“我們希望毛利率至少回到同行業(yè)平均水平，這也是管理層2013年、2014年的整體目標(biāo)。”

　　“對(duì)銷售毛利率的提升還是有信心，覺(jué)得應(yīng)該會(huì)回到相對(duì)合理的水平。”在新城控股2012年業(yè)績(jī)會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)陳忠明如是說(shuō)。

　　據(jù)新城控股披露2012年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2012年全年實(shí)現(xiàn)收入175億元，同比增長(zhǎng)62.7%，實(shí)現(xiàn)39.29億毛利總額，同比增長(zhǎng)30%。公司毛利率為22.4%，凈利潤(rùn)總額為9.3億元，核心凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)達(dá)到了19.5%，實(shí)現(xiàn)了9.1億元，同比增加1.4億元。

　　新城控股2012年毛利率有所下降，只有22.4%，比2011年下降了5.7%。

　　陸忠明解釋，主要是2011年下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了價(jià)格下調(diào)的壓力，2012年實(shí)現(xiàn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入貢獻(xiàn)的項(xiàng)目有很大一部分是在2011年下半年實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目。該部分銷售受價(jià)格下調(diào)因素的影響，在2012年得到了體現(xiàn)。

　　“不過(guò)我們有信心在2013、2014年將毛利率提升回來(lái)。”陸忠明稱。另外，新城控股目前的債務(wù)以短期債務(wù)為主，有53.2%的短期債務(wù)，兩年以上的債務(wù)只占到了18.8%。

　　以下為新城控股2012年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：到目前為止公司已經(jīng)入帳的銷售有？如何看待今年的毛利率？今年買地的資本開(kāi)支是多少？從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司負(fù)債率維持在什么水平？

　　陸忠明：剛才提到了公司2013年銷售目標(biāo)是200億，一、二月份銷售面積是22萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)18.11億的銷售總額，這個(gè)還是受到二月份春節(jié)的影響。三月份銷售情況，到目前來(lái)看符合公司之前的銷售計(jì)劃。

　　2013年的毛利率主要是基于2012年上半年銷售，當(dāng)然還有大部分基于2013年后續(xù)銷售情況。從單個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，我們從2012年3月份開(kāi)始個(gè)別項(xiàng)目有了提價(jià)的措施，在全年已經(jīng)有了三到四次的提價(jià)。從提價(jià)幅度來(lái)看，對(duì)銷售毛利率的提升還是有信心，應(yīng)該會(huì)回到相對(duì)合理的水平。

　　上市以后，公司負(fù)債率明顯下降，今年也有一個(gè)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，首先是要確?，F(xiàn)有區(qū)域土地去化之后的補(bǔ)充。在公司業(yè)績(jī)指標(biāo)完成得相對(duì)合理的時(shí)候，我們會(huì)考慮區(qū)域外拓展。目前來(lái)說(shuō)，公司募集資金和發(fā)債資金主要用于新土地獲取，這塊的資金大概有28億。在境外融到的資金，也可以考慮拿新的土地。

　　當(dāng)然，在發(fā)債的時(shí)候也考慮到對(duì)舊債的償還，最終還是會(huì)通過(guò)買地進(jìn)行新老債務(wù)的銜接。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)于達(dá)到今年的銷售目標(biāo)有沒(méi)有信心，國(guó)五條出來(lái)以后對(duì)銷售有沒(méi)有影響？

　　王振華：我們?cè)诎凑沼?jì)劃實(shí)施，3月份的銷售情況也會(huì)在計(jì)劃范圍內(nèi)，所以我們對(duì)200億的銷售目標(biāo)還是很有信心。

　　關(guān)于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)從2003年到現(xiàn)在有十年的調(diào)控，最近又發(fā)了國(guó)五條。國(guó)五條的主要內(nèi)容和原來(lái)調(diào)控內(nèi)容沒(méi)有什么區(qū)別，大家最關(guān)注的一條是二手房交易要增加20%的所得稅。

　　我認(rèn)為這是針對(duì)二手房的一種遏制，也就是說(shuō)對(duì)投資的遏制。國(guó)五條總體來(lái)說(shuō)是投資和投機(jī)方面的調(diào)控，對(duì)首次置業(yè)、首次改善需求還是鼓勵(lì)的。我認(rèn)為國(guó)五條出來(lái)以后，不會(huì)再有大的調(diào)控政策出來(lái)。

　　再看2012年的情況，雖然沒(méi)有政策出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)還是比較平穩(wěn)，沒(méi)有什么飚升的場(chǎng)面。所以，只要2013沒(méi)有快速增長(zhǎng)的情況，不可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司預(yù)計(jì)今明兩年毛利率回升多少個(gè)百分點(diǎn)？短期負(fù)債比較高，有沒(méi)有考慮把負(fù)債比率進(jìn)行優(yōu)化？

　　陸忠明：通過(guò)負(fù)債可以看到公司未來(lái)毛利的趨勢(shì)。我們過(guò)往的負(fù)債結(jié)構(gòu)里面有40%是信托，信托的平均成本在13%以上，這對(duì)公司整體的業(yè)績(jī)影響還是比較大的。這一塊的利息通過(guò)資本化之后會(huì)影響到2011年和2012年的交付。2012年我們對(duì)高利率信托的壓縮了20多億，置換了一些低成本的貸款。

　　通過(guò)這樣的舉措，使我們的資金成本有降低的趨勢(shì)，負(fù)債總額也得到了控制，全年總負(fù)債也下降了。從未來(lái)看，公司不太會(huì)采用信托這種相對(duì)成本較高的融資方式。

　　公司通過(guò)產(chǎn)品定位的提升，布局的進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化，過(guò)往幾年的毛利水平是公司運(yùn)營(yíng)良好的反應(yīng)結(jié)果。2012年主要是受2011年的影響，所以毛利率下降，但是我相信這個(gè)下降會(huì)在2013年、2014年逐步消化。

　　短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債的關(guān)系，剛才在年報(bào)中講了。目前公司采用的主要融資方式還是項(xiàng)目貸款，我們的項(xiàng)目周期基于快速開(kāi)發(fā)的需要，一般在兩年以內(nèi)。體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，雖然貸款申請(qǐng)期限有兩年，但實(shí)際上項(xiàng)目交付時(shí)就需要償還。所以，按照這樣的分類，我們短期債務(wù)占比還是比較高。

　　今年1月份通過(guò)發(fā)債明顯改善了債務(wù)結(jié)構(gòu)，后續(xù)也有一些持有性物業(yè)貸款得到審批，有7.5億的貸款，也是五年期以上的，這在未來(lái)四、五月份會(huì)放款，將對(duì)公司整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：毛利率會(huì)回升，是基于什么原因？

　　王振華：提高毛利率有幾個(gè)辦法：第一，從去年下半年開(kāi)始就感覺(jué)到毛利率比較低，所以從去年下半年每個(gè)季度都必須要上調(diào)銷售價(jià)格，去年是上調(diào)了5%，今年再提高5%，用這兩個(gè)5%來(lái)提高毛利率。

　　第二，信托成本原來(lái)高的在13%到14%之間，現(xiàn)在成本基本上都在10%以下。假如40億的貸款，原來(lái)是14%的成本，現(xiàn)在10%就可以貸到64億的貸款額度，可以增加24億的貸款額度，這對(duì)毛利率有所提升。

　　黃茂莉：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)去幾年也有一些變化，2011年的時(shí)候合同銷售里面起航系列占了30%多，2012年我們起航系列占比下降到了13%。相對(duì)而言，樂(lè)居系列和圓夢(mèng)系列產(chǎn)品毛利率比起航系列要高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化對(duì)毛利率也有幫助。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：毛利率達(dá)到多少算是合理？今年若用28億買地，估計(jì)凈負(fù)債率會(huì)在什么水平？

　　陸忠明：2012年毛利率在行業(yè)內(nèi)相對(duì)比較低，但是剛才提到了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及債務(wù)成本的影響，這些都是造成毛利率下降的主要因素。從區(qū)域角度講，2013年短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入貢獻(xiàn)還是來(lái)自于現(xiàn)有的區(qū)域，并沒(méi)有新的區(qū)域增加。

　　如果要說(shuō)一個(gè)具體的指標(biāo)不太合適，但還是想回到之前毛利率的水平。公司對(duì)于項(xiàng)目的追求有一個(gè)基本保證要求，剛才提到28億海外融資是希望拿新的土地，當(dāng)然公司新的土地儲(chǔ)備資金安排可能還不止這個(gè)數(shù)字，因?yàn)檫@塊只是基于海外融資。

　　公司在拿地環(huán)節(jié)本身相對(duì)比較穩(wěn)健，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目還是希望實(shí)現(xiàn)比較高的毛利率，這樣我們才會(huì)去投標(biāo)參與。從土地投標(biāo)環(huán)節(jié)我們就已經(jīng)在考慮毛利率的管理，這個(gè)項(xiàng)目一旦落成以后，通過(guò)后續(xù)的開(kāi)發(fā)，融資和內(nèi)部的管控進(jìn)一步降低成本投入，實(shí)現(xiàn)高的價(jià)格，最后實(shí)現(xiàn)毛利率指標(biāo)。

　　當(dāng)然，我們希望毛利率至少回到同行業(yè)平均水平，這也是管理層2013年、2014年的整體目標(biāo)。