劉曉光：比一般的企業(yè)要大，至少需要運(yùn)作八年、十年，土地是向法國(guó)政府買(mǎi)的。

　　法國(guó)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)的國(guó)家，包括汽車(chē)業(yè)、電力業(yè)、香水業(yè)、服裝業(yè)、電器業(yè)等，而且，產(chǎn)業(yè)比較先進(jìn)，希望能把很多有技術(shù)卻沒(méi)市場(chǎng)、沒(méi)錢(qián)的歐洲企業(yè)吸引進(jìn)來(lái)，而我們有市場(chǎng)也有點(diǎn)錢(qián)，可以把這些資源整合起來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看待國(guó)企和民企？

　　劉曉光：現(xiàn)在中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，不能老是爭(zhēng)論國(guó)企、民企。很多國(guó)企水平都很高，像中糧、華潤(rùn)等，水平都很高。當(dāng)然，將來(lái)的體制應(yīng)該是混合制，有國(guó)企也有民企。

　　國(guó)企規(guī)模大，信用確實(shí)也高，像我們決策一個(gè)項(xiàng)目需要費(fèi)時(shí)一兩個(gè)月，很?chē)?yán)謹(jǐn)；民營(yíng)企業(yè)不一樣，雖然快，但容易出問(wèn)題。所以，一定要客觀總結(jié)國(guó)企和民企各自的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，哪些方面是不公平的，哪些方面是公平的。

　　國(guó)企和民企合作也不是不可以，畢竟各有各的優(yōu)勢(shì)，但是不管民企還是國(guó)企，都要朝著國(guó)際化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的目標(biāo)走。而且，都要堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化、高起點(diǎn)、大批量，這是市場(chǎng)定律，違背它企業(yè)就面臨死亡了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看新型城鎮(zhèn)化？

　　劉曉光：經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有重大歷史、經(jīng)濟(jì)事件帶動(dòng)是不可能的，比如二戰(zhàn)時(shí)期，美國(guó)大量地用軍事工業(yè)拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快。

　　新型城鎮(zhèn)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)二十年新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。此輪城鎮(zhèn)化是中國(guó)社會(huì)從二元社會(huì)向一元社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要引擎，可能將推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)向更高級(jí)階段發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化激發(fā)了眾多領(lǐng)域的活力，直接拉動(dòng)相關(guān)無(wú)數(shù)的生產(chǎn)力要素，金融、資本、投資、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、就業(yè)、民生、消費(fèi)等等，另一方面，一線(xiàn)城市趨于飽和，廣大的二三線(xiàn)城市卻還有相當(dāng)大的發(fā)展空間和潛力，這時(shí)候更具有深度和廣度的地產(chǎn)需求和地產(chǎn)機(jī)會(huì)誕生了。

　　中國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化適合中國(guó)國(guó)情，因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)確實(shí)太落后了，農(nóng)民太痛苦，二元結(jié)構(gòu)太明顯，貧富差距太大。

　　中國(guó)小城鎮(zhèn)化建設(shè)中的軟系統(tǒng)，核心就是動(dòng)員中國(guó)的經(jīng)濟(jì)力量，動(dòng)員中國(guó)帶著產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)走到小城鎮(zhèn)中去，把他們的理念、觀念、資金、管理技術(shù)帶到那里去，從經(jīng)濟(jì)、教育到風(fēng)俗習(xí)慣，一體化地進(jìn)行改變。

　　中國(guó)大批的城鎮(zhèn)要起來(lái)，可能是七萬(wàn)個(gè)，也可能是四萬(wàn)個(gè)，是大城市帶動(dòng)小城鎮(zhèn)、中等城市帶動(dòng)小城鎮(zhèn)還是小城鎮(zhèn)群？現(xiàn)在比較可能的是中等城市帶動(dòng)小城鎮(zhèn)。

　　中國(guó)城市化軟系統(tǒng)是什么概念？首先，城鎮(zhèn)化可能是未來(lái)三十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的機(jī)遇；第二，誰(shuí)不參與誰(shuí)是傻子，誰(shuí)跟不上就錯(cuò)失了機(jī)會(huì)；第三，城鎮(zhèn)化分成三類(lèi)：大城市帶動(dòng)小城鎮(zhèn)、中等城市帶動(dòng)小城鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)群。這里面有很多困難和問(wèn)題，要做到五個(gè)平衡：資源要平衡、人的權(quán)利要平衡、產(chǎn)業(yè)形態(tài)要平衡、文化要平衡、生態(tài)要平衡。

　　城鎮(zhèn)化確實(shí)也面臨風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)盲目性、有城無(wú)業(yè)，甚至還出現(xiàn)城市的貧民窟，連解放農(nóng)民和土地的生產(chǎn)力問(wèn)題可能也做不到。

　　城鎮(zhèn)化將來(lái)有很多細(xì)化的問(wèn)題，比如企業(yè)、居民、政府三位一體的問(wèn)題，都市產(chǎn)業(yè)、民生服務(wù)、特色農(nóng)業(yè)三位一體的問(wèn)題，勞動(dòng)、土地、資本三位一體的問(wèn)題，還有就業(yè)、居住、生活三位一體的問(wèn)題等。

　　到底怎么解決這些問(wèn)題？現(xiàn)在難受的是蓋一片樓，然后把一些農(nóng)民裝進(jìn)去，結(jié)果最后不理人家了。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化怎么能夠解決這些問(wèn)題？首先，地產(chǎn)商是城鎮(zhèn)化建筑的主要載體，誰(shuí)要在城鎮(zhèn)化過(guò)程中不參與肯定會(huì)落后。其次，光有硬件構(gòu)造還是不行。

　　我們可以去建設(shè)，但也發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題。首創(chuàng)在北京已經(jīng)構(gòu)造了兩個(gè)大的小城鎮(zhèn)，每個(gè)投資額達(dá)60多億，北京可能有60個(gè)需要這樣改造的城鎮(zhèn)，大概需要2000多億。在構(gòu)造過(guò)程中硬件好辦，最難的還是軟系統(tǒng)，包括小城鎮(zhèn)各種各樣的服務(wù)系統(tǒng)，如教育、文化、醫(yī)療，以及城市的管理、產(chǎn)業(yè)的定位設(shè)計(jì)等。如果光把城市硬件構(gòu)造起來(lái)卻不解決好軟系統(tǒng)，將來(lái)這些城鎮(zhèn)很可能會(huì)變成一個(gè)個(gè)死城。

　　我在思考，如何動(dòng)員社會(huì)力量特別是經(jīng)濟(jì)力量，動(dòng)員有產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的機(jī)構(gòu)和企業(yè)，在中國(guó)小城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)揮作用？用一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)來(lái)動(dòng)員？

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)市場(chǎng)非常大。

　　劉曉光：非常大。我看了一個(gè)數(shù)字，中國(guó)現(xiàn)在大概有6.6萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)富翁，有1000萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富翁，這些力量非常大。如果能夠把他們動(dòng)員起來(lái)，給出一套財(cái)政、信貸、稅收政策，讓他們把軟系統(tǒng)帶到新建的城市中去，當(dāng)中也包括產(chǎn)業(yè)、資金、管理、文化、教育精神等，這將是一個(gè)世界上非常偉大的一種力量。

　　當(dāng)然，這些人不是100%會(huì)去，但我相信當(dāng)中會(huì)有20%的人愿意。

　　這個(gè)有先例，我們的阿拉善基金在治沙的同時(shí)也做一些社區(qū)，把很多牧民搬到新的區(qū)域，成立經(jīng)濟(jì)的管委會(huì)，幫助他們進(jìn)行社會(huì)生產(chǎn)的實(shí)踐營(yíng)銷(xiāo)，幫助他們學(xué)習(xí)文化，改善一些不好的風(fēng)俗習(xí)慣等。到最后，村民們都很高興，我們還把黨支部和他們村里的黨支部結(jié)合起來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：政府也很支持？

　　劉曉光：很支持，這對(duì)政府在經(jīng)濟(jì)、政治、教育的建立都有幫助。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)精英的社會(huì)責(zé)任感很強(qiáng)，他們?cè)敢飧珊芏嗍拢芏嗳烁艺f(shuō)愿意出200萬(wàn)，愿意把產(chǎn)業(yè)帶過(guò)去。一千萬(wàn)富人中假如有20%的愿意，每人出200萬(wàn)現(xiàn)金，那就是4萬(wàn)億；假如一個(gè)人能夠帶動(dòng)400人就業(yè)，那就是8億人。

　　先富起來(lái)的人和愿意把產(chǎn)業(yè)輸出的機(jī)構(gòu)，深入到中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的浪潮之中，開(kāi)始收益可能很低，甚至為零，即使未來(lái)會(huì)有一些收益，也不一定很高，但這樣卻解決了縮小貧富差距、三農(nóng)、二元結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。

　　當(dāng)然，政府也不能閑著，如果政府聯(lián)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)精英和一些機(jī)構(gòu)，在中國(guó)城鎮(zhèn)化中塑造各種各樣軟系統(tǒng)，又把產(chǎn)業(yè)輸送出去，我相信中國(guó)的城鎮(zhèn)化應(yīng)該會(huì)很健康地發(fā)展起來(lái)。

　　這需要一個(gè)很強(qiáng)大的輿論推進(jìn)，未來(lái)要設(shè)計(jì)出兩個(gè)系統(tǒng)，政府用政府的方式去做，社會(huì)精英用他的方式去做，雙方的責(zé)任和分工都要很清晰。如果這樣做，中國(guó)的小城鎮(zhèn)和中國(guó)的地產(chǎn)界前途無(wú)量。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在有人提到，李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)短期之內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)和金融不利。

　　劉曉光：這就是轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，要把地產(chǎn)的概念重新設(shè)計(jì)，一定要有產(chǎn)業(yè)的概念，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的概念將來(lái)也很麻煩。

　　如果地產(chǎn)下一步不轉(zhuǎn)型，不能和產(chǎn)業(yè)結(jié)合，將會(huì)很難做。北京、上海等個(gè)別地方不一樣，做住宅不著急，但是中國(guó)很多地區(qū)再做這種大面積的住宅，就會(huì)有問(wèn)題。

　　我們最近做的項(xiàng)目都是大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，像奧特萊斯，如果不是商業(yè)專(zhuān)業(yè)人才，不要進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。至于昆山錦溪古鎮(zhèn)項(xiàng)目是合作項(xiàng)目，合作伙伴占股49%，這實(shí)際是一個(gè)旅游城的概念。合作方在旅游方面很強(qiáng)，首創(chuàng)在地產(chǎn)上更具優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合就變得不一樣。

　　另外，我們還在做兩只小城鎮(zhèn)基金，分別針對(duì)北京長(zhǎng)溝及魏善莊兩個(gè)小城鎮(zhèn)項(xiàng)目，這也比較貼近中國(guó)現(xiàn)在的特色--新型城鎮(zhèn)化。

　　觀點(diǎn)新媒體：“金十條”出來(lái)后，感覺(jué)到金融的壓力大不大？

　　劉曉光：金融壓力肯定有，但是我們比別人好一點(diǎn)，畢竟我們?cè)诮鹑诘氖侄?、方式、渠道都比較多。

　　關(guān)于金融，現(xiàn)在支撐最大的是資本市場(chǎng)債券。我們發(fā)了四只債券，還有永續(xù)債券，永續(xù)債券比較難，要求企業(yè)要有很好的信用。我們做得比較好的是地產(chǎn)基金及小城鎮(zhèn)基金，像華夏基金已經(jīng)在投云南項(xiàng)目及西安阿房宮項(xiàng)目，下一個(gè)對(duì)象是成都項(xiàng)目。我們所做的基金已經(jīng)跳出了一般基金的范圍，不僅僅是弄點(diǎn)錢(qián)，然后取得一點(diǎn)回報(bào)。

　　我們現(xiàn)在相當(dāng)于通過(guò)資產(chǎn)證券化、信托等方式幫當(dāng)?shù)卮笮彤a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目募資，盤(pán)活資源，自己也拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您也會(huì)介入其中？

　　劉曉光：很少一部分，我主要扶持這個(gè)項(xiàng)目，等于真正做一種金融服務(wù)的同時(shí)也做一些產(chǎn)業(yè)投資，這就是我們基金跟一般基金不同的地方。

　　比如說(shuō)，政府有三千畝土地，我們幫融一筆資，錢(qián)進(jìn)來(lái)了就把土地激活了，做成產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目。我們和政府約定，商業(yè)、酒店這些長(zhǎng)期物業(yè)給政府，我們分一些土地，幾萬(wàn)平方米的都行。

　　有的政府手中擁有很多優(yōu)質(zhì)土地，對(duì)于這些好的資源我們也會(huì)做一些投資，身份就是金融服務(wù)平臺(tái)，采用融資的概念，投資形式是資產(chǎn)證券化、信托等都可以。投資資金來(lái)源肯定是資本市場(chǎng)和資金市場(chǎng)，資本市場(chǎng)就可以通過(guò)上市、重組、買(mǎi)殼，包括債券等融資。

　　政府當(dāng)然高興了，因?yàn)樗辛搜?，更可以引入我們作為共同開(kāi)發(fā)者之一。所以，我們最近大量做這些投入。

　　我們的定位是城市綜合投資運(yùn)營(yíng)商，可以運(yùn)營(yíng)一個(gè)城市，因?yàn)槲覀兊幕ò鍓K可以做道路、地鐵，地產(chǎn)板塊可以做住宅、酒店、商業(yè)，金融板塊反過(guò)來(lái)為這兩個(gè)板塊服務(wù)，這就變成了一個(gè)城市綜合投資運(yùn)營(yíng)商。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看“國(guó)五條”出臺(tái)以及下半年樓市走向？

　　劉曉光：“國(guó)五條”本身相對(duì)溫和，大多是對(duì)原有措施的強(qiáng)調(diào)，對(duì)市場(chǎng)的影響本來(lái)就會(huì)比較有限，這樣市場(chǎng)各方有可能處于觀望甚至進(jìn)入政策疲憊期。其中影響范圍最大的可能就是房產(chǎn)稅擴(kuò)容，實(shí)施后最直接的影響是短期內(nèi)將使二手房交易量大幅下降，但價(jià)格不一定下降，也可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象，在一些供求關(guān)系較緊張的城市，如果交易二手房，稅收負(fù)擔(dān)很可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方。另外類(lèi)似一房一價(jià)、限購(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的問(wèn)責(zé)制或約談制，還是行政手段，都不是調(diào)控政策。我還是認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題，還是用市場(chǎng)的手段來(lái)處理。

　　現(xiàn)在，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)處于深度改革區(qū)，調(diào)整頻繁，對(duì)政策比較敏感。

　　關(guān)于下半年的短期走向，很大程度上取決于政策，是否有新的政策動(dòng)向。近期來(lái)看，金融方面的政策尤其值得關(guān)注。如果政策沒(méi)有很大的調(diào)整，還是有可能有上行的趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)市場(chǎng)及企業(yè)最容易產(chǎn)生制約的政策是什么？

　　劉曉光：還是那個(gè)觀點(diǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，任何產(chǎn)業(yè)也都有其運(yùn)行的規(guī)律，一切市場(chǎng)行為都必須在這個(gè)大規(guī)律上運(yùn)行，任何違背規(guī)律的手段方法都是不可持續(xù)的?？v觀這些年地產(chǎn)調(diào)控，行政式的或者休克式的手段所產(chǎn)生的影響終究是暫時(shí)的，也不能解決本質(zhì)問(wèn)題。

　　中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，其實(shí)，我希望未來(lái)市場(chǎng)能夠按照市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律向前發(fā)展，不再受太多行政政策的干擾?？偟膩?lái)說(shuō)，未來(lái)，土地政策、金融政策、城鎮(zhèn)化政策都有可能對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)產(chǎn)生重大影響。另外，除了這些影響資源成本的政策會(huì)產(chǎn)生影響外，產(chǎn)業(yè)政策也將對(duì)未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)產(chǎn)生影響，特別是在地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，進(jìn)行改革調(diào)整的當(dāng)下。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年全國(guó)各地土地交易非?；钴S，您怎么看這樣的土地市場(chǎng)表現(xiàn)？

　　劉曉光：總體來(lái)看，企業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)還是比較樂(lè)觀看好的。新的城鎮(zhèn)化政策，也會(huì)讓企業(yè)對(duì)于未來(lái)充滿(mǎn)信心。

　　一個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，是長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略問(wèn)題。首創(chuàng)置業(yè)一直堅(jiān)持穩(wěn)健擴(kuò)張的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，以及有序的土地儲(chǔ)備節(jié)奏。這幾年，我們也正在穩(wěn)步推進(jìn)我們的全國(guó)版圖，在北京，天津等一線(xiàn)城市，在重慶等二線(xiàn)城市，以及在昆山、江陰等充滿(mǎn)活力的城鎮(zhèn)區(qū)域，都有布局。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)置業(yè)還會(huì)堅(jiān)持在一線(xiàn)城市拿地？怎么在土地成本高漲和公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間取得平衡？

　　劉曉光：土地成本高漲在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)是長(zhǎng)久的趨勢(shì)，如果在一線(xiàn)城市有合適我們開(kāi)發(fā)的土地，也還是要爭(zhēng)取的。事實(shí)上，在區(qū)域選擇上我們的戰(zhàn)略始終沒(méi)變，還是在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角，加上西南四大主流經(jīng)濟(jì)區(qū)域。當(dāng)然，在京津地區(qū)等一線(xiàn)城市拿地的同時(shí)，在二三線(xiàn)城市也在不斷地儲(chǔ)備土地。

　　現(xiàn)在，影響地產(chǎn)發(fā)展的各種資源性成本都會(huì)快速上漲，而這也將直接導(dǎo)致地產(chǎn)的變革，發(fā)展模式變革。其中模式的創(chuàng)新是這兩者之間平衡的最為重要途徑。將來(lái)主導(dǎo)性的模式是什么？這才是我們亟需思考的重要問(wèn)題，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)運(yùn)模式，將其他產(chǎn)業(yè)的附加值輸送到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，來(lái)獲得新的發(fā)展空間。

　　首創(chuàng)2012年提出的“城市綜合運(yùn)營(yíng)模式”概念正基于此。我們提了一個(gè)口號(hào)--“我們的事業(yè)不在于地產(chǎn)，而在于城市。我們的價(jià)值不在于項(xiàng)目，而在與產(chǎn)業(yè)附加值的輸入。”目前，我們已經(jīng)嘗試了一些新的模式。

　　無(wú)論奧特萊斯也好，地鐵上蓋也好，文化也好，教育也好，都是把其他產(chǎn)業(yè)的附加值往里輸入，就是把地產(chǎn)看成一個(gè)整體的東西，不能再單純地拿錢(qián)、拿地，建完就走，這是大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　首創(chuàng)置業(yè)從五六年前就開(kāi)始的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在正在探索的大概有十種模式，“高端旅游業(yè)聚集區(qū)模式”、“產(chǎn)業(yè)園綜合體模式”、“地產(chǎn)+創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)模式”以及“國(guó)際物流經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)樞紐模式”等地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的新模式，也包括了“世界級(jí)城市新城鎮(zhèn)模式”、“城市新核心區(qū)建設(shè)模式”、“中等城市新中心建設(shè)模式”以及天津智慧城市“全新城市模式”、“老城鎮(zhèn)改造模式”等地產(chǎn)與城市的升級(jí)革新緊密結(jié)合的新模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：這幾年商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)，首創(chuàng)置業(yè)在北京的奧特萊斯也已經(jīng)正式開(kāi)業(yè)，您怎么看商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)？首創(chuàng)奧萊的發(fā)展還需要哪些推力？

　　劉曉光：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)方興未艾。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等相對(duì)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市興起，隨后向二、三線(xiàn)城市發(fā)展。在經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前后也經(jīng)歷了起起伏伏的幾個(gè)階段。

　　近幾年，在中國(guó)城市化進(jìn)程以及國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)前所未有的發(fā)展高潮。但同時(shí)，我們也看到，快速發(fā)展的同時(shí)，各種問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，這其中包括心態(tài)不足、經(jīng)驗(yàn)不足、規(guī)劃不足、人才不足、可持續(xù)發(fā)展不足等。而問(wèn)題的顯現(xiàn)同時(shí)也意味著產(chǎn)業(yè)變革契機(jī)的到來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從粗放式發(fā)展向精細(xì)化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，這對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈而言都有很大的發(fā)展機(jī)遇。

　　可以預(yù)見(jiàn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)重新洗牌的階段，這是任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展必然要經(jīng)歷的陣痛，當(dāng)然無(wú)論如何，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)擁有一個(gè)美好的未來(lái)。在商業(yè)地產(chǎn)大潮中激流勇進(jìn)的企業(yè)也將進(jìn)一步探索中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的科學(xué)健康可持續(xù)發(fā)展。立足于城市發(fā)展，立足于客戶(hù)需求，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，一種長(zhǎng)續(xù)性、高端化、具有特色、專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)化的“綜合營(yíng)運(yùn)”模式將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的道路。

　　5月1日首創(chuàng)奧特萊斯開(kāi)業(yè)當(dāng)天便創(chuàng)下800萬(wàn)元的銷(xiāo)售記錄，4000多個(gè)停車(chē)位全部占滿(mǎn)，迎來(lái)了不輸于崇文門(mén)新世界、西單大悅城的客流，應(yīng)該說(shuō)我們贏了開(kāi)門(mén)紅。

　　在接下來(lái)的工作中，我們希望在產(chǎn)業(yè)伙伴選擇上有更進(jìn)一步的推進(jìn)，一、有國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)參與；二、有國(guó)際品牌加盟；三、能夠提供更低的折扣；四、有國(guó)際品牌折扣貨品的長(zhǎng)期專(zhuān)供渠道。同時(shí)，引進(jìn)一些廣受歡迎的國(guó)內(nèi)外知名品牌。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)特別是香港上市房企，通過(guò)發(fā)債等手段獲得了大量資金，您怎么看海外融資熱潮？接下來(lái)的融資趨勢(shì)會(huì)有什么變化嗎？

　　劉曉光：資金是影響房地產(chǎn)發(fā)展的最重要生產(chǎn)要素之一，資本的獲取始終是地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。

　　中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚，發(fā)展十分迅速，同時(shí)也面臨著許多問(wèn)題。比如融資手段單一，房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)金融法制滯后等等。

　　據(jù)不完全估算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有70%來(lái)自銀行貸款。而在國(guó)外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等手段在金融市場(chǎng)融資。所以建立一個(gè)手段多樣，結(jié)構(gòu)合理，比例均衡的房地產(chǎn)金融體系是至關(guān)重要的。

　　總體來(lái)說(shuō)，就中國(guó)地產(chǎn)融資現(xiàn)狀而言，要?jiǎng)?chuàng)新，一是對(duì)已有的資本市場(chǎng)進(jìn)行完善和規(guī)范，在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)新的融資手段。謀求以商業(yè)銀行為主導(dǎo)，多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式，加快金融體制改革，建立統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)金融體系。未來(lái)幾年，房地產(chǎn)信托、債券型、股權(quán)型以及混合型REITs、房地產(chǎn)私募融資、住房抵押貸款證券化以及商用房地產(chǎn)抵押款貸款證券等等都有可能成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的著力點(diǎn)。第二，建立完善的法律監(jiān)管體系和機(jī)制，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和調(diào)控體系，提高房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加快房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，使地產(chǎn)金融創(chuàng)新在一個(gè)可控的、法制的、健康的發(fā)展環(huán)境中運(yùn)作起來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年恰逢首創(chuàng)置業(yè)上市10周年，怎么看這十年來(lái)香港資本市場(chǎng)的變化？您對(duì)于首創(chuàng)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)有何評(píng)價(jià)？

　　劉曉光：十年，香港資本市場(chǎng)成長(zhǎng)非?？欤瑧?yīng)該說(shuō)香港資本市場(chǎng)見(jiàn)證了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的十年繁華。目前，在港上市的內(nèi)房股約60家。

　　而隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)，國(guó)際金融和貨幣政策的可能性反轉(zhuǎn)，人民幣國(guó)際化的趨勢(shì)漸明，內(nèi)房股過(guò)去十年創(chuàng)造的神話(huà)不可復(fù)制，單純做住宅、做規(guī)模已經(jīng)不再是主流模式，絕大部分內(nèi)房股的成長(zhǎng)性和持續(xù)性仍待檢驗(yàn)。

　　首創(chuàng)置業(yè)從香港上市之時(shí)起，開(kāi)始全面打通海外資本通路，啟動(dòng)國(guó)際化進(jìn)程，立足于國(guó)際資本平臺(tái)上塑造國(guó)際化地產(chǎn)公司。從上市認(rèn)購(gòu)到一路發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)在資本市場(chǎng)獲得的最重要的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展資源，我們也得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，在德意志銀行的報(bào)告中，我們?cè)?jīng)是藍(lán)血貴族企業(yè)。

　　2012年，首創(chuàng)置業(yè)依托自身良好的企業(yè)信用，剛剛又成功獲得穆迪和惠譽(yù)之Ba2及BB+的企業(yè)評(píng)級(jí)，為公司進(jìn)一步打造境外融資平臺(tái)創(chuàng)造了有利條件。對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)而言，“香港上市”仿佛成為一個(gè)“能量啟動(dòng)器”，從此開(kāi)始了其從資本到合作，從產(chǎn)業(yè)到模式，從產(chǎn)品到服務(wù)以及工藝的全面國(guó)際化之路。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)和一些金融公司進(jìn)行了信托、基金方面的合作，在這些金融合作中首創(chuàng)的角色是什么？未來(lái)在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，信托和基金的影響會(huì)有多大？

　　劉曉光：首創(chuàng)置業(yè)在“資本+地產(chǎn)”方面的能量可以追溯到母公司首創(chuàng)集團(tuán)。金融業(yè)務(wù)原本就是首創(chuàng)集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一。在這些金融合作，首創(chuàng)置業(yè)既是方式的創(chuàng)新者，也是資本的受益者，更是資本的再創(chuàng)造者。

　　信托和基金都將在未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，擔(dān)當(dāng)重要的角色，他們也將成為除了銀行貸款外最先突破的重點(diǎn)，將進(jìn)一步引向地產(chǎn)資本的格局，以及影響地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)合作的方式。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？

　　劉曉光：就今天的中國(guó)地產(chǎn)而言，在變革轉(zhuǎn)型之際，那些影響地產(chǎn)發(fā)展的新要素都將成為地產(chǎn)新力量，比如管理模式、產(chǎn)業(yè)合作模式、企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式、金融創(chuàng)新等，是我們要突破的問(wèn)題，也將成為新的力量源泉。

　　毋庸置疑的是，地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)方向就是與產(chǎn)業(yè)融合，甚至城鎮(zhèn)化也決定未來(lái)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)將能從工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)進(jìn)程中挖掘。而現(xiàn)今，優(yōu)質(zhì)資源被產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速壟斷，獲資源者獲天下，首創(chuàng)置業(yè)已然先發(fā)制人，又一次迅速搶占有利地形，連橫產(chǎn)業(yè)，集合勢(shì)能，完成擴(kuò)張發(fā)展。

　　“模式創(chuàng)新”毫無(wú)疑問(wèn)也將主導(dǎo)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)趨勢(shì)，這也是目前首創(chuàng)置業(yè)在企業(yè)戰(zhàn)略上的重要支點(diǎn)。獨(dú)特的多元營(yíng)運(yùn)模式為企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了立體化的支撐，更多的收入模式意味著多元化業(yè)務(wù)的有效組合，而多元的運(yùn)營(yíng)模式將給資本市場(chǎng)的投資者創(chuàng)建穩(wěn)定收益，同時(shí)也為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　2012年，首創(chuàng)置業(yè)創(chuàng)新性提出“十大城市綜合營(yíng)運(yùn)模式”，其中的每一個(gè)模式都立足于地產(chǎn)與城市，地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高效互動(dòng)。首創(chuàng)置業(yè)將在未來(lái)幾年大力推進(jìn)“城市綜合營(yíng)運(yùn)模式”，相信其會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“亮點(diǎn)”。“城市綜合營(yíng)運(yùn)模式”作為主導(dǎo)城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心力量，將把開(kāi)發(fā)的重心集中在“城市化、綜合化、營(yíng)運(yùn)化”三位一體的資源整合方向發(fā)展。