從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，就是從賺取資產(chǎn)升值收益為主走向賺取增值服務(wù)收益為主的模式。

　　中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)以前無論是做什么產(chǎn)品線、做什么樣的項(xiàng)目，都統(tǒng)稱為地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式，但是隨著調(diào)控政策出臺(tái)以及中國(guó)長(zhǎng)期土地紅利逐步衰退減緩，地產(chǎn)企業(yè)被迫從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

　　什么是地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)模式？就是當(dāng)土地升值速度高于資金成本時(shí)，所有企業(yè)都尋求儲(chǔ)備更多土地。這時(shí)候持有資產(chǎn)本身貢獻(xiàn)了大部分回報(bào)，因此土地儲(chǔ)備的多少成為衡量一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最主要標(biāo)準(zhǔn)，因此稱之為地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)模式。但當(dāng)土地減值時(shí)，持有土地回報(bào)降低，甚至出現(xiàn)負(fù)價(jià)值貢獻(xiàn)。也就是說，如果土地升值速度趕不上資金成本，大量持有土地的結(jié)果是使價(jià)值減少而不是增加。

　　從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，就是從賺取資產(chǎn)升值收益為主走向賺取增值服務(wù)收益為主的模式。輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)并不是絕對(duì)的，是企業(yè)在不同市場(chǎng)環(huán)境下的兩種選擇。在資產(chǎn)升值速度高于資金成本時(shí)，重資產(chǎn)是理性的選擇，但是當(dāng)資產(chǎn)升值速度低于資金成本時(shí)，輕資產(chǎn)就是理性的選擇。

　　在輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)比如說拿地優(yōu)勢(shì)會(huì)被淡化，取而代之的是效率優(yōu)勢(shì)。不是所有企業(yè)都可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只有真正具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才會(huì)獲得轉(zhuǎn)型空間。這個(gè)效率優(yōu)勢(shì)是多種方向的，比如說可以是在開發(fā)、物業(yè)管理，或者在商業(yè)運(yùn)營(yíng)某個(gè)環(huán)節(jié)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，也可以是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某類產(chǎn)品線上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，還可以是某種資源整合的綜合性的能力。但是無論是哪種優(yōu)勢(shì)，在輕資產(chǎn)時(shí)代，企業(yè)效率優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大，而另一些企業(yè)會(huì)被淘汰出局。

　　什么是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型？最簡(jiǎn)單的例子就是近幾年說的代工模式。代工模式一直被中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)所不恥，主要原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橐郧百Y產(chǎn)收益很高，代工的話資產(chǎn)升值部分收益是賺不到，所以企業(yè)只要現(xiàn)金流允許是不會(huì)做代工的。

　　在國(guó)際上代工是一個(gè)非常普及的模式。比如在日本，大部分地產(chǎn)企業(yè)都是代工，當(dāng)然這也有特殊歷史背景，就是90年代以后日本土地資產(chǎn)價(jià)格呈逐年下降趨勢(shì)，是一個(gè)極端情況。

　　在這個(gè)極端的情況下，沒有企業(yè)愿意大規(guī)模儲(chǔ)備土地，所以很多企業(yè)轉(zhuǎn)向訂單開發(fā)，就是代工模式。

　　不要小看代工業(yè)務(wù)，其實(shí)能夠大大提高回報(bào)率。在歐美市場(chǎng)上，代工模式更被廣泛應(yīng)用于各種類型的物業(yè)，而且企業(yè)突破代工的門檻，不僅局限于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，還包括管理優(yōu)勢(shì)、專業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及資源整合能力。

　　代工模式也不僅局限于住宅，在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)性更強(qiáng)的一些領(lǐng)域，定制開發(fā)已經(jīng)成為一種主導(dǎo)模式，在一些地標(biāo)性建筑開發(fā)過程中，金融機(jī)構(gòu)和品牌地產(chǎn)企業(yè)合作已經(jīng)成為一種標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式。

　　在這個(gè)過程中，一些具有資源整合能力的企業(yè)會(huì)從傳統(tǒng)開發(fā)、物業(yè)管理進(jìn)一步延伸到資產(chǎn)管理領(lǐng)域。在這個(gè)過程中，不僅要有商業(yè)模式創(chuàng)新，還要有金融模式創(chuàng)新，所以輕資產(chǎn)涉及到金融模式創(chuàng)新這個(gè)領(lǐng)域。

　　為什么要做金融模式的創(chuàng)新？這幾年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司都在做商業(yè)地產(chǎn)，做租售并舉，但觀察數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正持有物業(yè)的比例并不高，大部分商業(yè)項(xiàng)目都是賣掉的，自持物業(yè)比例過去五年平均增長(zhǎng)0.5%-1%。截止到2011年，幾大地產(chǎn)公司平均投資物業(yè)的總資產(chǎn)占比只有7%。雖然都想做租售并舉轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型的步伐為什么這么慢？

　　可以做一個(gè)測(cè)算，假設(shè)一個(gè)投資物業(yè)的毛租金回報(bào)率可以達(dá)到10%，剔除掉直接運(yùn)營(yíng)成本以后的凈資金回報(bào)可以達(dá)到5%，這個(gè)數(shù)其實(shí)在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)里已經(jīng)是比較高的投資回報(bào)。即使能夠達(dá)到這樣的水平，投資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比每上升10個(gè)百分點(diǎn)，由于資金周轉(zhuǎn)效率降低，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)物業(yè)銷售增速減慢30%，這顯然是很多企業(yè)不愿意承擔(dān)的。

　　除了資金周轉(zhuǎn)速度減慢外，持有物業(yè)比例越高項(xiàng)目資金平均周轉(zhuǎn)期就越長(zhǎng)，導(dǎo)致企業(yè)面臨普遍的再融資壓力。如果需要再融資的時(shí)候趕上調(diào)控，就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。因此，租售并舉的過程中需要金融創(chuàng)新模式的配合。怎么做金融模式的創(chuàng)新？我們有各種各樣的地產(chǎn)金融工具，金融模式創(chuàng)新其實(shí)就是不斷進(jìn)行專業(yè)化分工的過程。

　　比如租售并舉一體化，香港公司大多是這個(gè)模式，自己拿自己的資金長(zhǎng)期持有物業(yè)，負(fù)債率很低。

　　隨著投資物業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，出現(xiàn)了開發(fā)和持有環(huán)節(jié)的分離，并且在開發(fā)商之外又有了地產(chǎn)資金的存在，這些資金主要是用來持有物業(yè)的。

　　商業(yè)還有一個(gè)中間環(huán)節(jié)就是培育階段，物業(yè)即使落成了，可能也需要三五年的時(shí)間才能達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。

　　隨著培育階段進(jìn)一步分化，出現(xiàn)了私募基金和REITs。私募基金資金期限相對(duì)短，承受風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)更高一些，追求的收益回報(bào)更高；REITs回報(bào)人主要獲取租金收益。

　　在一些更專業(yè)化的領(lǐng)域，除了開發(fā)、培育和持有環(huán)節(jié)，還會(huì)進(jìn)一步分化出一些專業(yè)化的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商，比如酒店管理公司。

　　這就是地產(chǎn)金融的創(chuàng)新路徑，不斷把一個(gè)物業(yè)不同階段分化出來，進(jìn)行單獨(dú)融資。地產(chǎn)企業(yè)在自有資金中的投入比例逐漸降低，還有相當(dāng)一部分來自于租售并舉的銷售物業(yè)現(xiàn)金回款，也要投入到持有部分。

　　當(dāng)然，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不只是代工模式或者基金模式，實(shí)際上是由三個(gè)決策緯度組成的，包括業(yè)務(wù)性選擇、價(jià)值鏈定位和資本資源的整合。業(yè)務(wù)性選擇就是根據(jù)自身資源稟賦和市場(chǎng)環(huán)境，選擇一個(gè)或者幾個(gè)最適合自己的產(chǎn)品線，也就是住宅、公寓、酒店、商場(chǎng)、寫字樓等。在業(yè)務(wù)性選擇的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要根據(jù)自身人力資本結(jié)構(gòu)和價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)上分析，來定位自己的價(jià)值鏈優(yōu)勢(shì)，也就是在拿地、開發(fā)、銷售、招租、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)上，在哪一個(gè)或者哪幾個(gè)環(huán)節(jié)上有優(yōu)勢(shì)。確定了優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)就可以相應(yīng)設(shè)計(jì)代工模式、定制開發(fā)模式、托管模式等商業(yè)模式，放大效率優(yōu)勢(shì)。

　　最后，隨著產(chǎn)業(yè)鏈延伸，為了進(jìn)一步輕化資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，企業(yè)需要借助資本杠桿，進(jìn)一步放大效率優(yōu)勢(shì)，需要搭建一個(gè)資本資源平臺(tái)，包括基金平臺(tái)、私募債券平臺(tái)以及證券化平臺(tái)。每個(gè)平臺(tái)上有多種金融工具組合，從而形成多樣化的資本組合。

　　這樣又構(gòu)成了三個(gè)價(jià)值空間，首先是業(yè)務(wù)性選擇和價(jià)值鏈定位，就是產(chǎn)品線和產(chǎn)品環(huán)節(jié)，這兩個(gè)緯度決定了核心業(yè)務(wù)方向，通過將現(xiàn)有資源集中配置在優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品線和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上，能夠鞏固和強(qiáng)化核心效率優(yōu)勢(shì)，從而為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。

　　接著價(jià)值鏈定位和資本資源整合，會(huì)構(gòu)成一個(gè)商業(yè)模式創(chuàng)新空間，也就是根據(jù)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)來設(shè)計(jì)最合適的商業(yè)模式，以最恰當(dāng)?shù)姆绞絹砦Y本資源。最后是金融模式創(chuàng)新空間，根據(jù)業(yè)務(wù)線風(fēng)險(xiǎn)收益特性，來選擇最適合的金融平臺(tái)。

　　總之，輕資產(chǎn)是立體的戰(zhàn)略組合，首先看到的是周轉(zhuǎn)效率提升。輕資產(chǎn)是一個(gè)體系，既包括了對(duì)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，又包括構(gòu)建一個(gè)新的平臺(tái)來放大現(xiàn)有效率優(yōu)勢(shì)，而這個(gè)新的平臺(tái)既包含商業(yè)模式創(chuàng)新所形成的業(yè)務(wù)集中平臺(tái)，也包含金融模式創(chuàng)新所形成的資本集中平臺(tái)，同時(shí)由于不同企業(yè)資源稟賦是不同的，所以在不同的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品線上形成不同的輕資產(chǎn)模式。

　　由于這幾年來的不斷調(diào)控，很多企業(yè)開始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但是很多把輕資產(chǎn)當(dāng)成是一種融資替代途徑，或者說是一種臨時(shí)性的選擇。輕資產(chǎn)不是一個(gè)轉(zhuǎn)移融資的游戲，是企業(yè)的一項(xiàng)戰(zhàn)略選擇。

　　剛才提到的地產(chǎn)基金等模式，本質(zhì)也不是一個(gè)融資工具，是使資本資源更集中配置于具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。由于中國(guó)地產(chǎn)基金處在一個(gè)初級(jí)階段，所以好像是只要企業(yè)敢于給出一個(gè)高的收益率，就能夠發(fā)起一個(gè)地產(chǎn)基金或者一個(gè)地產(chǎn)信托。但實(shí)際上，成熟市場(chǎng)上即使給出再高的回報(bào)也不是所有企業(yè)都能發(fā)起基金，基金只會(huì)把資源配置給具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，能夠創(chuàng)造超額回報(bào)的企業(yè)。

　　所以，地產(chǎn)金融的本質(zhì)也是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的資源配置優(yōu)化。當(dāng)然，資源配置優(yōu)化過程也意味著資源分布的集中過程，意味著少數(shù)具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將獲取更多資源。因此，在輕資產(chǎn)時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)集中度將大幅提高，而企業(yè)為了應(yīng)對(duì)輕資產(chǎn)時(shí)代的到來，需要從現(xiàn)在開始打造在某一個(gè)或者某幾個(gè)環(huán)節(jié)上的效率優(yōu)勢(shì)。