二季度的甲級寫字樓租賃活動主要集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。而大體量的新增供應(yīng)使整體空置率有所上升，但整體需求的回暖帶動整體租金持續(xù)上升。

　　仲量聯(lián)行：甲級寫字樓租賃需求回暖，零售商擴張策略漸趨謹(jǐn)慎

　　2013年上半年深圳房地產(chǎn)市場回顧

　　深圳，2013年7月11日—2013年上半年，全球經(jīng)濟雖無明顯復(fù)蘇，但深圳本地經(jīng)濟穩(wěn)步增長帶動了內(nèi)資企業(yè)需求加速上升，二季度的甲級寫字樓租賃活動主要集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。而大體量的新增供應(yīng)使整體空置率有所上升，但整體需求的回暖帶動整體租金持續(xù)上升。資本市場因二手項目銷量上升，整體資本值上揚。預(yù)計下半年國內(nèi)企業(yè)需求持續(xù)活躍，租金與資本值將維持增長。零售地產(chǎn)市場上，本地零售商的擴張需求減弱，但有海外高端飲食品牌因看好深圳的消費潛力而加速擴張。非中心區(qū)商場在本季表現(xiàn)出色，優(yōu)質(zhì)物業(yè)需求穩(wěn)定，租金與資本值重新上揚。預(yù)料下半年市場氣氛漸轉(zhuǎn)保守，租金與資本值增長放緩。受出口帶動本季保稅物流園需求回暖，空置持續(xù)下降，租金平穩(wěn)上升；非保稅物流園因租賃需求并無顯著增長，租金有所下降，預(yù)計未來較高的空置率將會逐漸得到消化，租金可見小幅上升。

　　甲級寫字樓市場

　　本地中小型企業(yè)的涌現(xiàn)支持租賃需求加速上升。2013年上半年，全球經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭緩慢，進入二季度，大部分外資跨國企業(yè)對擴張依然持謹(jǐn)慎態(tài)度，但受益于上半年本地出口貿(mào)易的增長，來自中小型內(nèi)資企業(yè)的租賃需求在上半年取得了穩(wěn)步增長，一定程度上改善了寫字樓市場氛圍。同時，今年三月的商業(yè)登記改革簡化了申請流程，大大刺激了新商業(yè)主體的設(shè)立，短短四個月內(nèi)(3-6月)，新登記注冊的企業(yè)達到了近14萬家，其中中小型企業(yè)占比大于九成，推動了全市寫字樓的租賃需求的提升。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)夏春毅表指出：“受優(yōu)惠的稅收政策吸引，截至今年上半年在前海注冊成立的公司已經(jīng)接近1,000家。鑒于目前該區(qū)并無寫字樓項目，相關(guān)政策大大支持了核心片區(qū)的租賃市場，例如福田和羅湖區(qū)。”本季摩根大通在嘉里建設(shè)中心二期租下約600平方米的面積。

　　租賃活動主要集中在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。二季度甲級寫字樓市場租賃問詢和需求總體較一季度增加，承租能力較強的內(nèi)資和國資企業(yè)帶動了整體租賃市場活動，其中以內(nèi)資IT和金融居多。本季福田區(qū)租賃表現(xiàn)較為活躍，區(qū)域內(nèi)大部分項目空置率相應(yīng)下降。二季度甲級寫字樓主要成交包括：深圳鑫榮澤投資發(fā)展有限公司在世界金融中心租下900平方米，東芝在嘉里建設(shè)中心二期租下2,000平方米的面積，NYK Group在本季新落成的榮超大廈第七座租下兩層共約3,000平方米。

　　大體量的新增供應(yīng)推動空置率上升。二季度有三個甲級寫字樓項目(共約31萬平方米)竣工并交付使用，分別是位于福田區(qū)的深圳證券交易所大樓、榮超大廈第七座以及位于南山區(qū)的招商局廣場，使全市總存量達到289萬平方米。受新竣工項目預(yù)租面積的支撐，二季度全市凈吸納量大幅攀升至24萬平方米，較一季度的6,700平方米大幅上升。二季度甲級寫字樓租賃需求雖有所上升，但新增項目的空置面積仍將整體空置率從上季的12.4%上推高至13.5%。

　　需求回暖帶動整體租金持續(xù)上升。受經(jīng)濟回暖和新竣工項目良好的預(yù)租率的支撐，今年上半年深圳甲級寫字樓的整體租賃需求自去年四季度跌入谷底后得到快速回升，上半年的總吸納量已達到去年全年的近2.5倍。受詢盤量和需求回升支持，業(yè)主普遍提高租金。尤其在租賃活動最活躍的福田區(qū)，二季度錄得平均租金的環(huán)比增幅約3.1%，并帶動全市平均租金增長。截至上半年，深圳平均凈租金環(huán)比上升2.8%至每月每平米176元(基于建筑面積)，較2012年末的租值上升3.5%。

　　二手市場銷量上升，資本值上揚。資本市場上，本季度并無大宗一手寫字樓交易。二手市場上，上半年中小面積單位成交量增多，業(yè)主紛紛提高售價。二季度甲級寫字樓資本值繼一季度取得正增長后，再以環(huán)比2.7%的增速攀升至每平方米44,900元(基于建筑面積)。

　　來自中小型企業(yè)的需求將持續(xù)活躍，新項目為自用為主。展望下半年，隨著前海注冊的企業(yè)不斷增多和中小企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓項目需求的快速增長，2013年甲級寫字樓市場整體租賃活躍度將上升，并帶動甲級寫字樓凈吸納量增加。預(yù)計下半整體租賃市場保持活躍，來自內(nèi)資和國資企業(yè)的需求將繼續(xù)帶動寫字樓需求上升。

　　2013年將有46萬新增供應(yīng)竣工，年末總存量將達到300萬平方米。由于新增項目中自用面積的占比較大(約六成)，預(yù)計空置率僅以較小幅度上升，加上來自中小型企業(yè)租賃需求的預(yù)期增加，而跨國企業(yè)租戶承租因能力有限而更傾向于續(xù)租，預(yù)計整體甲級寫字樓空置率將在短期內(nèi)保持穩(wěn)定。

　　租金與資本值維持增長。受企業(yè)租賃需求上升帶動，業(yè)主在租金將在價格上維持堅挺。位于福田區(qū)的項目租賃活躍，該區(qū)租金將持續(xù)上漲，繼續(xù)引領(lǐng)全市平均租金的上升。2013年新竣工項目多為自用物業(yè)，部分業(yè)主現(xiàn)金流充裕，將不傾向于降租吸引租戶。盡管年內(nèi)經(jīng)濟不穩(wěn)定現(xiàn)象依然存在，但受上述因素支撐，夏春毅表示對深圳甲級寫字樓市場租金增長的預(yù)期維持不變，二手項目的投資需求將支撐整體資本值的繼續(xù)上升。

　　零售地產(chǎn)市場

　　零售增速低位徘徊，本地品牌擴張需求減弱。2013年4-5月，受宏觀經(jīng)濟增速放緩、物價高企等因素影響，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額663.13億元，同比增長7.1%，增速較2012年同期的13.4%有所下滑。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松指出：“隨著國內(nèi)經(jīng)濟不確定性增加，加上國內(nèi)人力成本及信貸成本增加，零售商利潤普遍受到影響，導(dǎo)致品牌擴張需求有所減弱。”

　　非中心區(qū)商場表現(xiàn)出色，成深圳零售業(yè)增長的新動力。一季度開業(yè)的海雅繽紛城是寶安區(qū)首家中高檔購物中心，正逐漸成為本地人群的理想購物地，空置率在本季繼續(xù)保持下降。而龍崗COCO Park作為龍崗區(qū)新開業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，空置率自開業(yè)以來持續(xù)下降接近滿租。非中心區(qū)域的兩家新商場的成功將會給這一區(qū)域的開發(fā)商以更多信心。另一方面，這些非中心區(qū)域的商場成功輻射本地人群，使零售商對這些區(qū)域的發(fā)展前景保有信心，預(yù)計非中心區(qū)域的新商機將成為深圳零售業(yè)增長的新動力。

　　二季度深圳優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場并無新增供應(yīng)，近兩年開業(yè)的優(yōu)質(zhì)購物中心租賃需求的穩(wěn)定增加使全市整體空置率相應(yīng)下降1個百分點至7.4%。在今年一季度新開業(yè)的海雅繽紛城內(nèi)的預(yù)租面積支撐下，2013年上半年凈吸納量約13萬平方米，已達到2012年全年凈吸納量的約七成。

　　優(yōu)質(zhì)物業(yè)需求穩(wěn)定，租金回穩(wěn)。二季度本地零售物業(yè)的租賃需求較為穩(wěn)定，大部分優(yōu)質(zhì)商場和百貨都出現(xiàn)小幅租金增長，但也有部分零售物業(yè)受華強北地鐵工程封路的影響，租金出現(xiàn)下降?？傮w來看，本季深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金以環(huán)比0.1%的微幅反彈至每月每平方米635元(基于建筑面積)，同比升幅0.7%。

　　下半年市場氣氛漸轉(zhuǎn)保守，租金與資本值增長放緩。2013年下半年有新增供應(yīng)16萬平方米，新增項目包括華僑城歡樂海岸購物廣場二期和世紀(jì)匯，年底全市總存量將達231萬平方米。隨著中國經(jīng)濟不確定性持續(xù)，林世松預(yù)期零售商對擴張策略將繼續(xù)謹(jǐn)慎，整體需求將有所放緩，推動年末空置率上升。由于各種因素對租金增長構(gòu)成壓力，預(yù)計全年租金升幅將在低位徘徊，較2012年5.6%的升幅有頗大的回落。預(yù)料下半年投資者仍較為謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)資本值雖繼續(xù)處于上行態(tài)勢，但升幅將漸趨保守。

　　工業(yè)地產(chǎn)市場

　　保稅物流園

　　傳統(tǒng)出口旺季對租金構(gòu)成支撐，保稅倉租金升幅延續(xù)。鑒于二季度全球經(jīng)濟增速放緩和不確定性增加，今年4月到5月全市出口總額同比增長14.7%，與去年同期的11.8%相比有小幅增長。由于5-10月是傳統(tǒng)出口旺季，深圳保稅物流園租賃需求較上季進一步上升。二季度各區(qū)租金表現(xiàn)分化較大，鹽田、寶安和龍華均錄得強勁租金增長，增幅達5-10%。但龍崗區(qū)因位置偏遠和物流園通用性較差出現(xiàn)租金下降達6.3%，成為平均租金最低的區(qū)域。該現(xiàn)象反映租戶目前對位置比價格更為敏感。二季度全市保稅倉平均租金環(huán)比上升5.1%。

　　本季無新供應(yīng)加上需求較強勁，保稅倉空置率下降。二季度全市沒有新供應(yīng)，全市保稅區(qū)物流園總存量為194萬平方米，強勁的需求消化了8.9萬平方米空置面積，使空置率回落至24.4%，環(huán)比下降5.6個百分點。

　　空置率將繼續(xù)降低，租金升幅將收窄。盡管全球經(jīng)濟增速放緩，但是全球經(jīng)濟復(fù)蘇大趨勢不變，出口增長有望繼續(xù)支撐深圳保稅區(qū)物流園的租賃需求。仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部地區(qū)董事陳劍鋒表示：“未來12個月內(nèi)再無新增供應(yīng)，空置率將穩(wěn)定下降，一些空置率高達30-40%的倉庫有望消化大部分空置面積。上半年保稅物流園平均租金增幅已經(jīng)高達11.3%，預(yù)計業(yè)主短期內(nèi)很難進一步大幅提升租金，下一季度租金增幅將較為平穩(wěn)。”

　　非保稅物流園

　　零售消費增速下降抑制租賃需求，租金下調(diào)。零售消費增速下降，國內(nèi)經(jīng)濟不確定性增加，導(dǎo)致本季非保稅物流園租賃需求并無顯著增長。二季度全市非保稅物流園租金錄得每月每平方米31.6元，環(huán)比上升1.0%。盡管無新增供應(yīng)，但有大企業(yè)從個別非保稅物流園退租，整體空置率仍較上季上升2.5個百分點至24.0%。

　　較高空置率將逐漸得到消化，租金將繼續(xù)小幅上升。2013年全年非保稅物流園市場并無新供應(yīng)，預(yù)計未來較高的空置率將會逐漸得到消化。展望未來，深圳的零售消費增長將繼續(xù)支持非保稅物流園的租賃需求，空置率也會逐步下降。陳劍鋒指出未來位置優(yōu)越和低空置率的非保稅物流園租金升幅將相對較大，而位置較差的非保稅物流園在空置率方面將繼續(xù)受到較大的壓力，這也將限制其租金的增幅。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗總結(jié)：“國內(nèi)經(jīng)濟前景不明朗再次對整體寫字樓和零售物業(yè)需求產(chǎn)生憂慮。經(jīng)濟基本面雖然維持不變，但是發(fā)展速度放緩的趨勢再現(xiàn)，加上中央政府利用壓縮市場流動性來調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，可能短期內(nèi)對目前主要依靠投資和內(nèi)需作為經(jīng)濟增長模式產(chǎn)生不明朗因素。在這個以調(diào)整作為主題的時間節(jié)點，預(yù)計個別產(chǎn)能過剩的大型國企面臨調(diào)整需要，外資企業(yè)將繼續(xù)以節(jié)約成本為導(dǎo)向，這將使整體需求復(fù)蘇帶來不確定因素；但是，預(yù)期民營企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)將保持發(fā)展活力，成為甲級寫字樓市場需求新的增長點。另一方面，前海作為深圳引人注目的新發(fā)展區(qū)域，其發(fā)展優(yōu)勢及潛力將吸引新的金融企業(yè)整合其內(nèi)部資源，活化深圳整體金融業(yè)環(huán)境，持續(xù)支撐甲級寫字樓市場。”