29家房企均有一項應(yīng)交而未交的土地增值稅，合計高達(dá)640億元。

　　房地產(chǎn)關(guān)于征收20%個稅是否合理的討論還未完結(jié)，一名律師的一項指控，又將土地增值稅這一幕后稅種推向討論的高潮。

　　日前，一名為李勁松的律師對包括萬科、華遠(yuǎn)、SOHO中國在內(nèi)的29家房企提出質(zhì)疑，其稱通過觀察該29家房企年報發(fā)現(xiàn)，在這29家企業(yè)的財務(wù)報表上，均顯示有一項應(yīng)交而未交的土地增值稅，合計高達(dá)640億元。

　　其中，SOHO中國應(yīng)交土地增值稅為64億元，萬科應(yīng)交土地增值稅為58億元，雅居樂應(yīng)交土地增值稅為83億元，富力地產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅為58億元，華遠(yuǎn)地產(chǎn)應(yīng)交土地增值稅5億元。

　　被指控的華遠(yuǎn)、萬科及時做出了回應(yīng)。

　　華遠(yuǎn)方認(rèn)為，這僅是非專業(yè)人士對財務(wù)報告誤讀；而萬科方則回應(yīng)：“該律師實(shí)際上混淆了‘該交不交’和‘計提’兩個概念，公司并未拖欠土地增值稅金”。

　　翻查資料，根據(jù)我國稅法相關(guān)規(guī)定，所謂土地增值稅實(shí)為對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。

　　只要開發(fā)商所開發(fā)項目的利潤突破20%，就需要對該增值額進(jìn)行征稅，而這個稅率按照項目增值的大小，分成30%到60%的稅率。

　　值得一提的是，由于項目會遇到開發(fā)周期的問題，因此對項目征收土地增值稅會有兩個重要的征收節(jié)點(diǎn)，即預(yù)征與清算，前者是指在項目處于前期開發(fā)階段，對項目的增值額進(jìn)行估算后征收部分增值稅，后者則是待項目完全交付后，再來核算應(yīng)交的土地增值稅，而這主要征收扣除預(yù)征稅后的差額稅。

　　對于判斷企業(yè)是否有拖欠土地增值稅的情況，深圳一位知名財稅專家向觀點(diǎn)新媒體表示，僅觀察財務(wù)報表很難掌握企業(yè)是否拖欠了土地增值稅。“需要定期及時跟蹤掌握地產(chǎn)企業(yè)每個項目的開發(fā)進(jìn)度情況，一旦有項目達(dá)到清算條件而未及時清算的，則可判斷該企業(yè)存在拖欠土地增值稅情況。”

　　“由于房地產(chǎn)開發(fā)項目一般分成多期滾動開發(fā)，時間少則2-3年，多則10年，因此國家規(guī)定，納稅人無法在項目全部竣工結(jié)算前計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，預(yù)征率一般在1%到5%左右，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)”。

　　該名財稅專家補(bǔ)充指出，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行正常的增值稅預(yù)交之后，往往預(yù)留部份資金作為待交的土地增值稅以待項目竣工后的清算，該部份資金體現(xiàn)在財務(wù)報表中即為應(yīng)交未交的土地增值稅。

　　不過，國內(nèi)一知名教授認(rèn)為，雖然土地增值稅存在預(yù)交的情況，但按照我國現(xiàn)有的土地增值稅征收條例規(guī)定，只要開發(fā)商的利潤突破20%，就需對該增值額進(jìn)行征稅，但很多地方預(yù)征額只有1%，這就導(dǎo)致與最后真正進(jìn)行匯算清繳存在相當(dāng)大的差距，而由于土地增值稅的具體操作較困難，以及地方政府嚴(yán)格執(zhí)行難度也很大，使得清算很難執(zhí)行到位。