融資能力成為房企核心能力，決定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。

　　從金融的角度來(lái)看，國(guó)五條有幾個(gè)看點(diǎn)，一個(gè)是限購(gòu)擴(kuò)容、限貸加碼、稅收手段，二是比較強(qiáng)調(diào)執(zhí)行和問(wèn)責(zé)，三是預(yù)留了一些調(diào)控升級(jí)的空間。

　　國(guó)五條還是以調(diào)控需求為主，是一個(gè)相對(duì)短期的措施，而短期措施反復(fù)使用的話，可能效果會(huì)遞減。另外，也擔(dān)心調(diào)控形成一個(gè)怪圈，就是調(diào)控需求同時(shí)供應(yīng)沒(méi)有增加，供應(yīng)沒(méi)有增加是為什么？是地方政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)導(dǎo)致。中央希望增加供應(yīng)，地方政府恐怕不一定配合，地價(jià)一跌，地方政府賣(mài)地就比較謹(jǐn)慎了，不愿意降價(jià)賣(mài)地。土地供應(yīng)減少后，短期內(nèi)需求下降，樓價(jià)受到控制，但是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期過(guò)后供應(yīng)減少，樓價(jià)就會(huì)恢復(fù)。

　　作為基金，不能不去判斷樓價(jià)走勢(shì)，但是判斷不一定準(zhǔn)確。首先樓市有長(zhǎng)周期的生長(zhǎng)因素，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入提高、購(gòu)買(mǎi)力提高；第二是深度的城市化；第三是貨幣持續(xù)超發(fā)；第四是土地供應(yīng)受到限制；第五是投資渠道不暢，普通老百姓投資收益過(guò)低。

　　但是當(dāng)樓價(jià)過(guò)高時(shí)一定會(huì)調(diào)控，政府調(diào)控的手段很多，調(diào)控力度可以小也可以大。還有，GDP需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)，政府需要房?jī)r(jià)平穩(wěn)等各方訴求，小漲成為政策的調(diào)控目標(biāo)，平穩(wěn)或者漲幅不要厲害就行了，這也是博弈各方的交集。

　　除了市場(chǎng)的總體走勢(shì)之外，還有企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)格局。土地紅利沒(méi)有了，房地產(chǎn)告別黃金十年，進(jìn)入白銀十年，雖然利潤(rùn)率還是比較高，但不再是暴利和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。

　　新形勢(shì)下競(jìng)爭(zhēng)加劇、行業(yè)集中度快速提升，大者更大、強(qiáng)者做大、弱小者淘汰出局，所以中小行企業(yè)要跨界、創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型成為潮流。

　　開(kāi)發(fā)商面臨的金融環(huán)境怎么樣？一是房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，資金壓力與日俱增。金融資源向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，向優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中，冷暖不均，兩極分化嚴(yán)重，融資能力成為房企核心能力，決定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。

　　創(chuàng)新型融資模式備受青睞，融資模式創(chuàng)新也成為房企創(chuàng)新的重要方向。房地產(chǎn)基金應(yīng)運(yùn)而生，蓬勃發(fā)展，將迎來(lái)地產(chǎn)基金的黃金十年。

　　這個(gè)概念是去年提出的，在業(yè)界廣為流傳。而且現(xiàn)在非銀行機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)管理的模式來(lái)做金融，投資對(duì)象不約而同傾向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新恰逢其時(shí)。

　　房企融資模式創(chuàng)新有哪些模式？像很多銀行推出了信托計(jì)劃，還有證券公司、公募基金公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃，租賃也是融資常用的模式，應(yīng)該說(shuō)房企的金融創(chuàng)新、融資模式創(chuàng)新很活躍，在過(guò)去一兩年也起到了一定的作用。

　　至于地產(chǎn)基金，有幾個(gè)特色和優(yōu)勢(shì)，首先是合法性，是有法可依的規(guī)范模式，同時(shí)也有專業(yè)化的管理。地產(chǎn)基金不只是簡(jiǎn)單的投資，投資后的管理也是很關(guān)鍵的。而且也很安全，設(shè)定多重保障機(jī)制，有效保障投資人安全。

　　地產(chǎn)基金模式也是創(chuàng)新的模式，因?yàn)榈禺a(chǎn)基金是一種非牌照的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，就是沒(méi)有過(guò)多的監(jiān)管，只有一個(gè)法律框架，因此可以量身訂做，設(shè)計(jì)具體的投資渠道，滿足開(kāi)發(fā)商的特色需求。

　　地產(chǎn)基金是2010年興起的，到了去年年底市場(chǎng)規(guī)模大概在兩千億左右，而且每年的規(guī)模都以翻倍以上的速度增長(zhǎng)。去年年底是兩千億，今年年底恐怕就是五千億，由于它的靈活性，往往是反周期增長(zhǎng)，這次國(guó)五條的出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)是利好的，可以做得更大。

　　地產(chǎn)基金類型有哪些？首先是固定收益基金；其次是夾層基金；第三是少數(shù)股權(quán)基金；第四種是主動(dòng)管理型基金，就是基金獨(dú)自去開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有可能和某個(gè)開(kāi)發(fā)商合作，可能委托給開(kāi)發(fā)商代理建設(shè)。

　　除了上述四種類型之外，還可以對(duì)這四種類型進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣可以滿足不同投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以更成功地募集到資金，最終實(shí)現(xiàn)投資和發(fā)展。

　　一支基金理論上可以容納幾千個(gè)投資者，我們做的基金往往在十個(gè)億左右。而且基金業(yè)在和有志向做基金的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深度合作，共同建設(shè)基金平臺(tái)，也在給開(kāi)發(fā)商輸入品牌和隊(duì)伍，建設(shè)屬于開(kāi)發(fā)商自己的基金平臺(tái)。