預(yù)計(jì)下半年，深圳成熟商圈的購(gòu)物中心租金水平將繼續(xù)堅(jiān)挺，新興商圈的租金定位仍會(huì)明顯低于成熟商圈。

　　【2013年7月30日–深圳】據(jù)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國(guó)際的最新市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2013年3-5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額965.87億元，同比增長(zhǎng)7.9%。2013年第二季度龍華佐鄰香頌和龍崗寶能All City正式開(kāi)業(yè)，為零售物業(yè)市場(chǎng)增加105，000平方米的新增供應(yīng)；本季度全市首層平均租金錄得每平方米每月898.95元，環(huán)比下降1.99%；由于新城市廣場(chǎng)持續(xù)進(jìn)行調(diào)整，及新的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，空置率有所上升，全市平均空置率錄得9.35%，環(huán)比上升1.43%。

　　2013年下半年預(yù)計(jì)還會(huì)有7座大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)入市，帶來(lái)約67萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)2013年平均空置率會(huì)有較大上升，平均租金會(huì)有所下降(空置率較大上升，租金輕微下降有矛盾)。下半年市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)還會(huì)有大規(guī)模上升，如何吸引客戶并提升客戶重購(gòu)率，成為購(gòu)物中心面臨的重要挑戰(zhàn)。

　　整體供應(yīng)，需求及空置狀況

　　高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度，龍華佐鄰香頌和龍崗寶能All City正式開(kāi)業(yè)，為零售物業(yè)市場(chǎng)增加105，000平方米的新增供應(yīng)，整體庫(kù)存增至2，346，800平方米，深圳市平均空置率錄得9.35%，環(huán)比上升1.43%。福田區(qū)由于新城市廣場(chǎng)持續(xù)在進(jìn)行內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整，空置率上升，預(yù)計(jì)今年10月份重新開(kāi)業(yè)；而寶安區(qū)由于天虹購(gòu)物中心二期的空置率較高，帶來(lái)全區(qū)空置率小幅上升；龍崗區(qū)由于寶能All City的新開(kāi)業(yè)，使全區(qū)空置率有所上升；其他區(qū)域空置率基本與上季度持平。

　　本季度主要零售商家進(jìn)駐案例如下：由百佳引入的深圳首間港式優(yōu)質(zhì)生活超市TASTE，在羅湖區(qū)金光華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積2500平方米；擁有265年歷史的全球頂尖餐具奢侈品牌——德國(guó)唯寶華南首店進(jìn)駐生活本色萬(wàn)象城店；永旺海岸城店Living plaza(生活妙游館)正式營(yíng)業(yè)，主打來(lái)自日本的創(chuàng)意時(shí)尚日常生活用品，且統(tǒng)一售價(jià)為人民幣10元，并計(jì)劃今年在深圳開(kāi)設(shè)3～4家門(mén)店。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年中國(guó)的零售業(yè)銷(xiāo)售增幅創(chuàng)下了十幾年來(lái)的最低，但深圳電子商務(wù)交易額卻同比增長(zhǎng)近6成。購(gòu)物中心也出現(xiàn)變化，表現(xiàn)為購(gòu)物面積在逐步下降，餐飲和娛樂(lè)的面積在提升，購(gòu)物中心購(gòu)物的作用在下降，娛樂(lè)、休閑、餐飲的比例在增加。深圳零售企業(yè)今年以來(lái)紛紛進(jìn)行調(diào)整和變革，力爭(zhēng)從商業(yè)模式上求新求變。

　　沃爾瑪深圳園嶺十年老店結(jié)業(yè)、吉之島統(tǒng)一更名永旺、天虹試水購(gòu)物中心受考驗(yàn)、家樂(lè)福頻頻傳出將出售中國(guó)業(yè)務(wù)等等。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不確定性增加，加上國(guó)內(nèi)人力成本及信貸成本增加，零售商利潤(rùn)普遍受到影響。

　　租金趨勢(shì)

　　2013年第二季度，深圳市大型購(gòu)物中心首層平均租金錄得每平方米每月898.95元(按實(shí)用面積計(jì)算)，與上季度相比下降1.99%。購(gòu)物中心租金兩極化明顯：成熟商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，如萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)和福田COCO PARK，租金均在1000元/月/平方米以上；而新興商圈，尤其是寶安和龍崗的購(gòu)物中心則希望通過(guò)租金優(yōu)惠吸引及培育優(yōu)質(zhì)租戶，故租金仍定位在較低水平。隨著關(guān)外配套逐漸成熟，人流越來(lái)越多，未來(lái)租金會(huì)逐步上升。

　　市場(chǎng)展望

　　2013年第二季度，深圳零售市場(chǎng)比較沉靜，新增購(gòu)物中心和新的品牌皆不多，預(yù)計(jì)大量集中在下半年入市。

　　下半年預(yù)計(jì)有7座大型購(gòu)物中心將正式開(kāi)業(yè)，包括歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心、沙井京基百納廣場(chǎng)、星河盛世CoCo City和萬(wàn)科廣場(chǎng)等，共計(jì)約67萬(wàn)新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，其中超過(guò)70%的集中在寶安和龍崗區(qū)。在供應(yīng)持續(xù)增加和消費(fèi)需求增長(zhǎng)減慢的環(huán)境下，如何差異化定位、增加客戶體驗(yàn)成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。

　　高力國(guó)際預(yù)計(jì)2013年下半年，成熟商圈的租金水平將繼續(xù)堅(jiān)挺，而由于在新興商圈的購(gòu)物中心的租金定位仍會(huì)明顯低于成熟商圈，將會(huì)拉低深圳整體租金水平，平均租金水平將有微幅下降；受新增供應(yīng)的影響，空置率水平預(yù)計(jì)會(huì)上升。