“相信今年150億目標(biāo)能夠順利完成，而180億是需要進(jìn)一步努力的目標(biāo)。”

　　3月最后一個(gè)工作日，合生創(chuàng)展在香港召開記者會(huì)公布2012年的業(yè)績(jī)。

　　同一日，合生創(chuàng)展還在香港舉行了京滬廣三地高端產(chǎn)品的發(fā)布會(huì)，將北京霄云路8號(hào)、廣州紫龍府等項(xiàng)目推廣到了香港。

　　可以看出，合生創(chuàng)展對(duì)于高端產(chǎn)品的重視。而從以往的銷售情況來看，合生對(duì)于高端住宅的依賴還是頗為明顯，合生也顯然不是以開發(fā)剛需產(chǎn)品為主的開發(fā)商。

　　但在國五條出臺(tái)之后，大部分業(yè)內(nèi)人士皆言會(huì)對(duì)開發(fā)高端產(chǎn)品的企業(yè)造成一定影響。

　　不過，合生創(chuàng)展副主席張懿對(duì)此還是表現(xiàn)出一定的信心，其表示“影響不影響還是看企業(yè)自己，看企業(yè)能不能把自己的產(chǎn)品做好，能不能滿足市場(chǎng)的需求”。張懿認(rèn)為，合生在產(chǎn)品上加強(qiáng)了配套服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)之后，新政對(duì)于高端項(xiàng)目的影響不會(huì)太過顯著。

　　以下為合生創(chuàng)展2012年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年合生的銷售目標(biāo)是多少？新政出臺(tái)之后，合生會(huì)擔(dān)心銷售受到影響嗎？去年到現(xiàn)在合生的總裁職務(wù)好像一直處于從缺的狀態(tài)，是出于什么考慮？能否更詳細(xì)介紹一下公司的投資業(yè)務(wù)的情況？

　　張懿：2013年的銷售目標(biāo)是保住150億，力爭(zhēng)180億，也就是說會(huì)比2012年的117億有25%以上增長。

　　國五條的出臺(tái)是國家進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，相信這些細(xì)則出臺(tái)以后會(huì)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作環(huán)境，但是這個(gè)市場(chǎng)仍然會(huì)分高端、中端、剛需和改善型需求。

　　從我們的角度來說，只要加強(qiáng)綜合配套就好，影響不影響還是看企業(yè)自己，看企業(yè)能不能把自己的產(chǎn)品做好，能不能滿足市場(chǎng)的需求。而我們的高端產(chǎn)品重點(diǎn)就是要做好產(chǎn)品品牌、工程質(zhì)量、售后服務(wù)，還要加強(qiáng)設(shè)計(jì)理念和綜合配套。

　　在這些方面，我們這幾年用了大的力度改善，相信很多產(chǎn)品是能夠滿足一部分高端人士的需求。所以，2013年150億-180億的銷售中仍然會(huì)有部分高端產(chǎn)品，而從第一季度銷售情況來看，高端產(chǎn)品仍然是比較活躍的。

　　人事方面，最近公司做了一些調(diào)整，比如原副主席項(xiàng)斌由于年齡的原因不再擔(dān)任公司的副主席，同時(shí)充實(shí)了原來集團(tuán)的常務(wù)副總鄭少輝，現(xiàn)在加入到董事會(huì)成為執(zhí)行董事，主要分管工程和營銷以及負(fù)責(zé)日常運(yùn)營。

　　至于總裁的空缺，集團(tuán)仍然本著非常穩(wěn)健的策略，會(huì)考慮外聘也會(huì)考慮集團(tuán)內(nèi)部培養(yǎng)，總之是要不斷加強(qiáng)班子的力量。

　　從這個(gè)角度來說，經(jīng)營班子的能力在業(yè)績(jī)方面也有所提升，這兩年各方面有了很大的改善，整個(gè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中和宏觀調(diào)控背景中得到了鍛煉和提升。

　　至于投資業(yè)務(wù)，首先去年比較成功的把金隅股票賣掉，作為財(cái)務(wù)投資賺了不少的錢，為股東爭(zhēng)取了最佳效益，也反應(yīng)了我們的投資能力。目前的投資還有兩塊，一是北京農(nóng)商行，二是廣州農(nóng)商行，這兩個(gè)投資效果也不錯(cuò)，對(duì)集團(tuán)的現(xiàn)金流和收益都是正面的貢獻(xiàn)。

　　公司在整個(gè)策略上仍然是以房地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅業(yè)務(wù)為主，對(duì)于投資會(huì)持非常審慎的原則，占比也不會(huì)太大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：截止到目前合約銷售完成了多少？合生手上的現(xiàn)金是55億，但是一年內(nèi)到期債務(wù)有150億，再加上建筑費(fèi)用和其他資本開支，現(xiàn)金能不能應(yīng)付短期債務(wù)情況？

　　張懿：今年銷售目標(biāo)是150億必須要達(dá)到，第一季度已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，到今天為止差不多已經(jīng)完成了26到27億。而去年第一季度銷售也就十幾億，今年已經(jīng)是去年同期的三倍，銷售力度明顯加大。

　　相信今年150億目標(biāo)能夠順利完成，而180億是需要進(jìn)一步努力的目標(biāo)。

　　我們?nèi)匀灰３趾仙奶厣?，追求高利潤率不能盲目，而是要通過提升綜合配套、提升附加值來達(dá)到。如果簡(jiǎn)單追求高利潤率就是唯利是圖，但提高產(chǎn)品品牌、提高產(chǎn)品價(jià)值和各方面附加值是軟性的，這是要有文化背景的，需要內(nèi)涵價(jià)值的。

　　從這個(gè)角度來說，相對(duì)較高的利潤率是合理的，因?yàn)檫@其中要付出很多艱辛勞動(dòng)，包括品牌設(shè)計(jì)、前期籌劃、各種綜合配套等，所以我們很多高端產(chǎn)品綜合配套也得到了客戶的認(rèn)同。

　　債務(wù)方面，2013年實(shí)際上需要還債150多億，今年第一季度已經(jīng)還了50億，后面剩下也就是100多億，從這個(gè)角度來說今年的流動(dòng)性比去年有明顯的改善。而且，今年的銷售總額又可以達(dá)到150億以上，這對(duì)債務(wù)也有很大的改善。

　　另外，現(xiàn)在各家銀行對(duì)我們的支持力度進(jìn)一步加強(qiáng)，而且還有200多億銀行授信額度沒有使用。如果今年還有多余的資金，我們可能還會(huì)適當(dāng)?shù)募哟笸恋貎?chǔ)備，特別是商業(yè)地產(chǎn)的土儲(chǔ)。

　　公司今年還款壓力并不是太大，而且現(xiàn)有資金比較寬裕。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：合生去年財(cái)務(wù)情況還是很好，業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，但為什么不派息？今年高端產(chǎn)品占比多少？毛利率會(huì)不會(huì)提高？

　　張懿：前幾年發(fā)了債，里面有一些條款限制了我們派息，主要是一些指標(biāo)暫時(shí)沒有達(dá)到，相信通過我們的努力以后能夠達(dá)到，一旦達(dá)到我們就會(huì)派息。

　　150億-180億的銷售目標(biāo)里面，剛需占1/3，改善型占1/3，高端占1/3。今年高端銷售可能會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，特別是綜合配套陸陸續(xù)續(xù)出來以后，會(huì)很大程度上支撐高端產(chǎn)品的銷售。當(dāng)然，1/3也不是絕對(duì)的，可能高端銷售會(huì)更多一點(diǎn)。

　　我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)不同的情況進(jìn)行調(diào)整，市場(chǎng)很奇怪，有時(shí)候高端需求量大一點(diǎn)，有時(shí)候剛性需求大一點(diǎn)，有時(shí)候在不同區(qū)域改善型大一點(diǎn)。比如說北京、上海，由于老百姓生活品質(zhì)不斷提升，原來房子小的人現(xiàn)在想改善，所以改善型的會(huì)多一點(diǎn)。

　　所以，我們按照1/3的供貨量進(jìn)行開發(fā)，土地儲(chǔ)備也是這樣考慮的，我們有一部分是剛需，有一部分是改善，有一部分是高端。這樣可以在不同時(shí)段上滿足不同的客戶需求，保持銷售。今后幾年我們希望銷售能夠保持15%到20%以上的增長，2013年希望增長25%以上，明年希望銷售200億以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年合生買地及資本開支的策略是怎樣的？

　　張懿：去年新增土地只有一塊，今年會(huì)根據(jù)資金情況來考慮。我們買地的戰(zhàn)略主要還是集中在北上廣等一線中心城市，三、四線原則上很少去，基本上也看不到動(dòng)作。

　　第二，要與現(xiàn)有的土地形成合力，所以不能隨便買地；第三，要考慮土地投入產(chǎn)出比，有一些地希望短平快，有一些地希望可持續(xù)性發(fā)展；第四，我們已有土地儲(chǔ)備3300多萬平方米，而土地儲(chǔ)備不是越多越好，要保持相對(duì)合理的土地儲(chǔ)備，所以一般會(huì)控制在3400萬到3500萬之間。當(dāng)然，買地是一個(gè)投資，仍然要強(qiáng)調(diào)資金的投資回報(bào)率，這是核心。

　　今年買地的資金大體上分成幾塊，一塊是新增土地款，還有一部分是原來已經(jīng)和政府簽訂協(xié)議，要補(bǔ)一些款。總體考慮是28億，其中大部分還是原有和政府簽的土地的地價(jià)款，真正的新增土地會(huì)考慮在5到10億之間。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：合生在今年前三個(gè)月大概有110多億的債需要償還，這個(gè)數(shù)字是否準(zhǔn)確？公司過去發(fā)債成本相對(duì)比較高，會(huì)不會(huì)考慮用其他方式把成本降低？合生商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展不是特別明顯，原因是什么？

　　張懿：今年一季度銀行貸款到期差不多50億，也已經(jīng)還了50億，所以110億是全年需要還的債。

　　李永紅：一季度銀行還貸是50億左右，全年150億，這包括了提前還貸釋放抵押物。接下來的三個(gè)季度，銀行短期還貸是70億左右，剛才說的100億其中有30億是預(yù)計(jì)會(huì)提前還貸。

　　張懿：今年一月份發(fā)債的成本是合理的，將來如果有合理的機(jī)會(huì)，我們也會(huì)不斷降低財(cái)務(wù)成本。我們預(yù)計(jì)今年會(huì)用更多的開發(fā)貸來替代一些高成本的融資，所以今年有融資成本下降的目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)下降1%，而且年內(nèi)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)，這也會(huì)進(jìn)一步調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)品種。

　　2012年商業(yè)地產(chǎn)收入已經(jīng)比2011年有了相當(dāng)大的提升，去年有很多項(xiàng)目已經(jīng)開始運(yùn)營了，比如說上海的海云天出租率達(dá)到了80%，今年目標(biāo)是達(dá)到95%以上，還有廣州、北京的項(xiàng)目，都是去年剛剛運(yùn)營，而且現(xiàn)在租售情況都不錯(cuò)，酒店也保持了平穩(wěn)增長。

　　今年商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)有進(jìn)一步提升，但是大的購物中心可能要到2014、2015年才推出，所以商業(yè)地產(chǎn)收入爆發(fā)期可能會(huì)在2014、2015年。

　　不是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展緩慢，而是還在按照正常的程序開發(fā)。