開發(fā)商不僅要有道德的血液，而且要有金融的血液。

　　今后十年或者二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么發(fā)展趨勢(shì)？第一是民生化，就是說(shuō)政府在住宅領(lǐng)域更加注重保障房的建設(shè)；第二是城鎮(zhèn)化；第三是金融化，開發(fā)商不僅要有道德的血液，而且要有金融的血液。

　　國(guó)內(nèi)開發(fā)商和投資者一起開會(huì)，80%、90%都是開發(fā)商，投資者很少，但國(guó)際上房地產(chǎn)品種更加趨向金融化。為什么那么多人買房子？是為了增值，買房子除了居住功能還想增值的話，那這個(gè)產(chǎn)品就已經(jīng)向金融化趨勢(shì)靠攏，或者叫已經(jīng)有金融的屬性。

　　第四是產(chǎn)業(yè)化，過去房地產(chǎn)是房產(chǎn)加地產(chǎn)，以后是房產(chǎn)加地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)都會(huì)和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。

　　第五是國(guó)際化，國(guó)際化也已經(jīng)深度進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商也開始投入國(guó)外市場(chǎng)。

　　不用說(shuō)萬(wàn)科已經(jīng)在美國(guó)合作開發(fā)房地產(chǎn)，即使是成立僅三年的盛世神州基金，三年以前才開始做國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資，去年年底就已經(jīng)建了基金投資美國(guó)。據(jù)我了解，以這個(gè)形式組成房地產(chǎn)基金投資美國(guó)市場(chǎng)可能是第一單，第二單交易兩個(gè)月之內(nèi)也會(huì)成功。

　　房地產(chǎn)和金融結(jié)合方面，十幾年前做房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候就已經(jīng)意識(shí)到了。當(dāng)時(shí)很多人買地都用銀行貸款，現(xiàn)在情況是銀行貸款逐漸收緊，而且在今后幾年內(nèi)也是收緊趨勢(shì)。

　　房地產(chǎn)公司債券方面，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)發(fā)債幾乎不可能，如果在香港上市的話可以發(fā)；房地產(chǎn)信托現(xiàn)在發(fā)展還是比較快，每年2000億，但是還是跟不上開發(fā)商的需求，而且房地產(chǎn)信托一般來(lái)說(shuō)要獲得四證以后才能投資。

　　REITs，盡管REITs上市以后成為股票，但可能今年不一定能成型。2004年開始說(shuō)，REITs要逐漸推出，金融危機(jī)以前也說(shuō)要很快推出，現(xiàn)在都不說(shuō)了。

　　房地產(chǎn)私募基金，像國(guó)外大家知道的黑石等都是私募基金，私募基金在國(guó)內(nèi)還是有比較好的發(fā)展前景。

　　私募基金在中國(guó)開展了三年左右，盛世神州是北京第一家正式注冊(cè)的房地產(chǎn)私募基金，也是一年半以前在國(guó)家發(fā)改委備案的唯一房地產(chǎn)基金，到現(xiàn)在為止還是唯一的，我們希望能有更多房地產(chǎn)基金在國(guó)家發(fā)改委備案。

　　接下來(lái)是海外資金，在市場(chǎng)上還是比較多的，但是海外資金更多是針對(duì)香港上市企業(yè)。

　　美國(guó)私募股權(quán)基金占整個(gè)房地產(chǎn)投資19%，這個(gè)行業(yè)在國(guó)外例如紐約、倫敦不能說(shuō)多如牛毛，但非常發(fā)達(dá)。中國(guó)私募基金發(fā)展雖然非常快，但是規(guī)模還是非常小。

　　2010年開始，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資是5萬(wàn)億，私募基金只占1%，到2012年已經(jīng)達(dá)到3%，而且規(guī)模比2010年大了四倍。

　　可以看出，私募基金融資大有前途，而且現(xiàn)在做私募基金有一個(gè)好處，在有關(guān)的發(fā)改委、工商部門備案以后很多開發(fā)商都可以做。國(guó)內(nèi)金融不同，開銀行肯定不行，信托公司也不行，但是做私募基金是一條路子。國(guó)內(nèi)銀行貸款確實(shí)很便宜，但是這是受國(guó)家控制的。

　　接下來(lái)看一下產(chǎn)業(yè)，大家都提到城鎮(zhèn)化里面很重要的一條就是和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目要融資，產(chǎn)品設(shè)計(jì)好了融資才方便。產(chǎn)品怎么才算好？就是和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)里面可以配住宅，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老也都可以做。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了一個(gè)地方，住宅方面才是可持續(xù)的。

　　建議大家偏重部分持有、部分銷售，甚至于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以和住宅地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)做。因?yàn)橹挥挟a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位才能受當(dāng)?shù)卣畾g迎；只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅相結(jié)合了，整體項(xiàng)目周轉(zhuǎn)可能更加快；只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念或者實(shí)際操作，土地價(jià)格才能相對(duì)便宜；只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念或者實(shí)際操作，金融機(jī)構(gòu)更加愿意跟你合作，競(jìng)爭(zhēng)方面更加少。

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資一定要各方面綜合考慮，不是就融資而談融資，而是要更加具體結(jié)合產(chǎn)品、區(qū)位、城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)。

　　當(dāng)然，如果有富余的資金，也可以從分散投資角度出發(fā)，向海外投資。如果有能力的話，也可以從海外吸入更多資金。