對(duì)于身處歷史之中的我們來說，或許只有等待謎底的揭曉。

　　立足于已經(jīng)“時(shí)過境遷”的基本環(huán)境，以2013年新一輪政治周期、經(jīng)濟(jì)周期、調(diào)控周期的啟動(dòng)為標(biāo)志，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將以大概率事件走向一種“新常態(tài)”。

　　四、行業(yè)新常態(tài)如何演繹？

　　(一)需求變遷：自住性需求取代投資性需求，成為決定行業(yè)走勢(shì)的主導(dǎo)因素

　　第一，按照我們的邏輯，過去10年，投資性需求的釋放在很大程度上取決于收入快速增長(zhǎng)的預(yù)期、寬松的貨幣環(huán)境和分配失衡的財(cái)富結(jié)構(gòu)。特別是在經(jīng)濟(jì)向好、收入向好的預(yù)期帶動(dòng)下，投資性需求被超前釋放。未來，隨著經(jīng)濟(jì)由快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)，收入快速持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期開始弱化，收入彈性系數(shù)更大的投資性需求，受影響的程度將遠(yuǎn)大于自住性需求。

　　第二，調(diào)控政策對(duì)投資性需求的抑制將會(huì)常態(tài)化。雖然限購(gòu)、限貸、住房個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等一系列政策無法完全改變房地產(chǎn)行業(yè)的基本趨勢(shì)，但卻會(huì)影響投資性購(gòu)房者的預(yù)期。事實(shí)上，過去四年，一二線城市的改善性需求和三四線城市的首次置業(yè)需求已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍，市場(chǎng)成交份額已處于上升態(tài)勢(shì)。從項(xiàng)目成交結(jié)構(gòu)看，9大重點(diǎn)城市90平米以下項(xiàng)目成交套數(shù)占比已從2009年的28%上升到2012年的41%。通常被認(rèn)為投資性需求占比最高的一線城市，特別是北京和上海，中小戶型住房的成交占比也有明顯上升。

　　(二)區(qū)域分化：需求增長(zhǎng)重心將從沿海城市傳導(dǎo)至內(nèi)陸中心城市

　　第一，不同區(qū)域和不同城市之間的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有先有后，這也決定房地產(chǎn)需求的釋放在區(qū)域和城市之間存在一個(gè)階梯式的傳導(dǎo)過程。從市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)看，北京、上海和深圳作為三個(gè)最先啟動(dòng)的市場(chǎng)，隨后逐步向周邊城市傳導(dǎo)，目前已形成以長(zhǎng)三角、珠三角和渤海灣為主體的三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。以長(zhǎng)三角市場(chǎng)為例，上海市場(chǎng)在2000-2005年率先啟動(dòng)，隨后傳遞至二線城市杭州、蘇州和南京市場(chǎng)，再后則向周邊三線城市寧波、舟山等城市傳導(dǎo)。

　　第二，下一階段，隨著沿海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的趨緩和增長(zhǎng)重心的內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，以北京、上海和深圳為代表的三大區(qū)域市場(chǎng)的占有率將趨于下降，而內(nèi)陸中心城市，特別是受益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮、借助于優(yōu)越的地理位置、發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)的長(zhǎng)江中游區(qū)域，如重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、合肥等市場(chǎng)將成為下一階段增長(zhǎng)最快的城市。按照2012年的房地產(chǎn)住宅銷售面積簡(jiǎn)單測(cè)算，僅僅這五個(gè)長(zhǎng)江中游城市的市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1億米，是北、上、深市場(chǎng)規(guī)模的2.5倍。

　　(三)城市深耕：企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主導(dǎo)路徑

　　從2012年的數(shù)據(jù)看，TOP5企業(yè)的單個(gè)城市銷售額保持在20-30億之間，萬科和中海地產(chǎn)的單城貢獻(xiàn)額接近30億，近年迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的龍湖地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)的單城貢獻(xiàn)額則更大。深耕城市而不是跨城擴(kuò)張之所以成為企業(yè)的普遍選擇，主要的原因不僅僅在于控制管理費(fèi)用，根本的原因在于行業(yè)發(fā)展環(huán)境的改變，所謂時(shí)過境遷，企業(yè)也在順變求變，具體而言：(1)順應(yīng)自住購(gòu)房占比提升和消費(fèi)品牌效應(yīng)的強(qiáng)化，深耕城市更容易獲得品牌的認(rèn)知度和認(rèn)可度；(2)在土地供應(yīng)緊張和調(diào)控持久化的趨勢(shì)之下，深耕城市更容易取得與地方政府和銀行等的長(zhǎng)期合作關(guān)系，形成雙向的良性循環(huán)。

　　(四)企業(yè)分化：強(qiáng)者恒強(qiáng)，集中度加速提升

         隨著自住購(gòu)房占比的提高，行業(yè)集中度上升的趨勢(shì)可能會(huì)加速呈現(xiàn)。2012年TOP10企業(yè)的銷售額市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到12.5%，較之2011年提高了2個(gè)百分點(diǎn)，加速提升的態(tài)勢(shì)比較明顯，未來這一趨勢(shì)不僅會(huì)延續(xù)，而且可能會(huì)加速。原因在于：相對(duì)于投資性需求，對(duì)于自住購(gòu)房而言，住宅是單筆支出最大的消費(fèi)品，選擇行業(yè)更為謹(jǐn)慎，對(duì)品牌開發(fā)商的依賴度更高。另外，經(jīng)達(dá)十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，消費(fèi)的置業(yè)意識(shí)、產(chǎn)品認(rèn)知能力和品牌鑒定能力都有顯著的提升，從而使消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的篩選更為突出。一個(gè)自然的結(jié)果就是在行業(yè)平均增速趨緩甚至趨平的情況下，品牌企業(yè)能夠獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均的高速增長(zhǎng)。

　　從2012年的銷售數(shù)據(jù)看，行業(yè)銷售面積和銷售額平均增速分別為2%和11%，但TOP企業(yè)的這兩項(xiàng)增速分別高達(dá)33.5%、27.6%。

　　(五)存量住宅：二手房流通率上升是總體趨勢(shì)

　　二手房成交占比和二手房流通比率是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和發(fā)展成熟度的重要指標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)起步和高速發(fā)展的階段，新房供應(yīng)是滿足市場(chǎng)需求的主流途徑，但是隨著新房供給增速的下降以及存量住宅市場(chǎng)的擴(kuò)大，二手房市場(chǎng)的流通率上升是總體趨勢(shì)，而且在中國(guó)的一線城市將表現(xiàn)得更為突出。

　　從目前的交易對(duì)比，只有深圳、上海和北京的二手房交易占比在40%以上，其它二線城市的交易占比僅僅在20%左右，與香港等成熟市場(chǎng)100%左右的比率仍然存在較大的差距。盡管2010年以來的限購(gòu)政策以及個(gè)人住宅所得稅政策都將在某種程度上抑制二手房的流通率，但是基于以下幾點(diǎn)因素，二手房市場(chǎng)占比的上升應(yīng)當(dāng)是大勢(shì)所趨：(1)在住宅用地供給持續(xù)減少的情況下，新房供給能力下降應(yīng)該是一種常態(tài)，相反，中國(guó)的二手房存量目前已經(jīng)較大，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳和天津等城市的存量住宅規(guī)模相當(dāng)于一手住宅成交面積的25倍左右，但是目前的流通率僅在2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港10%的流通率；(2)一線城市及部分二線城市的土地和新房供給呈現(xiàn)"郊區(qū)化"趨勢(shì)，例如，北京、上海和深圳近三年郊區(qū)住宅占全市新房供給的比例分別為50%、60%、80%，但是郊區(qū)住宅卻存在交通、生活配套等問題，居住功能弱于二手房，且二手房市場(chǎng)選擇性較多，成交總價(jià)較低，在地段和設(shè)施方面也優(yōu)于新房，這些特征都十分符合自住購(gòu)房的需求特征。