上半年商用物業(yè)租金漲幅遠超甲級寫字樓和住宅，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期后市平穩(wěn)發(fā)展。

　　相對于住宅市場的活躍表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場上半年波瀾不驚。受宏觀經(jīng)濟增長放緩影響，甲級寫字樓租賃市場出現(xiàn)盤整。由于一線城市消費水平上升，過去幾年中商用物業(yè)租金漲幅遠超甲級寫字樓和住宅。受整體經(jīng)濟放緩影響，商業(yè)地產(chǎn)新開工量增幅明顯下降，預(yù)期后市平穩(wěn)發(fā)展。

　　以四大一線城市為例，2007-2012五年間，一線城市購物中心租金將近翻倍，達到94%，而同期住宅租金漲幅僅有25%，甲級寫字樓稍高，為46%?！局性禺a(chǎn)研究2013上半年刊】認為，購物中心租金高增長主要原因在于隨著收入水平提高，城市居民對商用物業(yè)需求大幅增加，使得優(yōu)質(zhì)物業(yè)租金增長迅速。

　　當然，購物中心樣本數(shù)量相對較少(14個)、整體品質(zhì)較高也對其租金表現(xiàn)有利。甲級寫字樓和住宅樣本數(shù)分別為210個、848個，但考慮到住宅、寫字樓、商用物業(yè)市場本身規(guī)模差異，樣本覆蓋率差異并沒有樣本數(shù)量差距那么大。

　　分城市來看，二三線城市購物中心租金漲幅在近5年內(nèi)已超過一線城市。尤其是在2012年，二三線城市租金突然提速，而一線城市則受到供應(yīng)增加、經(jīng)濟放緩以及電商興起的綜合影響，租金增長明顯放緩。而在二三線城市，一方面由于租金基礎(chǔ)水平較低，增長空間大；另一方面，那些使得一線城市增長放緩的因素，在二三線城市影響有限。因此二三線城市租金累計增幅超過了一線城市。

　　在入住率方面，最近2年，主要城市購物中心入駐率均出現(xiàn)小幅下滑。一線城市的入駐率從2011年上半年起回落，2012年年底平均入駐率為94%，與上半年基本持平，同比2011年末下滑2.9%。二三線城市入駐率下滑晚于一線城市半年，2012年底平均入駐率為94%，比2012年上半年下滑1%。與一線城市相比，二三線城市購物中心入駐率的波動范圍更大，但近兩年，兩者水平逐步接近。

　　綜合入住率與租金水平變化情況，近兩年二三線城市購物中心的發(fā)展情況總體優(yōu)于一線城市。雖然近兩年商業(yè)地產(chǎn)有開發(fā)過快的隱憂，但從優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)來看，租金增長、入住率均令人滿意，即使在二三線城市，依然有表現(xiàn)良好的商用物業(yè)。因此，即使整體市場存在供應(yīng)過剩風(fēng)險，但優(yōu)質(zhì)項目依然有生存空間。