觀點網(wǎng) 本刊編輯部 “一棵樹老了，如果不發(fā)新的枝椏就會空心，哪天刮龍卷風(fēng)就折了。一個企業(yè)還能夠發(fā)展新枝，就說明這個企業(yè)還是有生命力、有活力的。”

　　在五礦建設(shè)副主席、執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波看來，五礦集團(tuán)就是一棵大樹，它的根很深，而五礦建設(shè)是這棵大樹上的一個小枝，是新的枝椏。

　　如何培育這棵新枝發(fā)芽成長？何劍波向我們講述了他自己的方式。

　　市場化國企

　　畢業(yè)于北京大學(xué)的何劍波，走出校門就進(jìn)入五礦集團(tuán)工作。何劍波說，“二十多年了，深受五礦文化熏陶”。

　　在執(zhí)掌五礦建設(shè)后，何劍波一直認(rèn)為，五礦建設(shè)脫胎于五礦集團(tuán)，繼承的是五礦集團(tuán)的文化和經(jīng)營理念，但作為“行動派”的何劍波也為五礦建設(shè)注入了新的思想。

　　雖然有著央企國資的背景，但何劍波更喜歡強(qiáng)調(diào)五礦建設(shè)是香港紅籌股上市公司，是市場化運作的公司。“五礦建設(shè)的優(yōu)勢是要把國企的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，再把市場的優(yōu)勢發(fā)揮到極致。”

　　“我們不是傳統(tǒng)意義上的國企，而是揉合了更多市場因素的國企”，何劍波認(rèn)為，公司管理應(yīng)該市場化，努力按照市場的要求去建立管理體系。面對激烈的市場競爭，五礦建設(shè)“更講究效率、講究結(jié)果、講究業(yè)績、講究執(zhí)行力”。

　　正如其所言，雖然五礦集團(tuán)鋼鐵貿(mào)易名列行業(yè)前茅，但在房地產(chǎn)這個江湖里，沒人會認(rèn)為五礦是“老大”，市場地位還得自己努力去爭取。

　　更深入去發(fā)掘，何劍波不僅強(qiáng)調(diào)公司市場化，也強(qiáng)調(diào)行業(yè)的市場化。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在政策取向還是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)是基本的要求，提倡公平公開的充分競爭，讓生產(chǎn)要素自由流動，讓市場來選擇，優(yōu)勝劣汰。

　　何劍波也很看好房地產(chǎn)行業(yè)的市場化，“在我們國家各行各業(yè)里面，房地產(chǎn)行業(yè)是市場化程度最高的行業(yè)之一。”事實上，何劍波對房地產(chǎn)行業(yè)市場化的認(rèn)識，已超過了行業(yè)本身。他說，“房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，對其他行業(yè)的發(fā)展，甚至對政府經(jīng)濟(jì)政策的擬定能夠提供一些參考和示范的作用，可以為社會經(jīng)濟(jì)政策提供一個樣本。”

　　漂亮的事情

　　盡管是在體制內(nèi)發(fā)展，何劍波卻更像一個西式精英高管。因為精于金融，常在香港上班的何劍波帶領(lǐng)的五礦建設(shè)，與其他房企相比并不缺乏國際化視野。

　　今年4月，五礦建設(shè)首次發(fā)行了3.5億美元債券，這在何劍波看來，是“一件很漂亮的事情”。

　　第一次進(jìn)入美元市場，何劍波找準(zhǔn)了時機(jī)，因為五礦建設(shè)發(fā)完債大概一個半月后，“整個市場就逆轉(zhuǎn)了，美聯(lián)儲說要退出寬松政策，所以整個股市和債市都有很大波動。”

　　整個美元債券市場是從去年下半年開始起來的，而五礦建設(shè)發(fā)債也是從去年下半年就開始在籌劃。

　　香港、新加坡、倫敦，今年4月，何劍波去了三個城市，見了將近100個投資者。這次發(fā)債，五礦建設(shè)吸引到的投資者有商業(yè)銀行、財富管理、資產(chǎn)管理公司，也有基金、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，包括歐洲的一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)。

　　3.5億美元債，其中2.25億美元是五年期的債券，還有1.25億美元是十年期的。何劍波對這次發(fā)債很滿意，“我們當(dāng)時創(chuàng)造了一個記錄，在亞太區(qū)是首個無評級，雙期限結(jié)構(gòu)。這次很成功，我們打開了這個市場，今后再增發(fā)、續(xù)發(fā)的渠道完全通了。”

　　對于這一次成功，何劍波把一部分原因歸于五礦的品牌，而且“很多家企業(yè)都很羨慕”。何劍波認(rèn)為，盡管五礦建設(shè)起步晚，但品牌效應(yīng)很好。

　　講起五礦建設(shè)近幾年的發(fā)展，他同樣信心滿滿。“在2008年的時候，我們的簽約額4億，到2012年是50億，復(fù)合增長率87%；總資產(chǎn)在2008年是25億，在2012年是134億，復(fù)合增長率是53%。另外，營業(yè)收入的復(fù)合增長率是39%，利潤總額復(fù)合增長率66%，利潤的增長高于營業(yè)收入的增長。”

　　何劍波用這些數(shù)據(jù)向市場證明，五礦建設(shè)規(guī)模雖然不是“巨無霸”，但在過去幾年的發(fā)展卻足夠快，有著足夠的潛力。

　　就在7月上旬，五礦建設(shè)公布，上半年累計錄得簽約銷售額31億元，同比增長112%，完成全年50億元目標(biāo)的62%，并將2013年全年簽約銷售目標(biāo)由50億元提至60億元。

　　“明年還會在這個基礎(chǔ)上再往前跨一大步。”對接下來的發(fā)展，何劍波也胸有成竹：“未來幾年我們也是高速增長期。”

　　而何劍波最為“得意”的卻不是五礦建設(shè)的發(fā)展速度，而是在已進(jìn)入城市中所取得的成績。

　　雖然五礦建設(shè)進(jìn)入的城市不多，但是每進(jìn)入一個城市，所經(jīng)營的項目在該城市里面都是領(lǐng)先的。“我們現(xiàn)在總的規(guī)模還不算大，但是至少向大家證明了，不管進(jìn)哪個城市、做哪個項目，五礦建設(shè)做得一點不比大開發(fā)商差，甚至比他們還好。”

　　以下為觀點新媒體對五礦建設(shè)副主席、執(zhí)行董事兼董事總經(jīng)理何劍波先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：城鎮(zhèn)化會推動房地產(chǎn)的發(fā)展？您對城鎮(zhèn)化怎么看？

　　何劍波：城鎮(zhèn)化政策肯定是對的，中國發(fā)展到今天，經(jīng)濟(jì)總量和人均經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)到中等發(fā)達(dá)國家的水平了，實際上需要進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化的提出不是拍腦袋出來的，這是很多專家研究過其他國家發(fā)展的規(guī)律，包括城鎮(zhèn)化的規(guī)律、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的相互作用得出來的。

　　現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，首先離不開物的城鎮(zhèn)化，離不開城市建設(shè)發(fā)展。因為沒有一個物理的空間，人也不可能城鎮(zhèn)化。只不過，我們現(xiàn)在物的城鎮(zhèn)化走得太快了，人還沒有城鎮(zhèn)化，所以反過來補(bǔ)這個課。在整個思想和各種潮流變化的情況下，要提高國民的福祉，確實需要讓更多的人住到城里面，住到城里面不見得是資源的浪費，很多人有這個現(xiàn)實的需求。比如說農(nóng)村的人出來做生意，到大城市打工，他回去想給自己的家人在縣城買個房。因為在農(nóng)村沒有市政配套，沒有醫(yī)院，沒有商業(yè)，還有交通、教育等方面，人的生活質(zhì)量很差。所以，他的理想是要把家里的人，把孩子、老人送到縣城里面，哪怕是花十幾萬、二十萬買一個二手房，他也覺得終于進(jìn)城了?？h城很多人想進(jìn)入省會城市，比如孩子上學(xué)了，到省會城市上學(xué)、找工作，父母也跟著去了，要在那里買房、置業(yè)，要追求更高層次的生活水平。所以，城鎮(zhèn)化和人追求更美好生活、提高生活幸福指數(shù)是完全契合的。

　　城鎮(zhèn)化會推動房地產(chǎn)的發(fā)展，只不過這個發(fā)展需要更關(guān)注人的需求，光有房子不行，得解決戶口問題。過去十幾年，城鎮(zhèn)化率從20-30%一直到50%過程中，忽略了很多政策的配套，只看到高樓大廈蓋起來了，在城里居住的人多了，但是沒有考慮到這些人的需求，就是說，得給他戶口，得給他相應(yīng)的福利保障、教育等?，F(xiàn)在這樣的情況在北京就非常普遍，包括我們很多員工，從四面八方到北京來，在這里生活了很多年，但是沒有戶口，不能買房，不能買車，小孩不能上學(xué)，醫(yī)保也解決不了，這個矛盾非常突出，是非常大的問題。此外，戶籍制度也要進(jìn)行改革，小城市全面放開，農(nóng)民進(jìn)來住就可以了，中等城市是逐步放開，大城市是有序放開，像北京這樣的特大城市還是要控制，要不然人太多了。這樣的事情我認(rèn)為是政府急需解決的，任何一屆政府，只要是為老百姓辦事情的政府，必須要迫切解決這個事情。這些政策都會導(dǎo)致人們對住房需求的增加，撇開特大城市不說，大城市也是有限制的放開，二、三線城市還是會快速發(fā)展。

　　觀點新媒體：您贊成城鎮(zhèn)化是大城市帶小城市，還是城市圈？

　　何劍波：我覺得應(yīng)該形成一些城市群，一個單核城市代價很大。最突出的是北京這種情況，北京發(fā)展起來了，實際上把河北很多資源都抽干了，河北付出了很大的代價。有新聞?wù)f河北污染這么嚴(yán)重一個是電廠導(dǎo)致的，而電廠發(fā)的電60%都送到北京來了。所以，我認(rèn)為這是城市規(guī)劃的政策性問題，大城市周邊應(yīng)該形成城市群發(fā)展起來。

　　在整個環(huán)渤海區(qū)就是北京和天津，天津過去都不行，現(xiàn)在稍微好一點，但是差別太大。珠三角和長三角相對會好很多，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是生活環(huán)境都比較好。比如說上海，一小時生活圈有很多城市都可以去，中型城市、小型城市生活都很舒服便利，每個城市建設(shè)都很好，城市之間連接也很方便。又比如珠三角，東莞和佛山的人也不會都到廣州去，因為廣州房價貴，又擁擠。但是住在東莞和佛山，如果有事情半個小時就到廣州了，很方便。

　　觀點新媒體：您對接下來房地產(chǎn)行業(yè)還是比較樂觀？

　　何劍波：我對房地產(chǎn)還是保持樂觀的態(tài)度，未來十年，房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

　　觀點新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您如何理解“改革時代的地產(chǎn)新力量”？

　　何劍波：這個“改革時代的地產(chǎn)新力量”的概念很好。

　　現(xiàn)在政策取向還是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)是基本的要求，提倡公平公開的充分競爭，讓生產(chǎn)要素自由游動，讓市場來選擇，優(yōu)勝劣汰。但是，并不是所有行業(yè)都能夠做到這一點，尤其是一些壟斷行業(yè)，大家垢病很多。

　　在我們國家各行各業(yè)里面，房地產(chǎn)行業(yè)是市場化程度最高的行業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，對其他行業(yè)的發(fā)展，甚至對政府經(jīng)濟(jì)政策的擬定能夠提供一些參考和示范的作用，可以為社會經(jīng)濟(jì)政策提供一個樣本。

　　新一屆政府上臺之后，明確了一個價值取向，就是應(yīng)該把由市場決定的事情交給市場，政府的手是作為調(diào)控，但是不能伸得太長。我們過去看到了，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家也證明了，政府的調(diào)控往往是一個事后調(diào)控，調(diào)控不是撫平了經(jīng)濟(jì)的波動，而是加劇了經(jīng)濟(jì)的波動。從市場本身來說，絕大多數(shù)情況下市場調(diào)節(jié)是有效的，能夠自己去平抑這個波動，去實現(xiàn)供求的平衡。

　　對于政府來說，很重要的一點，是要保證市場的公開公平、信息資源要素的充分流通。如果政府過多干預(yù)，反倒是導(dǎo)致市場的失衡。過多的干預(yù)會造成腐敗，造成效率的低下，造成供求失衡，造成經(jīng)濟(jì)大的波動。這些年，不管是在國外還是在中國，我們已經(jīng)看到很多這樣的例子了。

　　因此，在這樣的背景下房地產(chǎn)行業(yè)也要變革，也要有新的發(fā)展思路和發(fā)展模式，當(dāng)然也會面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。政府有新的執(zhí)政思路，作為企業(yè)管理者來講也要有新時期的發(fā)展思路。房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范，房地產(chǎn)發(fā)展越來越去行政化，變革的背景下，新力量在未來將會創(chuàng)造新的高度。

　　觀點新媒體：很多人都會質(zhì)疑國企的效率問題，您覺得五礦在哪些方面，比如創(chuàng)新和抗風(fēng)險、效率哪方面比較有特色，是值得去傳播的？

　　何劍波：國企差別也很大，有的國企比較市場化，在決策效率方面和民營企業(yè)差不多了。有的國企本身官僚風(fēng)氣比較重的，沒人愿意負(fù)責(zé)，拖延的現(xiàn)象也很多。

　　五礦是一個老企業(yè)，1950年成立，到今年是63年了。五礦的第一任總經(jīng)理，是當(dāng)時的政務(wù)院總理周恩來簽發(fā)的任命狀，這個文件還在我們的檔案室里保存著。歷史上五礦是整個國家金屬礦產(chǎn)進(jìn)出口的主渠道，在計劃經(jīng)濟(jì)時代，它是政府的一個分支，八十年代過后，才開始逐步走向市場，參與市場競爭，從一個貿(mào)易企業(yè)變成一個礦業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在在全世界金屬礦產(chǎn)領(lǐng)域也是鼎鼎有名的，在國內(nèi)數(shù)一數(shù)二，在世界上來說也是排名前列。五礦去年的營業(yè)收入超過3000多億，在世界500強(qiáng)里面排名第169位，今年最新公布的是192位，稍微退了一點。所以，這樣一個企業(yè)由單純的進(jìn)出口，外貿(mào)到生產(chǎn)，這是一條線。第二個，由單純的做鋼鐵、礦產(chǎn)再進(jìn)行多元化，做到地產(chǎn)、金融這樣一路走過來。

　　一棵樹老了，如果不發(fā)新的枝椏就會空心，哪天一刮龍卷風(fēng)就折了。一個企業(yè)還能夠發(fā)展新枝，就說明這個企業(yè)還是有生命力、有活力的。所以，五礦是一棵大樹，它的根很深，文化積淀也很深，五礦建設(shè)是這棵大樹上的一個小枝，是新的枝椏。

　　五礦建設(shè)就是這樣一個新枝，我們一直認(rèn)為是脫胎于五礦集團(tuán)，繼承它優(yōu)秀的文化、規(guī)范的管理和對社會負(fù)責(zé)任的經(jīng)營理念，還有穩(wěn)健的、控制風(fēng)險的經(jīng)營理念。但是，五礦建設(shè)更靠近市場，更市場化，面對更為激烈的市場競爭，我們的文化也更講究效率、講究結(jié)果、講究業(yè)績、講究執(zhí)行力。

　　我有一個很深的感受，我們是沒有政策保護(hù)的。如果說是鋼鐵，五礦肯定是名列前茅，但是做地產(chǎn)就不一樣了，沒人說你是老大，你的市場地位得靠你自己努力去爭取，所以要非常現(xiàn)實的看這個市場，看這個行業(yè)怎么發(fā)展，有什么要求，我們就按照這個要求去發(fā)展，會更加靈活、更加務(wù)實的去發(fā)展。所以，五礦建設(shè)不是傳統(tǒng)意義上的國企，而是揉合了更多市場因素的國企。我們很了解中國國情和市場運作的機(jī)制，把各種因素集中在一起。五礦建設(shè)的優(yōu)勢是要把國企的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，再把市場的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，這樣的企業(yè)就能夠取得成功。

　　觀點新媒體：出去介紹的時候，您更愿意把五礦建設(shè)看成是央企還是股份制企業(yè)？

　　何劍波：五礦建設(shè)有三個特點：第一，是央企背景，中央骨干企業(yè)，屬于國資委管理的；第二，是香港的紅籌股上市公司，有一個很好的資本平臺；第三，是市場化運作的公司，因為在房地產(chǎn)業(yè)是高度市場化，沒有許可證，沒有行政審批，能夠拼出來就是贏家。所以，行業(yè)市場化，公司管理也是市場化，努力按照市場的要求建立這個管理體系。

　　觀點新媒體：您認(rèn)為未來房地產(chǎn)的政策將更利于民營企業(yè)還是國有企業(yè)？

　　何劍波：新政府上任后，未來房地產(chǎn)政策會不會有很大的變化，我們還需要觀察。無論民企還是國企，未來在房地產(chǎn)這個市場上都有競爭壓力和生存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，市場化程度高，任何企業(yè)的發(fā)展都如逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的環(huán)境中民企有民企的優(yōu)勢，比如經(jīng)營靈活多變、激勵考核導(dǎo)向明晰等。但是，我認(rèn)為國企本身也有很多很好的地方。國企的發(fā)展光靠中央下文件是不行的，必須得放到市場上洗洗澡，經(jīng)過市場的激烈競爭毛病就沒有了。因此國企未來要想把政策吃透用好、在市場中進(jìn)一步發(fā)展壯大也必須要有在市場經(jīng)濟(jì)大潮中披荊斬棘的改革勇氣。

　　國企什么時候改革的力度是最大的？國企最難過的時是九十年代末、2000年前后那段時間，很多國企轉(zhuǎn)制，下崗分流，債轉(zhuǎn)股，很多面臨破產(chǎn)。當(dāng)時做下崗分流、做轉(zhuǎn)制是正確的，因為過去那些廠技術(shù)已經(jīng)落后，被淘汰了。既然是市場經(jīng)濟(jì)，肯定有死有生，有的企業(yè)不行了，就得讓他關(guān)閉破產(chǎn)，不破產(chǎn)永遠(yuǎn)都是包袱，越背越重，總有一天把好的也拖死了。國企的改革過去提、現(xiàn)在提、未來也還要提，目的是更適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，更適應(yīng)競爭的需要。

　　觀點新媒體：今年4月，五礦建設(shè)首次發(fā)行了3.5億美元債券？

　　何劍波：對，今年我們做了一件很漂亮的事情，在4月份發(fā)了3.5億美元債。4月初就開始路演了，因為這是我們第一次進(jìn)入美元市場，所以要向投資者介紹公司的一些情況，包括公司的發(fā)展策略、基本背景等方面的信息。我們跑了三個城市，香港、新加坡、倫敦，見了將近100個投資者，都是機(jī)構(gòu)投資者。我們吸引到的投資者結(jié)構(gòu)非常好，有商業(yè)銀行、財富管理、資產(chǎn)管理公司，也有基金、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，包括歐洲的一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，所以這次很成功，我們打開了這個市場，今后再增發(fā)、續(xù)發(fā)的渠道完全通了。

　　投資者對我們確實非常認(rèn)可，這是我們是第一次發(fā)美元債，而且還沒有評級，發(fā)得很好，超額認(rèn)購五倍。發(fā)完之后，一直都有機(jī)構(gòu)希望我們接著發(fā)，因為法律文件都還在有效期內(nèi)，簽個協(xié)議還可以再發(fā)，但也要綜合考慮公司的需要、負(fù)債率之類的問題。

　　觀點新媒體：當(dāng)時的承銷商是誰？

　　何劍波：UBS(瑞銀)和BNP(法國巴黎銀行)是牽頭的主承銷商，另外還有中銀香港、匯豐、摩根士丹利。我們當(dāng)時創(chuàng)造了一個記錄，在亞太區(qū)是首個無評級，雙期限結(jié)構(gòu)。3.5億美元債，其中2.25億美元是五年期的債券，還有1.25億美元是十年期的。十年期債券息率是6.5%，其實還可以再低一點，但還是要給投資者留點空間。債券本身要上市交易的，交易過后價格就漲了，比如說基準(zhǔn)價是100元，一上市漲到了104元，就說明收益率就降了，就不是5.5%了，可能是4%左右。這個對我們今后發(fā)展是一個指示性的價格，比如說市場的實際收益率只有4.5%，下次就以這個為基準(zhǔn)去發(fā)。

　　觀點新媒體：五礦建設(shè)在前兩年發(fā)展不是很快，接下來是不是進(jìn)入高速發(fā)展期？

　　何劍波：過去幾年發(fā)展還是很快的，可能是因為起步比較晚。在2008年的時候，我們的簽約額4億，到2012年是50億，復(fù)合增長率87%；總資產(chǎn)在2008年是25億，在2012年是134億，復(fù)合增長率是53%。另外，營業(yè)收入的復(fù)合增長率是39%，利潤總額復(fù)合增長率66%，利潤的增長高于營業(yè)收入的增長。

　　觀點新媒體：接下來簽約額復(fù)合增長率繼續(xù)按照87%的速度走下去？

　　何劍波：未來幾年我們也是高速增長期，前段時間發(fā)了公告，今年的銷售目標(biāo)調(diào)到60億，去年是50億，上半年我們已經(jīng)完成31億多，完成了50億的62%。所以今年會到60億，明年還會在這個基礎(chǔ)上再往前跨一大步。

　　我們現(xiàn)在全年按照60億的目標(biāo)去努力，這些項目都是在售項目，只是說分期推出，這幾個項目都已經(jīng)按照銷售計劃按部就班進(jìn)行?，F(xiàn)在五礦建設(shè)增長比較快，雖然總體規(guī)模和大的開發(fā)商相比，差距還是比較大。但是，我們今年有一個很好的勢頭和特點，凡是有項目進(jìn)入的城市和區(qū)域，我們的項目在當(dāng)?shù)囟际穷I(lǐng)先的。我現(xiàn)在沒辦法跟他們比大，只能比優(yōu)，我們能夠做到最優(yōu)。

　　比如說南京九璽臺項目，去年10月份開盤過后一直是南京別墅市場的銷售冠軍，理念創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新方面做的很好，營銷方面也有很多亮點。廣東惠州的哈施塔特項目，從2012年開始就一直位列整個惠州市的別墅銷售冠軍，市場占有率也一直是排第一，今年上半年在惠州全市別墅市場的占有率超過了50%，雖然我們的價格比別人高，但我們是得到市場和客戶認(rèn)可的。

　　還有天津的曠世國際項目，在天津濱海新區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)銷售也是最好的。那里的供應(yīng)量很大，房子很難賣，雖然我們這個項目只剩下幾萬平方米的貨量，但今年的銷量也是區(qū)域第一。而遼寧營口的鉑海灣項目上半年在營口低密度市場的銷量也是排名第一，占到市場銷量的60%。此外，長沙的龍灣國際社區(qū)和格蘭小鎮(zhèn)項目的別墅產(chǎn)品從09年推出后也一直位列長沙南城的銷售前列。

　　雖然我們進(jìn)入的城市不多，但是每進(jìn)入一個城市，所經(jīng)營的項目在這個城市里面都是領(lǐng)先的，而且我們的項目單盤銷售、市場占有率都是最高的。我們現(xiàn)在總的規(guī)模還不算大，但是至少向大家證明了，不管進(jìn)哪個城市、做哪個項目，做得一點不比大開發(fā)商差，甚至比他們還好。

　　觀點新媒體：明年的發(fā)展區(qū)域重點在哪里？

　　何劍波：從現(xiàn)在來看，還是在現(xiàn)有幾個區(qū)域，新增的項目也會堅持幾個原則，就地拓展，適度集中，長三角、珠三角、環(huán)渤海、長沙等都是有基礎(chǔ)、有團(tuán)隊、有品牌影響力的地方，是我們重點發(fā)展的區(qū)域。同時，我們也會看一些好的機(jī)會，拓展一些新的城市。

　　觀點新媒體：會不會考慮進(jìn)軍海外？是不是也關(guān)注過海外市場？

　　何劍波：我們還在考察，前段時間我們就專門去馬來西亞考察過。馬來西亞房地產(chǎn)發(fā)展很平穩(wěn)，馬來西亞總共才3000萬人，總?cè)丝诤捅本┎畈欢?，這就注定了房地產(chǎn)不可能暴漲。

　　國外房地產(chǎn)市場很復(fù)雜，和中國房地產(chǎn)市場不一樣。在馬來西亞買房，訂房的時候交2萬元，就可以簽認(rèn)購協(xié)議了，簽正式協(xié)議的時候首付10%，首付交完之后，要和銀行簽一個按揭協(xié)議。但是不像在國內(nèi)，簽了協(xié)議全款就給了開發(fā)商，馬來西亞根據(jù)建樓的進(jìn)度來付錢，比如說10層樓的房子，建到第三層就交30%，建到第8層就交80%，全部封頂了才交完，所以，開發(fā)商杠桿很小，對開發(fā)商本金要求很高。但是買房的人很劃算，10%首付，然后蓋到哪里付款到哪里。而且，要蓋到你買的那一層的時候，大概才付到50%，等他封頂?shù)臅r候再最后交那筆錢，這之前就不用去負(fù)擔(dān)利息。

　　另外，馬來西亞有一個政策，一個樓盤大概有30%要留出來給馬來人，必須要賣給馬來人，價格還要低一點，除非你證明這個房子沒有馬來人買，政府同意了才可以賣給華人和其他人，有保護(hù)主義。所以說，每個國家對房地產(chǎn)、法律變化很多，到國外做房地產(chǎn)要研究得很透才行。

　　觀點新媒體：為什么那么多企業(yè)要走出去？

　　何劍波：我覺得有幾個因素，其中一個是中國房價漲得很高了，覺得國外的便宜。到海外投資有兩種方式，一種是購買物業(yè)，另一種是開發(fā)。開發(fā)的很多都是賣給中國人，要是長期進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，還不太成熟。

　　觀點新媒體：五礦建設(shè)以后的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)會占多大的比重？

　　何劍波：我們現(xiàn)在以住宅開發(fā)為主體，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)會根據(jù)項目的機(jī)會和特點去推，這個將來會發(fā)展到20%左右的比例。

　　我們有持有性物業(yè)，在香港就有兩個寫字樓。其中一個是五礦大廈，是九十年代在那里買地蓋的。其實，五礦在海外做房地產(chǎn)是領(lǐng)先其他企業(yè)的，但是自己蓋著自己用。九十年代的時候，我們曾經(jīng)在香港開發(fā)過兩個商品房項目，都賣掉了。和香港本地開發(fā)商合作，在粉嶺和西貢都做過樓盤，只是后來沒有持續(xù)做。

　　觀點新媒體：五礦建設(shè)未來會獨資做還是會大量的采取合作方式？

　　何劍波：合作是地產(chǎn)行業(yè)一個很普遍的現(xiàn)象，一切取決于公司的發(fā)展策略和需要。比如，我們和萬科的合作是很愉快的，共同出資，各占50%的股份，共組團(tuán)隊，共同開發(fā)管理，品牌也是用兩家的品牌，所有項目名稱的前綴都會冠以“五礦萬科”。萬科有萬科的品牌價值，五礦也有五礦品牌的價值。當(dāng)然，我們和萬科相互之間也是取長補(bǔ)短，萬科在項目開發(fā)、項目管理方面非常有經(jīng)驗，五礦有政府資源、資金實力，包括團(tuán)隊人才方面我們也有優(yōu)勢。所以，我們在項目的管理過程中，都是通過董事會、共同的團(tuán)隊，在很多重要的節(jié)點和重要方案都一起研究。

　　五礦建設(shè)的合作模式是很開放的，有的是和基金合作，比如說，和美國的保德信基金合作很成功，保德信基金是美國最大的房地產(chǎn)基金，也是世界500強(qiáng)。另外，也和民營企業(yè)合作，共同開發(fā)，當(dāng)然也看各自的優(yōu)勢，有的是因為有土地資源，有的是因為有資金資源。

　　有些區(qū)域，比如說我們具備了很強(qiáng)的開發(fā)能力，又具備了充足的資金資源，我們會獨資開發(fā)，這種項目也很多。所以，我們對合作的方式?jīng)]有硬性的規(guī)定，根據(jù)每個項目的情況來看。當(dāng)然，我們對合作伙伴的挑選很嚴(yán)格，首先理念要一致；第二，合作伙伴要有實力，不管是資金、土地還是其他，要是沒有實力的公司，我們不會和他合作。

　　觀點新媒體：五礦建設(shè)的復(fù)合增長率這么高，是否擔(dān)心兩年之后會出現(xiàn)人才的瓶頸？接下來銷售規(guī)模會很大，人才問題怎么解決？

　　何劍波：人才的問題一直是我們發(fā)展中重點關(guān)注的問題，每年我們要大量從高校里面招收一些優(yōu)秀的畢業(yè)人才，比如清華大學(xué)、北京大學(xué)等國內(nèi)一流的大學(xué)中的房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)，有工程類專業(yè)、投資類專業(yè)、管理類專業(yè)等等，因為房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)專業(yè)性。

　　還有，五礦集團(tuán)有很多優(yōu)秀的人才，長期從事管理工作，也可以帶著管理經(jīng)驗加入到五礦建設(shè)中來。另外，我們也會根據(jù)需要從市場上找優(yōu)秀的人才。還有一個渠道，就是自己培養(yǎng)，普通的員工，如果干得好，我們也提拔。

　　我們的員工一般有三個來源：一是五礦集團(tuán)輸送的員工，數(shù)量不多，我就是其中一個，因為我畢業(yè)就到五礦工作，二十多年，深受五礦文化熏陶；二是香港的員工，這些員工有一個特點，做事非常嚴(yán)謹(jǐn)，非常有職業(yè)操守，也很專業(yè)；三是在國內(nèi)市場化招聘的員工，這些員工占了大多數(shù)，都是市場機(jī)制招聘過來的，然后用市場的機(jī)制來考核、激勵。這些人發(fā)展起來也都成為了我們的業(yè)務(wù)骨干，他們在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)水平也很高。

　　觀點新媒體：您覺得培養(yǎng)人才會是未來的主流嗎？

　　何劍波：一定會是，我們一定要把主要精力放在內(nèi)部人員的培養(yǎng)和使用上。這些人員在公司工作了幾年以后，對公司有文化認(rèn)同，公司對他們也了解。我們給員工創(chuàng)造一個大的發(fā)展平臺，對員工進(jìn)行激勵，讓他有往上走的動力。

　　我們今后越來越多的關(guān)鍵崗位都是從內(nèi)部員工選拔的，我們有一套成型的人才培養(yǎng)體系，有四個計劃：一是淘金，怎么去選；第二，熔金，讓員工進(jìn)入到集體里面；第三，鑄金，怎么樣打造、提升、培訓(xùn)；第四，焠金，特別優(yōu)秀的員工要焠取出來放到最關(guān)鍵的崗位。

　　在市場化方面，五礦建設(shè)做得很到位，員工真的是能進(jìn)能出、能上能下，干得不好的就走人，甚至職位比較高的，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，警告一次兩次后實在不行就走人。

　　觀點新媒體：您還屬于很強(qiáng)勢的領(lǐng)導(dǎo)？

　　何劍波：我覺得要有原則。也遇到過這樣的挑戰(zhàn)，開除員工的時候，員工有意見，這個時候要不要堅持底線？如果不堅持，就開了一個先例，所有人都可以這樣來。所以，該堅持的一定要堅持住。

　　我是講道理的，事先沒定規(guī)矩就可以商討，但是規(guī)矩事先定好了，而且告訴大家了，就一定要按規(guī)矩來辦。

　　我一直說，五礦建設(shè)能夠生存發(fā)展，要是市場化機(jī)制不堅持，這就和其他國企沒什么區(qū)別，就沒什么市場競爭力了。