們建議企業(yè)租戶不但要在選址上使用一個全面的評判標準，同時應(yīng)采納專業(yè)意見，從不同區(qū)域、城市和辦公物業(yè)類型的比較中選取最優(yōu)方案，來滿足未來企業(yè)發(fā)展的需求。