“未來(lái)十年、二十年、三十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”

　　房地產(chǎn)有什么新政策？4月17號(hào)新一屆政府總理李克強(qiáng)主持了一個(gè)常務(wù)會(huì)議，也出臺(tái)了一個(gè)國(guó)五條，這才是真正的新政，是新一屆政府制定的新政。

　　這五條有什么特點(diǎn)？最大的特點(diǎn)就是一句房地產(chǎn)調(diào)控都沒(méi)有提。這五條落腳點(diǎn)在什么地方？第一是穩(wěn)增長(zhǎng)，第二是控通脹，第三是防風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為這是把中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展在2013年的當(dāng)務(wù)之急擺在首位的認(rèn)識(shí)和判斷。

　　從第一季度以及第二季度的情況展望全年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度并不那么樂(lè)觀，還需要市場(chǎng)和政府共同努力才能保證實(shí)現(xiàn)良性增長(zhǎng)。中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是一個(gè)發(fā)展不平衡的經(jīng)濟(jì)體，最明顯的特征就是快了不行、慢了也不行。

　　快了為什么不行？因?yàn)槲覀儼l(fā)展不平衡，快了的話各地區(qū)、各環(huán)節(jié)、各產(chǎn)業(yè)之間就會(huì)脫節(jié)。慢了也不行，歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯低于8%的時(shí)候四大問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)，第一大問(wèn)題是就業(yè)，第二大問(wèn)題是政府財(cái)政，第三大問(wèn)題是銀行壞賬，第四大問(wèn)題是重要產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。

　　如果經(jīng)濟(jì)增速在2013年不能保持合理規(guī)模、合理速率的話，可能會(huì)有新的矛盾，所以穩(wěn)增長(zhǎng)表現(xiàn)出政府對(duì)增長(zhǎng)動(dòng)力、增長(zhǎng)前景的擔(dān)心。

　　第二個(gè)方面是防通脹或者控通脹，通貨膨脹問(wèn)題在2008年、2011年以及2012年初都是政策中比較重要的問(wèn)題。我個(gè)人認(rèn)為2013年通貨膨脹的威脅并不那么突出，我們?cè)?jīng)在2011年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提到防止兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)，二是物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)。但是2012年實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)的確比較明顯，但是物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)，反而出現(xiàn)了物價(jià)在低位徘徊，并且時(shí)起時(shí)伏。

　　中國(guó)作為一個(gè)大國(guó)經(jīng)濟(jì)，每年保持3%-5%通貨膨脹率叫良性正常溫和通脹，6%以上的CPI上漲速度才稱為過(guò)快、過(guò)熱，8%以上才稱為惡性通貨膨脹。進(jìn)入2013年后，還沒(méi)有看到物價(jià)總水平有大幅上漲的明顯趨勢(shì)，但是為什么提出這一條？是因?yàn)槲飪r(jià)總水平在很大程度上并不完全取決于中國(guó)國(guó)內(nèi)總需求水平，而很大程度上取決于國(guó)際大宗商品價(jià)格劇烈波動(dòng)，取決于美國(guó)以及現(xiàn)在新加入進(jìn)來(lái)的日本量化寬松貨幣政策推動(dòng)的整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)的通脹水平、物價(jià)水平。

　　第三方面是防風(fēng)險(xiǎn)，這條提得非常及時(shí)和有效，新一屆國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)決策部門對(duì)于2013年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中潛在風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)保持高度警惕，并且有意識(shí)地、頭腦冷靜地采取事先的應(yīng)對(duì)措施。有一些媒體大肆報(bào)道某證券媒體的文章，這個(gè)證券媒體也是引用國(guó)外學(xué)者說(shuō)的中國(guó)二三線城市都成了鬼城，泡沫破裂就在眼前了。我不知道什么叫泡沫，在有些媒體的口中，供大于求房子賣不出去叫泡沫，可是供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲也叫泡沫，不知道在他們心中供大于求和供不應(yīng)求哪一種是泡沫。

　　有個(gè)別城市比如鄂爾多斯出現(xiàn)了一批富人爭(zhēng)相炒房，甚至動(dòng)用了民間集資，出現(xiàn)一些問(wèn)題，但這不代表二三線城市就是鬼城，或者說(shuō)泡沫即將破裂。

　　解決供過(guò)于求關(guān)鍵在于城外有沒(méi)有更多的人在未來(lái)三五年要搬到城里住。媒體引用外國(guó)的觀點(diǎn)，關(guān)鍵問(wèn)題就是完全沒(méi)有注意到在城外有多少人要搬到城里住的這樣一個(gè)城鎮(zhèn)化過(guò)程。這是兩代人勢(shì)必要完成的一個(gè)歷史重托、社會(huì)重托、民族重托，把幾千年來(lái)大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族，變成大多數(shù)人住城里的民族。

　　城市的發(fā)展、城市的建設(shè)以及人口向城市集中的過(guò)程中，人口和房子未必是年年時(shí)時(shí)同步，但我們可能對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)估計(jì)不足。一個(gè)新生區(qū)的建設(shè)，往往需要十到二十年的培育期，需要基礎(chǔ)設(shè)施的完善，需要產(chǎn)業(yè)承載力的增強(qiáng)，需要人們對(duì)新的生活社區(qū)不斷熟悉，也需要人氣聚集的過(guò)程，我想這是任何城市發(fā)展過(guò)程必不可少的趨勢(shì)。

　　前不久媒體熱炒，房地產(chǎn)業(yè)還是不是支柱產(chǎn)業(yè)？?jī)蓵?huì)期間據(jù)說(shuō)發(fā)改委一位領(lǐng)導(dǎo)站出來(lái)說(shuō)，從來(lái)沒(méi)有文件說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)。我們這位領(lǐng)導(dǎo)既不讀文件也不看實(shí)踐，無(wú)論以前的中央級(jí)文件還是我們實(shí)踐發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)都沒(méi)有爭(zhēng)議，是毫無(wú)疑義的。未來(lái)十年、二十年、三十年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　第一個(gè)理由，我們正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化高潮過(guò)程中，沒(méi)有一個(gè)大規(guī)模的固定資產(chǎn)形成時(shí)期，永遠(yuǎn)成不了世界一流的強(qiáng)國(guó)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一定需要現(xiàn)代化城市的物質(zhì)基礎(chǔ)支持才有可能。老百姓要過(guò)上更好的富裕日子，一定需要一個(gè)現(xiàn)代化的城市物質(zhì)基礎(chǔ)支撐才有可能。簡(jiǎn)單說(shuō)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市建設(shè)力量的規(guī)模、速度和質(zhì)量，決定著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年、二十年發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量。

　　我們依靠刀槍不入戰(zhàn)勝不了洋槍洋炮，靠小米加步槍打不贏現(xiàn)代化戰(zhàn)爭(zhēng)，沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)代化的城市物質(zhì)基礎(chǔ)永遠(yuǎn)成不了世界一流強(qiáng)國(guó)。

　　第二個(gè)理由，中國(guó)經(jīng)濟(jì)符合客觀規(guī)律和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的已經(jīng)走到工業(yè)化里去了，工業(yè)化初中期社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取決于生產(chǎn)的擴(kuò)張發(fā)展，生產(chǎn)的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵。到工業(yè)化中后期，生產(chǎn)擴(kuò)張已經(jīng)不存在根本性障礙，擴(kuò)大消費(fèi)需求是社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展進(jìn)步的關(guān)鍵，這已經(jīng)為理論和實(shí)踐所證明。1929到1933年大危機(jī)是消費(fèi)嚴(yán)重不足帶來(lái)的危機(jī)，2009年的世界金融危機(jī)其實(shí)和1929年的危機(jī)別無(wú)二致。如果說(shuō)1929年是因?yàn)橘Y本家不給工人漲工資，社會(huì)勞動(dòng)者階層收入遠(yuǎn)不能和全社會(huì)的生產(chǎn)效率提高相匹配的話，2009年是因?yàn)闆](méi)錢買東西而借錢買東西帶來(lái)的危機(jī)。

　　美國(guó)一位前財(cái)長(zhǎng)說(shuō)，我們美國(guó)人很冤，人們都說(shuō)世界金融危機(jī)是美國(guó)人引起的，其實(shí)這事兒不怨我們美國(guó)人，都怨中國(guó)人。別人都問(wèn)，明明是你們的兩房危機(jī)、次貸危機(jī)、雷曼兄弟破產(chǎn)，怎么是中國(guó)人引起的危機(jī)？他說(shuō)你看中國(guó)人這幾年掙了點(diǎn)錢，掙了點(diǎn)錢倒是花呀，他不花而是攢著，攢著也就罷了，還借給我們美國(guó)人花，讓我們借得有點(diǎn)多了。

　　別以為是開(kāi)玩笑，這種說(shuō)法在國(guó)際上很有市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走到今天這個(gè)地步，還要擴(kuò)大出口，還要對(duì)外開(kāi)放，但是進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)源于內(nèi)需，來(lái)源于擴(kuò)大消費(fèi)需求，下一個(gè)問(wèn)題就是擴(kuò)大什么樣的消費(fèi)需求？

　　我們能不能繼續(xù)依靠吃得更多、穿得更多來(lái)支撐中國(guó)消費(fèi)需求擴(kuò)張？所謂衣食住行，衣食需求滿足之后就是轉(zhuǎn)向住行的改善。路的問(wèn)題和行密切相連，大家日益關(guān)心城市擁堵問(wèn)題，實(shí)際上也是要求行的條件不斷改善。住也同樣，我們要求擴(kuò)大消費(fèi)需求，關(guān)鍵要依賴于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，而不是在原有結(jié)構(gòu)上的擴(kuò)張。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)需要一個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)，這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)就是由住房條件改善提供，由越來(lái)越多人住到城里提供，離開(kāi)了這條，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將沒(méi)有動(dòng)力。

　　第三條理由很有意思，希望我們做房地產(chǎn)業(yè)的老板們、企業(yè)家們，也希望房地產(chǎn)廣告部門注意到，老百姓要的不僅僅是房子，還包括是資產(chǎn)。當(dāng)萬(wàn)萬(wàn)千千老百姓抱怨說(shuō)，憑什么我買不起房子的時(shí)候，人們正在希望成為有產(chǎn)階級(jí)，有產(chǎn)成為社會(huì)利益訴求的重要取向。

　　20世紀(jì)最后20年改革開(kāi)放中社會(huì)利益主要訴求是增加收入，進(jìn)入21世紀(jì)之后社會(huì)群體利益訴求已經(jīng)從收入增長(zhǎng)變?yōu)槭杖朐鲩L(zhǎng)與私人財(cái)富累積并重。一言以蔽之，什么叫全面的小康社會(huì)？全面的小康社會(huì)就是大多數(shù)人有產(chǎn)的社會(huì)。房地產(chǎn)所建設(shè)的房子，實(shí)際上正在為老百姓進(jìn)一步富裕提供滿足中國(guó)夢(mèng)的機(jī)會(huì)和物質(zhì)條件。

　　最后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是推動(dòng)中國(guó)改革的新動(dòng)力。改革開(kāi)放30多年了，每一項(xiàng)重大的改革舉措都是危機(jī)推動(dòng)、都是迫切需求驅(qū)使的，改革是在危機(jī)和發(fā)展的客觀推動(dòng)下才會(huì)發(fā)生。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)品市場(chǎng)化上取得的進(jìn)展不算小，但這只是產(chǎn)品的市場(chǎng)化，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)有三個(gè)階段，第一個(gè)階段是產(chǎn)品市場(chǎng)化，第二個(gè)階段是要素市場(chǎng)化，第三個(gè)階段叫產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化。要素經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為三個(gè)最基本的要素是勞動(dòng)力、土地、資金。

　　過(guò)去十年的改革中，城鄉(xiāng)勞動(dòng)力就業(yè)完全在封閉的市場(chǎng)中自發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，土地和資金則是房地產(chǎn)最重要的兩個(gè)要素，而在過(guò)去十年改革中未見(jiàn)多少進(jìn)展。比如房地產(chǎn)融資，古今中外蓋房子沒(méi)有不借錢的，但是把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y寸步未進(jìn)，利率市場(chǎng)化到現(xiàn)在還是被政府掌控著，政府仍然是唯一的供應(yīng)者。

　　房地產(chǎn)業(yè)將是進(jìn)一步改革的最重要推動(dòng)力，對(duì)市場(chǎng)優(yōu)化配置資源作用最大。別動(dòng)不動(dòng)就妖魔化房地產(chǎn)，希望以后少一點(diǎn)這種人云亦云。