雖然2013年東莞房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到4.7%，距7.5%尚有一定距離，但下半年漲幅將會(huì)明顯加大。

　　2013年上半年總結(jié)

　　成交量大幅增加 五成房?jī)r(jià)溫和上漲約5%

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年東莞全市一手商品房網(wǎng)簽面積約378.6萬平方米，同比大幅增加47.3%。其中住宅網(wǎng)簽面積343.0萬平方米，同比大幅增加50.8%；上半年商品房簽約金額約350.6億元，同比大幅增加54.8%，其中住宅簽約金額298.6億元，同比大幅增加58%；上半年商品房網(wǎng)簽均價(jià)約9258元/平方米，同比小幅上漲5.1%，其中住宅網(wǎng)簽均價(jià)8705元/平方米，同比小幅上漲4.7%。非住宅網(wǎng)簽均價(jià)約14587元/平方米，同比大幅上漲15.9%。上半年東莞樓市總體表現(xiàn)為“量升價(jià)穩(wěn)”，成交量和價(jià)格均創(chuàng)了歷史同期最高。

　　上半年東莞樓市“大豐收”主要有以下幾大原因：宏觀經(jīng)濟(jì)整體向好，樓市預(yù)期增強(qiáng)；長(zhǎng)期穩(wěn)定的樓市政策環(huán)境，保證了市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)向前發(fā)展；開發(fā)商順勢(shì)而為，加大剛需產(chǎn)品開發(fā)，累積需求得到釋放；開發(fā)商相對(duì)理性定價(jià)，保證了成交活躍度；廣深客等外來置業(yè)群體支撐東莞樓市成交量與價(jià)格。

　　供應(yīng)偏緊 供求兩旺

　　供需兩旺。供應(yīng)量和簽約量均突破300萬平方米，均同比大幅增加40-50%。

　　供應(yīng)偏緊。從2007-2013年歷年供求來看，除了2008年嚴(yán)重供過于求外，其它年份均供應(yīng)平衡或者供應(yīng)偏緊，促成了樓市成交活躍度較高。

　　開發(fā)商資金回籠豐厚，房?jī)r(jià)受支撐。2013年上半年住宅簽約金額約298.6億元，同比大幅增加58%。銷售業(yè)績(jī)的大增長(zhǎng)，減少了開發(fā)商房?jī)r(jià)促銷的意愿，支撐了房?jī)r(jià)小幅上漲。

　　房?jī)r(jià)“溫和”上漲。2011年始東莞房?jī)r(jià)邁入“8”字頭，房?jī)r(jià)以每年300元/平方米左右，2-3%小幅上漲。2013年上半年東莞房?jī)r(jià)8705元，小幅上漲約4.7%.

　　裝修房比重增加，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致全市整體均價(jià)上漲

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2008年-2009年東莞裝修房市場(chǎng)比重僅5-6%，2010年比重躍升為10%，且每年以2-7個(gè)百分點(diǎn)增加，直至2013年上半年，裝修房比重增至23%，比2012年增加了4個(gè)百分點(diǎn)。即今年上半年東莞房?jī)r(jià)整體上漲4.7%，主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性因素，其中裝修房比重增加是結(jié)構(gòu)性因素之一。

　　裝修房主要以下幾大優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商溢價(jià)方式之一；置業(yè)者省時(shí)省力；裝修款可按揭。東莞裝修房主要集中于幾大一線品牌開發(fā)商，如萬科、保利、碧桂園、恒大等。隨著東莞城市生活節(jié)奏的加快，裝修房在未來仍然是一種趨勢(shì)。

　　別墅供應(yīng)井噴，嚴(yán)重供求失衡結(jié)構(gòu)性拉低整體均價(jià)

　　2013年上半年東莞房?jī)r(jià)上漲4.7%，除了裝修房與毛坯房結(jié)構(gòu)性因素外，各類型產(chǎn)品表現(xiàn)不一也是重要因素。主要表現(xiàn)在：別墅價(jià)格大幅下降，公寓和洋房均價(jià)上漲明顯。2013年上半年東莞別墅網(wǎng)簽均價(jià)14271元/平方米，同比大幅下降16%；而公寓均價(jià)約8739元/平方米，同比上漲15.5%，主要原因?yàn)楦叨斯⒊山槐戎氐脑黾?。市?chǎng)成交量最大的洋房產(chǎn)品均價(jià)約8069元/平方米，同比上漲9.9%，裝修房比重增加是洋房上漲的一個(gè)重要結(jié)構(gòu)性因素。

　　2013年東莞別墅市場(chǎng)嚴(yán)重供求失衡。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年東莞新增別墅供應(yīng)達(dá)63.65萬平方米，約1711套，供應(yīng)量同比大幅增加137%，超過了2012年全年的別墅供應(yīng)量。但別墅銷售卻表現(xiàn)較溫和，簽約面積33.4萬平方米，同比僅增加39%。從歷年來看，除2008年嚴(yán)重供求失衡外，其它年份東莞別墅整體供求平衡，今年再一次表現(xiàn)供求失衡，這是東莞別墅價(jià)格長(zhǎng)期停滯不前的重要因素。

　　2013年東莞別墅供求失衡主要有以下幾大原因：東莞尚存在大量符合開發(fā)別墅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的地塊；地價(jià)成本較高促使部分項(xiàng)目偏向于增加別墅產(chǎn)品規(guī)劃；東莞宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，加強(qiáng)了別墅買家觀望；黨風(fēng)廉政建設(shè)及公務(wù)員財(cái)產(chǎn)公開制度等導(dǎo)致公務(wù)員對(duì)別墅需求減少。

　　剛需產(chǎn)品大幅增加 70-120平方米戶型供應(yīng)比重達(dá)六成 創(chuàng)歷史最高

　　2012-2013年中國房地產(chǎn)政策的主線是：打擊投資投機(jī)，支持合理購房需求。主要表現(xiàn)在支持首次或首改住房需求。故限購、限貸政策在短期內(nèi)仍將持續(xù)，而首次或首改住房需求贏得了相對(duì)寬松的政策環(huán)境。開發(fā)商迎合政策趨勢(shì)，加大了剛需產(chǎn)品的開發(fā)。2013年上半年，以投資需求為主的70平方米以下公寓產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)比重創(chuàng)歷史新低，僅3%，而歷史最高峰時(shí)期比重達(dá)25%。首次或首改需求主力產(chǎn)品70-120平方米戶型供應(yīng)比重達(dá)到歷史最高，達(dá)到60%，較2011-2012年增加了5-7個(gè)百分點(diǎn)。141平方米以上戶型供應(yīng)比重達(dá)到26%，處于歷史最高位，與市場(chǎng)主流需求背道而馳。

　　全市供銷兩旺戶型前四名：91-100；81-90，71-80，101-110和111-120

　　2013年上半年東莞剛需戶型供需兩旺，供應(yīng)和成交主要集中于70-120平方米。綜合成交量和銷售率，上半年東莞供銷兩旺戶型排名分別為：91-100；81-90，71-80，101-110和111-120

　　上半年水鄉(xiāng)片區(qū)、臨深片區(qū)及東部片區(qū)樓市表現(xiàn)突出

　　從2013年上半年東莞樓市業(yè)績(jī)?cè)龇鶃砜矗习肽晁l(xiāng)片區(qū)、臨深片區(qū)及東部片區(qū)樓市表現(xiàn)最突出。全市成交面積增幅前十區(qū)域中，水鄉(xiāng)片區(qū)占三席(麻涌、中堂、沙田)，臨深片區(qū)占三席(塘廈、鳳崗、清溪)，東部片區(qū)占兩席席(謝崗、橋頭)，另外為大嶺山和長(zhǎng)安。此十大區(qū)域也是上半年成交量同比翻倍區(qū)域。水鄉(xiāng)片區(qū)在交通及城市功能規(guī)劃等利好支撐下，樓市得到升溫。

　　從上半年成交總量來看，市區(qū)、臨深片和中部片區(qū)表現(xiàn)突出，成交量前十區(qū)域分別為：塘廈、南城、松山湖、鳳崗、萬江、虎門、厚街、東城、樟木頭和寮步。以上區(qū)域主要為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。

　　房企及單盤排名：萬科蟬聯(lián)房企銷冠 觀瀾碧桂園奪得單盤銷冠

　　本土開發(fā)商市場(chǎng)份額日益壓縮 東莞樓市進(jìn)入房企多元化

　　2007年之前，東莞本土開發(fā)商市場(chǎng)份額達(dá)到80-90%，隨著越來越多房企看好東莞城市發(fā)展，東莞外來開發(fā)商市場(chǎng)比重逐所增加。2010年，一線品牌開發(fā)商加速布局東莞，以碧桂園為主要代表。2012年，東莞進(jìn)入房企多元化時(shí)代，在售房企集中了眾多一線品牌開發(fā)商，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、中信等全國十強(qiáng)房企。2012年始東莞房企格局發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，外來開發(fā)商市場(chǎng)份額首次超過本土開發(fā)商，并且這種趨勢(shì)仍在持續(xù)。

　　2013年下半年展望

　　下半年房產(chǎn)政策存在收緊的風(fēng)險(xiǎn)

　　從2013年上半年全國樓市表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)加速升溫勢(shì)頭，尤其是3-6月全國出現(xiàn)不同程度的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。如果市場(chǎng)加速升溫走勢(shì)不改觀，勢(shì)必引起中央高度關(guān)注，不排除下半年房產(chǎn)政策出現(xiàn)收緊的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)未得到根本扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)牽涉上下游眾多產(chǎn)業(yè)，考慮到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”效應(yīng)，故即使房產(chǎn)政策調(diào)整，將以微調(diào)為主。故總的來講，2013年下半年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境不會(huì)太差，在不出現(xiàn)政策調(diào)整的前提下，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)總體看好。

　　2013年東莞全年房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦_(dá)到5-7% 政策風(fēng)險(xiǎn)猶存

　　普遍城市房?jī)r(jià)年度控制目標(biāo)為參照GDP漲幅，2013年東莞GDP漲幅目標(biāo)為7.5%。雖然2013年東莞房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到4.7%，距7.5%尚有一定距離，但下半年漲幅將會(huì)明顯加大。主要原因?yàn)楦叨吮P集中簽約導(dǎo)致2012年上半年東莞房?jī)r(jià)基數(shù)較高，達(dá)到8311元/平方米，2012年下半年基數(shù)較低，僅8250元/平方米。從歷史數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)普遍在每年的下半年上漲更明顯。故2013年下半年東莞房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)明顯高于上半年漲幅，預(yù)計(jì)全年漲幅將會(huì)達(dá)到5-7%，接近東莞GDP漲幅。東莞房?jī)r(jià)一旦接近或達(dá)到GDP漲幅后，將面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　低庫存支撐下半年樓市成交活躍度及房?jī)r(jià)

　　截至2013年6月底全市一手住宅庫存面積約460萬平方米，按照上半年月均57.2萬平方米計(jì)算，消化庫存僅需8個(gè)月。低庫存支撐了下半年東莞樓市成交的活躍度，房?jī)r(jià)亦得到支撐。

　　2013年下半年樓市供應(yīng)充足

　　截至6月30日，全市新開工未售商品住宅近1000萬平方米，加上庫存約460萬平方米，意味著下半年市場(chǎng)可售貨量可達(dá)到1460萬平方米。雖然無法預(yù)測(cè)下半年真正上市的具體貨量，但至少可說明：下半年樓市供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)將激烈。鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大因素，預(yù)計(jì)下半年開發(fā)商定價(jià)將理性，“以價(jià)換量”仍是主流。

　　下半年剛需市場(chǎng)供應(yīng)比重仍將持續(xù)增加 別墅供求失衡現(xiàn)象仍將加重