新增供應(yīng)的持續(xù)增加使市場競爭更加激烈，預(yù)計未來短期內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨向下微調(diào)壓力。

　　【2013年7月30日–深圳】據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第二季度，兩棟甲級寫字樓相繼入市，為市場帶來總計100，645平方米的甲級寫字樓新增供應(yīng)。整體空置率較上季度相比輕微上升0.3個百分點至15.2%。

　　本季度，寫字樓的租賃需求在第二季度保持強(qiáng)勁，主要源自金融、能源、服務(wù)、媒體、投資和電子等行業(yè)。伴隨活躍的擴(kuò)租、整合和搬遷活動，租金維持上漲趨勢。平均租金環(huán)比上漲1.7%，至183.0元每月每平方米。本季度深圳甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢。本季度全市甲級寫字樓平均售價為每平方米46，246.0元，環(huán)比上升1.1%。

　　展望未來，2013年下半年深圳預(yù)計有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市。預(yù)計未來短期之內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調(diào)整壓力，而空置率會有所上升?？紤]面臨下行壓力的租金水平和較高的售價水平，深圳甲級寫字樓租金回報率預(yù)計將有所下降。

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國際研究顯示，2013年第二季度，位于福田中心商務(wù)圈的深圳證券交易所營運中心和位于蛇口的招商局廣場的入市，為深圳市場新增約100，645.0平方米的甲級辦公面積，整體空置率較上季度相比輕微上升0.3個百分點至15.2%。本季度，羅湖區(qū)與福田區(qū)仍是大面積租賃成交的集中區(qū)域，其中羅湖的空置率相較上季度有所下降；福田區(qū)的空置率保持穩(wěn)定；而南山區(qū)的空置率則因新增供應(yīng)明顯升高。

　　在羅湖區(qū)，盡管有部分企業(yè)搬遷至福田，但由于該區(qū)域在交通、配套等方面仍具有優(yōu)勢，吸引中小型或發(fā)展型企業(yè)，新空置面積能迅速被市場吸納，加之新增供應(yīng)較少，因此該區(qū)域?qū)懽謽强罩寐时３制椒€(wěn)下降趨勢，本季度平均空置率環(huán)比下降2.9個百分點至9.9%。在福田區(qū)，盡管深交所運營中心大樓的落成給市場帶來新增供應(yīng)，但由于跨國公司及國內(nèi)大型企業(yè)積極擴(kuò)張本地業(yè)務(wù)帶來充盈的寫字樓需求，因而本季度福田區(qū)的平均空置率保持穩(wěn)定在13%。

　　寫字樓的租賃需求在第二季度保持強(qiáng)勁，主要源自金融、能源、服務(wù)、媒體、投資和電子等行業(yè)。本季度典型租賃成交案例包括：生命人壽租賃榮超大廈約8，000平方米辦公面積；中國海洋石油總公司租賃招商局廣場約10，000平方米辦公面積；此外，友邦保險租賃地王大廈約2，000平方米辦公面積。

　　租金分析

　　高力國際報告指出，2013年第二季度，租金維持上漲趨勢。平均租金環(huán)比上漲1.7%，至183.0元每月每平方米。本季租金增幅略高于第一季度，主要是由于相比起減少空置率而言，大多數(shù)業(yè)主更傾向于提升定價以追求更高的租金回報。按子市場劃分，本季租金最高的子市場是福田中心區(qū)，平均租金達(dá)到195.2元每月每平方米。緊隨其后的是羅湖區(qū)，平均租金達(dá)到188.8元每月每平方米。而南山由于市場可選擇項目增多以及在租賃條款上業(yè)主讓步空間有所增大，催生部分潛在租戶的觀望情緒。本季度南山甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降3.8%。

　　售價趨勢

　　本季度深圳甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢。盡管無整棟交易成交，但世紀(jì)匯廣場、地王大廈等可售項目均有大面積整層或多層投資成交。譬如，華富洋供應(yīng)鏈在地王大廈購買約2，000平方米辦公面積；世紀(jì)匯廣場成交近10，000平方米的辦公面積。本季度全市甲級寫字樓平均售價為每平方米46，246元，環(huán)比上升1.04%。

　　市場展望

　　2013年上半年，由于榮超大廈、深圳證券交易所營運中心、招商局廣場等多個新項目入市，深圳甲級寫字樓市場空置率有所上升，但得益于深圳政府繼續(xù)積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并通過一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，刺激經(jīng)濟(jì)逐步趨穩(wěn)回升，來自國內(nèi)金融、保險、服務(wù)、高新技術(shù)等行業(yè)企業(yè)在本地開展業(yè)務(wù)或擴(kuò)張的需求支撐深圳甲級寫字樓的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　展望未來，2013年下半年深圳預(yù)計有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市，基本都位于福田區(qū)和南山區(qū)。租賃市場方面，未來新增供應(yīng)的持續(xù)增加將會使市場競爭更加激烈，并且在全球和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢背景下，業(yè)主和租戶之間的租金談判空間彈性更大。高力國際預(yù)計未來短期之內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調(diào)整壓力，而空置率會有所上升?？紤]面臨下行壓力的租金水平和較高的售價水平，深圳甲級寫字樓租金回報率預(yù)計將有所下降。