“瞬息萬(wàn)變的全球貿(mào)易市場(chǎng)”白皮書(shū)，針對(duì)適應(yīng)新的“需求經(jīng)濟(jì)”提出了相應(yīng)的制勝策略，并指出科技、人口及基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展正在改變?nèi)蛄闶?、工業(yè)與物流地產(chǎn)的全球供應(yīng)鏈，業(yè)主、租戶(hù)和投資商面對(duì)這些前所未有的發(fā)展趨勢(shì)需要做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

　　全球經(jīng)濟(jì)急需適應(yīng)“瞬息萬(wàn)變的全球貿(mào)易市場(chǎng)”

　　高緯環(huán)球白皮書(shū)針對(duì)適應(yīng)新的“需求經(jīng)濟(jì)”提出制勝地產(chǎn)策略

　　全球最大私人房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司高緯環(huán)球今日發(fā)布題為“瞬息萬(wàn)變的全球貿(mào)易市場(chǎng)”白皮書(shū)，文中針對(duì)適應(yīng)新的“需求經(jīng)濟(jì)”提出了相應(yīng)的制勝策略，并指出科技、人口及基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展正在改變?nèi)蛄闶邸⒐I(yè)與物流地產(chǎn)的全球供應(yīng)鏈，業(yè)主、租戶(hù)和投資商面對(duì)這些前所未有的發(fā)展趨勢(shì)需要做出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇獲得新的增長(zhǎng)動(dòng)力，預(yù)計(jì)壓抑已久的龐大需求將帶來(lái)全球貿(mào)易的巨大增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期貿(mào)易年增長(zhǎng)率將達(dá)9.5%，在這種勢(shì)頭下，截至2014年，全球貿(mào)易總額將達(dá)到45萬(wàn)億美元，而2001年中國(guó)加入世貿(mào)組織時(shí)全球交易總額僅為6.5萬(wàn)億。

　　高緯環(huán)球美洲地區(qū)研究部執(zhí)行董事總經(jīng)理Maria Sicola表示：“全球主要市場(chǎng)所在國(guó)家都在利用全球貿(mào)易增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，加大對(duì)港口、機(jī)場(chǎng)、高速公路、鐵路、工業(yè)園區(qū)以及最重要的國(guó)際中心等基礎(chǔ)實(shí)施的投資和建設(shè)力度。同時(shí)，各國(guó)政府也在重點(diǎn)加快新的貿(mào)易合作談判進(jìn)程以及進(jìn)一步放寬海外直接投資政策。”

　　由于飛速發(fā)展的電子商務(wù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及日新月異的消費(fèi)方式，零售地產(chǎn)也正經(jīng)歷著快速變化，邁向更加國(guó)際化、城鎮(zhèn)化和專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)程?？蛻?hù)對(duì)地產(chǎn)需求的影響包括改變選址策略以及為減少運(yùn)營(yíng)成本而增加投資等。電子商務(wù)、技術(shù)與交通成本是影響這些需求的重要因素，為此企業(yè)迫切需要使工作流程更加順暢，提升倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)周期與服務(wù)傳遞中的物流環(huán)節(jié)，從而使運(yùn)營(yíng)效率最大化，這也對(duì)工作生產(chǎn)環(huán)境提出了更進(jìn)一步的要求。

　　高緯環(huán)球美洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)部負(fù)責(zé)人John Morris認(rèn)為：“零售地產(chǎn)需求方面最大的變化是對(duì)物流機(jī)構(gòu)帶來(lái)了新的壓力。他們?cè)谛屡d經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)大業(yè)務(wù)的同時(shí)，還要在日益密集的城市中適應(yīng)高要求的零售行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)。”高緯環(huán)球泛歐洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人Steven Watt補(bǔ)充道：“面對(duì)這些挑戰(zhàn)，物流效率、選址及運(yùn)輸策略，以及技術(shù)管理方面的改進(jìn)，對(duì)配發(fā)渠道和地產(chǎn)相關(guān)策略都將產(chǎn)生重大影響，對(duì)如何向全球客戶(hù)傳送服務(wù)及貨物將從根本上擁有新的定義與標(biāo)準(zhǔn)。”

　　高緯環(huán)球全球零售地產(chǎn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人John Strachan談到：“自2007年的經(jīng)濟(jì)蕭條以來(lái)，零售業(yè)發(fā)生了許多根本性變化，這些變化改變了消費(fèi)者行為，也創(chuàng)造了新的需求。實(shí)體店曾是主要的銷(xiāo)售渠道，而現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售異軍突起。對(duì)供應(yīng)鏈執(zhí)行者來(lái)講，這意味著新的挑戰(zhàn)，他們需要在各渠道間重新整合全部的運(yùn)營(yíng)流程，縮短周期，從而滿(mǎn)足消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的需求。”

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　　制勝地產(chǎn)策略

　　制勝策略需要靈活性、多樣化、合作性、自動(dòng)化、高科技，以及在各方聯(lián)合和縱向整合過(guò)程中廣度與深度層面的平衡。

　　供應(yīng)鏈的靈活性要求將龐大的配發(fā)中心落戶(hù)較小城鎮(zhèn)地區(qū)的合理安排，以適應(yīng)目前運(yùn)營(yíng)量的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這也將有利于一些定位較好的二線市場(chǎng)的發(fā)展。將物流承包給第三方物流公司，即第三方物流，可以在無(wú)需大量固定投資成本的基礎(chǔ)上保證物流服務(wù)的廣度與專(zhuān)業(yè)性。然而，由于成本的減少以及技術(shù)問(wèn)題將決定選址與設(shè)計(jì)，企業(yè)依然需要慎重考慮自己的房地產(chǎn)策略。

　　物流業(yè)將更多依賴(lài)于通過(guò)利用訂單管理系統(tǒng)和自動(dòng)配發(fā)技術(shù)等提高生產(chǎn)效率。在一些市場(chǎng)，由于勞動(dòng)力缺乏和勞動(dòng)力成本過(guò)高，使這些投資變得非常必要與緊迫。

　　企業(yè)在不斷尋求更深更廣的發(fā)展，但技術(shù)和地產(chǎn)方面所需投資將繼續(xù)為所有行業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)壓力。通過(guò)業(yè)務(wù)合并可以實(shí)現(xiàn)廣度發(fā)展，通過(guò)縱向整合可以實(shí)現(xiàn)深度發(fā)展，而這也將對(duì)生產(chǎn)、工作空間提出更多要求。目前最先進(jìn)的配發(fā)設(shè)備設(shè)施可以提供凈高達(dá)35英尺，并運(yùn)用節(jié)能照明技術(shù)和使用綠色環(huán)保建筑材料的空間。

　　地區(qū)性地產(chǎn)影響

　　美國(guó)正面臨甲級(jí)工業(yè)用地潛在短缺的危險(xiǎn)。高端市場(chǎng)中設(shè)備設(shè)施的功能過(guò)時(shí)驅(qū)使更多企業(yè)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)和翻新改造。而在美國(guó)東南部，更多相對(duì)低成本的土地推動(dòng)了企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求。交通運(yùn)輸效率的提高刺激了聯(lián)運(yùn)設(shè)施的發(fā)展，甚至使它成為運(yùn)送站或物流中心，重新支撐了當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)，使全球勞動(dòng)力成本更加平衡。

　　在歐洲，由于眾多企業(yè)的謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，交易往往需要更長(zhǎng)時(shí)間完成。但莫斯科、華沙和柏林，卻產(chǎn)生了非?；钴S的交易表現(xiàn)。減少成本的策略使大家的目光聚焦到頂級(jí)地產(chǎn)。頂級(jí)辦公空間繼續(xù)下滑，而二級(jí)辦公空間正在逐漸過(guò)時(shí)。雖然這對(duì)租金的邊際利益帶來(lái)了壓力，卻為量身定制的地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是對(duì)于自動(dòng)化和技術(shù)有較高需求的地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了重新崛起的機(jī)會(huì)。

　　巴西和中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)使這兩個(gè)國(guó)家已經(jīng)成為全球兩大重要經(jīng)濟(jì)體。以圣保羅及以其為軸心的輻射地帶為首的龐大工業(yè)地產(chǎn)需求，預(yù)示巴西地產(chǎn)行業(yè)將擁有廣闊的發(fā)展?jié)摿?。然而巴西依然面臨許多挑戰(zhàn)，例如落后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及極少適合的地理位置。在中國(guó)，如上海、北京等重要經(jīng)濟(jì)中心，傳統(tǒng)制造業(yè)用地正逐漸被帶有附加值及富含高科技的工業(yè)地產(chǎn)所代替。由于可用土地逐漸減少，企業(yè)開(kāi)始考慮購(gòu)置現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)翻新或重建來(lái)滿(mǎn)足新的需求和更高標(biāo)準(zhǔn)。

　　高緯環(huán)球亞太區(qū)研究部負(fù)責(zé)人Sigrid Zialcita表示：“中國(guó)逐漸增加的成本以及由新興中產(chǎn)階級(jí)帶動(dòng)的亞洲內(nèi)部交易渠道的逐步一體化為其他大部分區(qū)域中心帶來(lái)了更多的工業(yè)地產(chǎn)需求。”在上海，由于需求再次超過(guò)供給，導(dǎo)致過(guò)去兩、三年內(nèi)年租金和資本價(jià)值分別增長(zhǎng)了10%和12%。許多大型生產(chǎn)商由于當(dāng)?shù)刂饾u增高的勞動(dòng)力和運(yùn)營(yíng)成本希望在其他國(guó)家尋找新的廠址。越南的河內(nèi)和菲律賓的馬尼拉，其合理的租金、充足的土地供給和不斷提升的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使這兩個(gè)地方成為了這些企業(yè)極具吸引力的選擇。

　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為：“同樣，中國(guó)內(nèi)陸廣闊的市場(chǎng)，相對(duì)低廉的土地及勞動(dòng)力成本，以及大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，仍然對(duì)全球的投資者充滿(mǎn)了吸引力。”

　　企業(yè)供應(yīng)鏈和地產(chǎn)策略執(zhí)行者不僅需要針對(duì)目前企業(yè)需求制定解決方案，同樣需要對(duì)未來(lái)不確定情況做出預(yù)想與規(guī)劃并制定相應(yīng)的解決方案。優(yōu)先考慮物流地產(chǎn)策略便成為了挑戰(zhàn)，而這類(lèi)解決方案需求的變化更是前所未有。