用“十分糟糕”來形容瑞房2012年的業(yè)績，也不會太過分。

　　“去年我們的業(yè)績不理想，我向股東以及投資者致歉，我們不想找任何借口解釋為什么沒有做好，但是我們已經(jīng)總結了教訓。我很有信心以后的業(yè)績會有改善。”在3月28日的業(yè)績會上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞神色有些凝重。

　　可能用“十分糟糕”來形容瑞房2012年的業(yè)績，也不會太過分。

　　根據(jù)瑞房3月28日公布的業(yè)績報告，2012年瑞房錄得營業(yè)額為48億元，跌43%；經(jīng)營溢利13.97億元，跌55%；純利20.29億元，跌41%；不計投資物業(yè)重估收益盈利為2.01億元，大跌87%。毛利率則仍保持于43%。

　　期內(nèi)，瑞房錄得合約銷售額為57.32億元，遠低于年度120億銷售目標，且整體銷售更比2011年減少。

　　隨著2012年落幕，瑞房第一個三年發(fā)展計劃也宣告結束，但瑞房并未能達到建成100萬平方米的發(fā)展目標。

　　顯然這樣的業(yè)績也不能令瑞房自身滿意。羅康瑞有意通過集團架構重組的方式，重新提振瑞房的業(yè)績，“我非常希望看見瑞安房地產(chǎn)重新增長，而不是只是守住”。

　　最為明顯的舉措就是分拆建立中國新天地。瑞安房地產(chǎn)1月9日宣布，董事會主席羅康瑞將領導公司全資附屬公司中國新天地有限公司的成立及定位，于3月1日開始營運。

　　資料顯示，中國新天地將主要集中在內(nèi)地城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。首批確定注入的項目包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，涉及資產(chǎn)總額680億元。

　　與此同時，羅康瑞再度親自上陣，擔任新天地的主席，“就我自己而言，相信在未來仍將會很積極地部署計劃公司如何發(fā)展”。

　　此時距離羅康瑞卸任瑞安房地產(chǎn)CEO已兩年。

　　以下為瑞安房地產(chǎn)2012年度業(yè)績會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：中國新天地于3月1日正式成立，作為第二個三年計劃的重要一環(huán)，對其發(fā)展有什么目標？

　　羅康瑞：現(xiàn)在我們在做前期準備工作，在研究很多不同的方案，有一些核心物業(yè)會注入中國新天地，比如上海新天地等已經(jīng)直接交予中國新天地管理，近期我們也發(fā)現(xiàn)很多需要改善的地方。上海新天地本來已經(jīng)有一家酒店，最近會開一家新的酒店，但是這就變成兩家酒店在競爭，這很不合理，而且兩家酒店距離又非常近，所以我們現(xiàn)時正在考慮將其中一家酒店改裝成為旗艦店，若改裝成功估計租金收入會比酒店增加三倍?，F(xiàn)在正在計劃和部署過程中，在做可行性方案，經(jīng)過內(nèi)部研究認為可行后，就向政府申請轉換用途。

　　中國新天地未來也會很積極參與瑞安房地產(chǎn)旗下商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在中國新天地工作人數(shù)已經(jīng)超過300人，其中包括由瑞房直接調派過去的160人，這也使得團隊很快就成立了，且這也是我主導的創(chuàng)業(yè)期，希望能很快投入角色，為公司增值。

　　至于發(fā)展目標肯定有，但是現(xiàn)在不方便透露。中國新天地主要以收租為主，相信未來租金收入會有一個相當幅度的增長，原因在于我們這幾年都有很多新的建設，且會不斷改善、增加價值。同時，我們不希望中國新天地未來只是一個純粹的收租股，因為我們有一支非常強的團隊，前段時間才剛宣布收購塔博曼華夏柏欣70%股權，這是目前在中國大陸最完整、最有能力的一家商業(yè)地產(chǎn)管理公司，這是正在部署的工作之一，會在適當?shù)臅r候詳細介紹中國新天地的業(yè)務和做法。

　　李進港：注入多少資產(chǎn)進中國新天地還沒定，但現(xiàn)在瑞安在上海開發(fā)的商業(yè)物業(yè)值達190億，其他城市的商業(yè)物業(yè)值也有50億，另外，這兩年內(nèi)我們會完成的商業(yè)物業(yè)大概會達到400億，這些加起來已經(jīng)超過600億，還沒算后續(xù)開發(fā)的，所以發(fā)展空間非常大。

　　現(xiàn)場提問：今年內(nèi)會投入多少用于購置中小型項目？將聚焦在哪些區(qū)域或城市？

　　李進港：瑞安房地產(chǎn)做的八個項目規(guī)模都比較大，前期投入比較高。我們也覺得這些項目長遠會產(chǎn)生很多的價值，但在每一年開發(fā)有時候比較難控制，所以希望能加入中小型項目的開發(fā)加快資產(chǎn)周轉。

　　另外，我們希望所選的項目位置還是在目前已有城市，譬如現(xiàn)在上海有四個項目，在武漢、重慶可能有兩三個，瑞房在這些地方已經(jīng)建立了品牌，而且也有人才，所以比較容易啟動。

　　現(xiàn)場提問：瑞安房地產(chǎn)及中國新天地的分工進行了明確劃分及調整，瑞安建業(yè)的定位是否也會做出相應調整？

　　羅康瑞：我現(xiàn)在很積極地去安排部署、計劃瑞安集團旗下房地產(chǎn)業(yè)務的重組，將來房地產(chǎn)板塊將會以瑞安房地產(chǎn)和中國新天地為主，瑞安房地產(chǎn)主要專注開發(fā)業(yè)務，而中國新天地則主要負責資產(chǎn)管理。

　　至于瑞安建業(yè)，畢竟公司規(guī)模比較小，而現(xiàn)在中國大陸房地產(chǎn)市場競爭很激烈，每個公司都要有很強的優(yōu)勢才可以發(fā)展，瑞建的競爭力不夠強，所以現(xiàn)在瑞建必須盡快把項目套現(xiàn)后，再去考慮如何進行下一步的發(fā)展。不排除將來瑞建也會做房地產(chǎn)，但要先厘清瑞建將來的優(yōu)勢在哪里，要去想如何做才可以創(chuàng)造更多的價值。

　　現(xiàn)場提問：今年瑞安房地產(chǎn)銷售目標定得比較保守，是否是吸取了2012年的經(jīng)驗？

　　李進港：今年我們對于市場的看法還是比較審慎，但料今年市場不會有太大的波動。

　　至于會不會調整年度目標，現(xiàn)在談還為時尚早。我們還是希望有項目可以一直推出，有些貨尾可以盡快清掉。

　　雖然第一季度已經(jīng)完成了51億銷售額，已經(jīng)超過銷售目標的50%，但我們還是暫時維持這個目標，因為還有另外20億是一些商業(yè)項目，我們希望能有多點彈性，再加上租金收入比較穩(wěn)定，最少會超過11億、12億，到后面再看看銷售目標的情況。

　　現(xiàn)場提問：羅康瑞先生在兩年前就有意淡出管理層，但您提到以后會更加積極參與規(guī)劃和管理，這是否意味著會重出江湖，重掌集團決策？

　　羅康瑞：雖然兩年前我把瑞安房地產(chǎn)行政總裁的位置交給了李進港，但我沒有想過要退休，我很喜歡工作，而且很享受工作。

　　特別是在現(xiàn)時內(nèi)地房地產(chǎn)市場復雜多變的環(huán)境下，我相信我過往的經(jīng)驗還是很重要，所以我剛才也強調，未來兩家公司的發(fā)展策略、規(guī)劃等，我還是會積極參與多些。

　　當然，瑞安房地產(chǎn)是一家有規(guī)模的公司，是不是李進港接過來馬上就很容易進行管理？我相信這也不是容易的，畢竟現(xiàn)時環(huán)境很復雜。但我對李進港非常有信心，他在瑞安工作了27年，我知道他有能力，現(xiàn)在在于如何調整角色。大家都知道，坐不同的位置都要調整不同的角色才可以發(fā)揮。

　　就我自己而言，相信在未來我仍將會很積極地部署計劃公司如何發(fā)展，我非常希望看見瑞安房地產(chǎn)重新增長，而不是只是守住。

　　現(xiàn)場提問：瑞房今年想積極減債，計劃負債率降至什么水平？

　　羅康瑞：我很希望看到負債率可以降下來，但因為瑞安房地產(chǎn)仍然要投很多錢在拆遷上，單單過去三年就投了140億用于動遷，現(xiàn)在還差最后一步，可能再投入多幾十個億將這些土地清理完畢就可以用于開發(fā)，這是一定要做的。

　　當然，如果中國新天地能在短期內(nèi)上市，將可提供一個很好的資金來源。但我們內(nèi)部還是希望中國新天地的上市時間可以跟市場配合，我們不愿意賤賣這些寶貴的資產(chǎn)，所以現(xiàn)在中國新天地開始跟一些大機構在商討，目前已經(jīng)有幾家大機構正在洽談當中，當中有可能會幫助瑞房的債務。

　　現(xiàn)場提問：合作的形式如何？是否有一些項目在談？

　　羅康瑞：什么形式都有，正在探討，有一些是看中我們很漂亮的物業(yè)，但是我們不舍得賣。還有一種形式就是他們投資了，將來跟我們一起上市。另外還有就是一些很龐大的房地產(chǎn)機構，很想進入中國房地產(chǎn)市場，想找一個合作伙伴，他們認定瑞安是一個老字號，希望一起合作來做。但我們不想貿(mào)然找這些公司來做，大家一定要有很強的合作策略和方式，我相信在今年之內(nèi)會有一個很清楚的答案。