徐涇鎮(zhèn)人口集中度不夠，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人口導(dǎo)入很慢，甚至有一些項(xiàng)目根本就沒(méi)有賣動(dòng)。

　　時(shí)隔一年再次掛牌，身價(jià)突然翻了3倍，上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的商辦地讓人“驚詫”。

　　不少觀點(diǎn)認(rèn)為，該地塊優(yōu)越的區(qū)位及發(fā)展?jié)摿κ瞧鹋膬r(jià)飆升的“本錢(qián)”，甚至猜測(cè)出讓方之所以有膽量漲價(jià)31億重推地塊，必然已找好了下家，或已出現(xiàn)較多的意向買(mǎi)家。

　　但上海資深業(yè)內(nèi)人士并不以為然：“還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)企業(yè)對(duì)這塊地有興趣，關(guān)注目光更多是集中在起拍價(jià)突然飆升31億這一點(diǎn)上。”

　　對(duì)比前后兩次相差甚遠(yuǎn)的起拍價(jià)以及該地塊周邊情況，出讓方有“拍腦袋”定價(jià)之嫌。

　　這幅“神奇”的土地最早掛牌出讓是在2012年2月20日。

　　根據(jù)彼時(shí)的出讓公告，徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊出讓面積18.43萬(wàn)平方米，容積率為3，土地用途為商業(yè)，起始總價(jià)13.68億元，起始樓面地價(jià)2473元/平方米。

　　掛牌半個(gè)月之后，出讓方宣布暫時(shí)中止該出讓活動(dòng)。彼時(shí)，上海市青浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)曾表示，中止出讓的原因是要對(duì)出讓條件進(jìn)行一些變動(dòng)。

　　但誰(shuí)也沒(méi)有想到的是，15個(gè)月之后，該地塊起始樓面價(jià)竟然從原來(lái)的2473元/平方米飆升至約8000元/平方米。

　　根據(jù)上海規(guī)土局今年5月10日發(fā)布的出讓公告，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊(02-01)土地用途調(diào)整為餐飲旅館業(yè)用地，商辦；出讓年限也調(diào)整成餐飲旅館業(yè)用地40年，商業(yè)40年、辦公50年。地塊掛牌起始總價(jià)上調(diào)30.55億元至44.23億元，折合樓面地價(jià)約8000元/平方米，較首次掛牌樓面地價(jià)高出5527元/平方米。

　　對(duì)此，上海中原地產(chǎn)咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，該地塊最初的底價(jià)就很有問(wèn)題，當(dāng)時(shí)其周邊的住宅售價(jià)已達(dá)2萬(wàn)/平方米上下，周圍也有地鐵站，而且商業(yè)用地在該區(qū)域還是比較稀缺的，根本就沒(méi)有城市廣場(chǎng)類的商業(yè)項(xiàng)目。

　　“再加上早期已有好幾個(gè)社區(qū)住宅項(xiàng)目進(jìn)入該區(qū)域，因而業(yè)界對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)前景還是比較看好的。”宋會(huì)雍續(xù)稱，但是與之配套的商業(yè)用地的起始樓面地價(jià)僅為2473元/平方米，這顯然是不合理的。

　　“不過(guò)，底價(jià)直接飆升至8000元/平方米無(wú)疑還是拍腦袋的做法。”宋會(huì)雍指出：“這是從一個(gè)極端走向了另一個(gè)極端。8000元/平方米對(duì)于該區(qū)域來(lái)說(shuō)無(wú)疑是虛高的，6000元/平方米左右或許會(huì)是比較合理的價(jià)格。”

　　“盡管該區(qū)域已有不少的社區(qū)住宅項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，但其人口導(dǎo)入?yún)s是非常薄弱的。這也就意味著，企業(yè)在做商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候需要較長(zhǎng)的時(shí)間，待人口導(dǎo)入成熟了，其收益才能有所起色。”宋會(huì)雍坦言，如果地價(jià)定得太高會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的壓力。

　　一位央企開(kāi)發(fā)商代表的觀點(diǎn)與上述看法不謀而合。該開(kāi)發(fā)商在接受媒體采訪時(shí)就指出，虹橋商務(wù)區(qū)土地樓面地價(jià)在2萬(wàn)/平方米徘徊，此前區(qū)域內(nèi)多數(shù)地塊的起始樓面地價(jià)僅為1萬(wàn)元/平方米左右。與此同時(shí)，這一類大型城市商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，一般都需要5-10年的時(shí)間陸續(xù)體現(xiàn)。所以，在虹橋商務(wù)核心區(qū)域發(fā)展尚未成熟的背景下，輻射帶商務(wù)區(qū)開(kāi)出近1萬(wàn)元/平方米的起始樓面地價(jià)，有點(diǎn)偏高。