報告顯示2013年第二季度全國多個優(yōu)質(zhì)寫字樓市場出現(xiàn)供應(yīng)高峰。但各地零售市場表現(xiàn)開始出現(xiàn)分化。本季度各地高端住宅銷售市場量價企穩(wěn)。

　　世邦魏理仕發(fā)布《2013年第二季度中國房地產(chǎn)市場回顧與展望》

　　寫字樓出現(xiàn)供應(yīng)高峰，零售市場初現(xiàn)分化

　　2013年7月11日，北京--世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布《2013年第二季度中國房地產(chǎn)市場回顧與展望》，報告顯示2013年第二季度全國多個優(yōu)質(zhì)寫字樓市場出現(xiàn)供應(yīng)高峰。受宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲弱及整體需求持續(xù)在低位徘徊的影響，各區(qū)域市場優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率均呈上升態(tài)勢，其中以華西區(qū)升幅最為顯著。優(yōu)質(zhì)商鋪租賃活動相對平穩(wěn)，多個城市新增物業(yè)開業(yè)率及簽約率情況仍然良好，但各地零售市場表現(xiàn)開始出現(xiàn)分化。住宅市場方面，“國五條”政策的影響力逐步淡化，加上多區(qū)域住宅土地市場逐漸升溫，本季度各地高端住宅銷售市場量價企穩(wěn)。全國工業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)穩(wěn)中有升，大型電商自建物流倉儲漸成趨勢。

　　世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉先生表示：“如世邦魏理仕此前發(fā)布的深度研究報告《中國辦公樓實情調(diào)查》中所指出：隨著中國寫字樓市場整體迎來供應(yīng)高峰，許多二線城市的新興商務(wù)區(qū)將在短期內(nèi)面臨空置率急升、租金受壓等較為嚴(yán)峻的形勢；同時各主要城市的藍(lán)籌寫字樓物業(yè)的表現(xiàn)則明顯優(yōu)于大市。就整體市場而言，只要政府、開發(fā)商、租戶及投資者理性應(yīng)對，我們相信未來中國的寫字樓市場仍然存在機會。”

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　本季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)總量達(dá)163萬平方米，創(chuàng)歷史新高，其中近8成新增面積來自二線城市。華西及華中市場本季共有近83萬平方米優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，亦為歷史最高水平。供應(yīng)高峰加上宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱，寫字樓租賃需求整體在低位徘徊，造成以成都為代表的多個城市空置率攀升至近年新高或歷史極值。

　　供應(yīng)高峰雖未對租金表現(xiàn)造成即時沖擊，但整體市場租金增長有進(jìn)一步放緩的跡象：北京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金的上升勢頭在持續(xù)了超過三年之后于本季度戛然而止。在上海市場，受整體經(jīng)濟(jì)活動放緩影響，跨國公司擴張活動亦趨緩，寫字樓租賃成交主要源自續(xù)租與搬遷，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金已連續(xù)4個季度環(huán)比微跌。從全國范圍來看，華西市場租金微幅走跌，華北及華東市場基本持平，而華南市場由于租賃活動仍相對活躍，租金則錄得微升。

　　盡管面臨物業(yè)集中入市帶來的壓力，各城市的高品質(zhì)寫字樓物業(yè)仍有較好表現(xiàn)。比如本季一日資銀行及一本地金融公司分別在廣州天河區(qū)租下2,250平方米及1,500平方米的寫字樓面積。即使是在大體量物業(yè)集中入市空置率急升的成都，本季度仍有個別優(yōu)質(zhì)物業(yè)表現(xiàn)搶眼：某核心商務(wù)區(qū)近期入市的優(yōu)質(zhì)租賃型寫字樓吸引當(dāng)?shù)啬辰鹑诠咀庀抡麑?，面積共計約1,900平方米；而位于供應(yīng)密集的天府新城在售高品質(zhì)散售型物業(yè)吸引到國內(nèi)某證交所及中東某航空公司分別購置高區(qū)的5層整層及其它樓層整層作為自用。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪市場

　　第二季度全國零售租賃活動相對平穩(wěn)。受多地物業(yè)推遲入市影響，在世邦魏理仕跟蹤的十五個城市中本季度僅有北京、大連、杭州、寧波及成都五個城市有新增物業(yè)入市，全國新增零售物業(yè)總量約50萬平方米，環(huán)比下降近6成。所有新入市物業(yè)開業(yè)率及商家簽約率均保持良好，其中大連位于非核心商圈的萬達(dá)廣場幾乎以滿租狀態(tài)開業(yè)。全國優(yōu)質(zhì)商鋪空置率環(huán)比微升0.1%至9.3%，整體租金環(huán)比微漲0.7%。

　　隨著零售物業(yè)市場不斷成熟及未來供應(yīng)不斷攀升，品牌擴張計劃及不同地域不同商圈的業(yè)主戰(zhàn)略開始出現(xiàn)分化。盡管部分一線奢侈品牌仍繼續(xù)選擇在高端零售消費強勁的沈陽、上海、成都等重點城市開設(shè)首店或旗艦店，但整體而言，奢侈品牌在中國的擴張程度明顯減緩，零售市場的主力需求開始逐漸向快時尚品牌、設(shè)計師品牌、餐飲類及超市類等租戶轉(zhuǎn)移。

　　盡管大部分商戶對中國未來零售市場仍保持信心，值得注意的是，各地零售市場各種因經(jīng)營不善而選擇撤出、停業(yè)裝修重新定位、指定有經(jīng)驗的專業(yè)零售商進(jìn)行運營管理的案例亦開始增多。其中，表現(xiàn)欠佳的沈陽市場繼上季度多個項目停業(yè)裝修或租戶調(diào)整之后，本季度伊勢丹百貨選擇整體撤出，金廊商圈華聯(lián)購物中心也選擇關(guān)店裝修重新定位。在個別供應(yīng)量激增而商業(yè)氛圍尚未成熟的商圈，業(yè)主調(diào)低租金報價甚至主動補貼裝修的案例在部分二線城市開始增多。

　　鑒于目前即將開業(yè)項目的預(yù)租率多數(shù)仍表現(xiàn)良好，預(yù)計短期內(nèi)零售物業(yè)市場將繼續(xù)保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢。但隨著供應(yīng)量不斷攀升，相對平穩(wěn)的供需關(guān)系將被打破，預(yù)計多個二線城市的空置率將會走高，租金增速將明顯放緩。

　　高檔住宅市場

　　自“新國五條”及各地細(xì)則頒布以來，全國住宅市場的投機性需求整體得到一定程度的抑制，各地房價尤其是高端住宅價格告別爆發(fā)式增長，售價及銷量均趨于穩(wěn)定。盡管一定時期內(nèi)受限購等行政調(diào)控手段限制，但開發(fā)商對長期市場走勢仍然看好，且當(dāng)前開發(fā)商資金相對充裕，加上與門戶城市核心位置的住宅類土地資源日益稀缺等因素疊加，導(dǎo)致近兩個季度以來土地市場日趨活躍。北上廣等一線城市及其它重點門戶城市接連出現(xiàn)高總價、高溢價的地塊成交，“地王”紀(jì)錄亦被不斷刷新。不斷攀升的土地成本很大程度上提升了購房者對未來房價的預(yù)期，因此盡管當(dāng)前的住宅成交量未見顯著放大，世邦魏理仕認(rèn)為未來一定時期內(nèi)住宅價格明顯下降的可能性并不大。但“新國五條”推出本身即釋放出一個顯著信號：一旦住宅市場出現(xiàn)過熱跡象，行政調(diào)控則不排除會進(jìn)一步收緊。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　第二季度全國工業(yè)市場繼續(xù)保持整體穩(wěn)中有升。在優(yōu)質(zhì)物流市場方面，除天津受進(jìn)出口需求放緩影響，租金三年來首次錄得負(fù)增長外，其余城市租金水平均保持穩(wěn)定或微幅上揚的態(tài)勢。

　　部分電子商務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)而傾向自建物流的動向成為本季工業(yè)市場的焦點。基于成本及管理運營角度考慮，以京東、阿里巴巴及亞馬遜為代表的多個大型電商著手考慮或已經(jīng)開始自建或定制物流倉儲。在北方區(qū)，亞馬遜、京東、凡客誠品及一號店等開始選擇搬出北京，向廊坊及武清等周邊中小型城市轉(zhuǎn)移，其物流策略亦從過去的單純向第三方物流租賃轉(zhuǎn)變?yōu)椴糠掷^續(xù)租賃，部分自建。在南方區(qū)，位于廣州黃埔的亞馬遜定制物流中心已于本季度正式投入運營，總建筑面積約為17萬平方米，將覆蓋廣州、深圳、東莞、佛山和中山等城市。

　　對于這一趨勢，世邦魏理仕認(rèn)為：目前部分大型電商紛紛轉(zhuǎn)向自建倉庫，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬嫌绊戨娚虒}儲物流的租賃需求增長。另一方面，鑒于自建物流體系的集合度、專業(yè)化程度及對資金規(guī)模及資金回報周期的要求，中小型規(guī)模電商轉(zhuǎn)向自營物流的可能性并不太大?？傮w而言，世邦魏理仕認(rèn)為受益于工業(yè)制造、傳統(tǒng)零售、第三方物流等行業(yè)對物流設(shè)施不斷增長的需求，以及有限的倉儲物業(yè)土地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)供應(yīng)緊張的情況在近期仍將持續(xù)，預(yù)計未來工業(yè)市場走勢將繼續(xù)維持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。