2013年第二季度深圳市住宅市場量價齊漲，二手房市場速凍。預(yù)計服務(wù)式公寓租金將保持平穩(wěn)上漲。

　　【2013年7月30日–深圳】據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2013年第二季度，深圳市一手住宅市場保持活躍。成交面積與成交均價，在此季度的三個月內(nèi)，逐月上漲，但漲幅逐漸放緩。大量的剛性需求仍然主導(dǎo)著深圳房市，而福田、南山本季度相繼推出的幾個高價樓盤則將全市新房均價進一步拉高。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)公開數(shù)據(jù)顯示，全市一手商品房成交面積錄得1，286，011平方米，環(huán)比上升19.9%，成交均價則達到22，710元/平方米，環(huán)比增長14.7%，總體呈現(xiàn)出“量價齊升”之勢。

　　與活躍的一手房市場形成鮮明對比的，則是迅速冷卻的二手房市場。因深圳市政府決定暫不實施稅率為20%的二手房交易稅，二手房市場的“搶購潮”本季度驟停，成交量環(huán)比大跌近四成。

　　豪宅市場方面，第二季度，位于南山區(qū)的鯨山覲海于五月份入市。此項目包含高層、獨棟別墅與聯(lián)體別墅三種產(chǎn)品類型，價格區(qū)間在58，000至90，000之間，均價達到80，000元/平方米?？傮w而言，深圳豪宅市場以消化存量為主，市場售價仍將處于上升通道。

　　服務(wù)式公寓租賃市場

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度，深圳全市范圍內(nèi)無新增服務(wù)式公寓項目，原定于本季度開業(yè)的福田君臨天下雅詩閣服務(wù)式公寓項目開業(yè)時間因故延后，預(yù)計將于2014年第一季度開業(yè)。隨著商務(wù)往來與展會活動的日漸頻繁，全市服務(wù)式公寓的空置率迎來了小幅的下降。與此同時，于第一季度末開業(yè)的萬豪行政公寓，因其遠高于市場平均值的租金，使全市服務(wù)式公寓平均租金進一步上調(diào)。

　　2013年第二季度，深圳服務(wù)式公寓市場平均租金錄得每平米每月215元，環(huán)比上漲3.9%，漲幅平穩(wěn)；市場平均空置率則為15%左右，比上季度18.5%的平均空置率略低。目前全市服務(wù)式公寓年收益率約在3.0-4.0%左右。

　　福田區(qū)與南山區(qū)匯聚了深圳市最為高檔的服務(wù)式公寓。南山區(qū)的兩個國際酒店品牌旗下的服務(wù)式公寓——萬豪行政公寓與華僑城洲際酒店公寓，都采用了遠高于市場平均水平的定價標(biāo)準(zhǔn)。此兩個項目與其他品牌服務(wù)式公寓一同將南山區(qū)平均租金帶領(lǐng)至全市最高的236元/平方米/月，環(huán)比上漲約3.1%；但空置率也同樣為全市各區(qū)中最高的16%。本季度福田區(qū)服務(wù)式公寓租金則沒有發(fā)生變化，依然停留在222元/平方米/月，空置率微弱下調(diào)至14.6%。羅湖區(qū)服務(wù)式公寓在檔次與服務(wù)上，已逐漸落后于福田、南山兩區(qū)，本季度該片區(qū)租金為162元/平方米/月，環(huán)比上漲兩個百分點，空置率則由第一季度的25%下降至20%。

　　市場展望

　　此前出臺的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值與消費者價格指數(shù)都放緩增長，多數(shù)機構(gòu)與學(xué)者預(yù)計今年我國GDP漲幅最終將提留在7%至8%之間。高力國際報告預(yù)測，在宏觀經(jīng)濟較不明朗的情況下，“限購、限貸”的調(diào)控政策，加之以擴圍在即的房產(chǎn)稅，將繼續(xù)對房價施加向下壓力，下半年房價增幅有望進一步放緩。

　　豪宅方面，京基云景梧桐按計劃將于8月初推出市場，此項目將包含聯(lián)排、疊拼、獨棟或高層豪宅多種形態(tài)。長期來看，未來市場新增豪宅項目均將包含多種產(chǎn)品組合，純別墅項目將十分罕見。

　　短期內(nèi)深圳市場將無新增服務(wù)式公寓落成，原定于8月份開業(yè)的福田君臨天下雅詩閣服務(wù)式公寓將延后至2014年初開業(yè)。市場將以消化現(xiàn)有庫存為主。預(yù)計未來全市服務(wù)式公寓租金將保持平穩(wěn)上漲，平均空置率隨著市場的逐漸吸納將小幅下降。