“不管價格高還是低，只要是在谷底拿到這個價，將來價值創(chuàng)造能力都會超越別的企業(yè)。”

　　“我們不想花太多的錢，但是想拿更多的地。”在香港業(yè)績會上，方興地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事何操如此表示。

　　據(jù)何操透露，今年方興地產(chǎn)在廣州、深圳都有拿地計劃，會考慮成立專門的公司進行運作，但目前還沒有落實項目。

　　方興地產(chǎn)首席財務官江南則介紹，去年買地支付的土地款共計63億人民幣，超過當時設定的55億的拿地目標。今年，方興將計劃110億人民幣用于購買土地。

　　對于拿地的資金來源，江南表示，公司經(jīng)營中的回款現(xiàn)金將用于買地，進行新一輪的發(fā)展。

　　“今年公司可以回籠的資金包括兩個部分：一部分是當年的簽約回款，一般情況下，我們的回款能夠達到七成，但是今年由于賣的產(chǎn)品不同，回款能夠達到八成。另外一部分是上一年度留下的應收賬款，這部分有68億人民幣左右。因此，回籠資金共計220億人民幣。”江南表示，今年方興地產(chǎn)于二級開發(fā)方面的銷售目標是130億人民幣，而長沙梅溪湖項目的一級開發(fā)還有約50億人民幣。

　　“一級開發(fā)這部分在今年年初已經(jīng)開始賣了，所以總的銷售目標應該是180億人民幣，我們預計今年回款率會比較高。”江南如是說。

　　以下為方興地產(chǎn)2012年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：新“國五條”出臺會給方興地產(chǎn)帶來怎樣的影響？

　　管理層：國家出臺“新國五條”，對中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展會起到很大的作用，而且這個調(diào)控也是有必要的，有利于企業(yè)在穩(wěn)定的環(huán)境下持續(xù)發(fā)展。

　　在短期之內(nèi)，“國五條”在各個地方對于房地產(chǎn)商都會有一定的影響，但要思考為什么進行調(diào)控？無疑，調(diào)控的核心是打擊投資客。而對于剛需以及改善型，國家仍會要求各個地方要健康、快速的供給土地，使市場盡快走向健康狀態(tài)。

　　方興地產(chǎn)定位是高端產(chǎn)品，更多的是針對改善型需求。經(jīng)過對市場細分客戶進行分析之后，我們發(fā)現(xiàn)自住型客群不應該屬于政策打壓范圍。

　　比如，方興地產(chǎn)在北京、長沙銷售的高端物業(yè)，90%以上的客戶都是自住型客戶，對于改善和自住型客戶國家會鼓勵，而不是調(diào)控打擊的對象。所以，“新國五條”對方興地產(chǎn)的影響或許小于別的地產(chǎn)公司。

　　現(xiàn)場提問：2012年，方興地產(chǎn)累計投資多少資金用于拿地？今年在土地方面有怎樣的預算？土地儲備情況如何？

　　管理層：去年買地支付的土地款是63億，超過55億拿地目標。今年方興地產(chǎn)計劃會買110億左右的土地，這些資金基本上來自于經(jīng)營中的回款。

　　方興地產(chǎn)目前土地儲備接近600萬平方米，今年會賣掉一部分再買進一部分，還是穩(wěn)定在600萬-700萬平方米。

　　未來拿地會集中在一線城市和二線核心城市，如北、上、廣、深及中部、南部以及東北的一些核心城市。其實，我們兩三年前就已經(jīng)在按照這個戰(zhàn)略去做了。

　　現(xiàn)場提問：方興地產(chǎn)今年的銷售目標是多少？去年公司住宅銷售均價同比上漲，那么毛利率大概是多少？

　　管理層：今年二級開發(fā)方面的銷售目標是130億，而今年長沙梅溪湖項目的一級開發(fā)還有約50億，這部分在今年年初已經(jīng)開始賣了，所以總的銷售目標應該是約180億。

　　毛利率方面，如果不考慮一級開發(fā)的毛利率為42%，盡管相比2011年50%以上的毛利率有所下降，但仍然遠超業(yè)內(nèi)30%左右的平均水平。

　　180億銷售目標之中可以回籠的資金包括兩個部分：一部分是當年的簽約回款，一般情況下回款能夠達到七成，但是今年由于賣的產(chǎn)品不同，回款能夠達到八成。

　　另外一部分是上一年度留下的應收賬款，這部分有68億左右。因此，回籠資金共計220億。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在廣州、深圳有具體拿地的計劃嗎？

　　管理層：有計劃，在南方我們會考慮成立專門的公司來運作，但目前還沒有落實項目。

　　現(xiàn)場提問：對于標的項目，您有怎樣的判斷？

　　管理層：不想花太多的錢，但是想拿更多的地。

　　現(xiàn)場提問：如何實現(xiàn)這一想法？會否考慮與當?shù)仄髽I(yè)合作？

　　管理層：對，這正是方興地產(chǎn)今后發(fā)展的一個方向和目標，或者說主要的投資就是合作。過去幾年，方興地產(chǎn)的管理和合作能力得到顯著提高，下一步的發(fā)展還是要依靠合作。同時結(jié)合政策導向，國家要大力發(fā)展的區(qū)域我們就去做。

　　另外，我們也會與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，因地制宜。比如，對于適合發(fā)展旅游、文化或者金融等產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，我們會與相應的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，這樣就容易找到共同點，也容易達到“花小錢辦大事”的目的。

　　第三，發(fā)揮大股東中化集團的背景優(yōu)勢，利用大股東和各地方的公共關(guān)系以及產(chǎn)業(yè)結(jié)合優(yōu)勢。

　　我們目前做的幾個模式是可以參考和發(fā)展的，通過現(xiàn)有項目合作可以使現(xiàn)金回流一部分，繼續(xù)釋放發(fā)展?jié)摿?。另外，下一步合作可能一次性或短期不需要投入太多的資金，這樣就可以增強公司的發(fā)展后勁。

　　現(xiàn)場提問：能否分享一下方興地產(chǎn)的合作模式？

　　管理層：方興地產(chǎn)有很多項目都是在合作過程中形成的，比如青島的項目，我們和當?shù)氐某峭豆竞献鳎麄兪稚嫌泻芏嗤恋?，而我們則具備操盤能力。上海的項目也是類似，我們與港務局合作，他們手上有很多的土地，我們有操盤能力和經(jīng)驗。

　　方興地產(chǎn)也跟一些操盤手合作，比如融創(chuàng)。此類合作可以緩解資金壓力，也可以使大家的資源優(yōu)勢得到互補。另外，長沙梅溪湖項目和中建地產(chǎn)合作，進行一二級聯(lián)動開發(fā)，這也是一種合作模式。而在長沙二級市場上，我們跟當?shù)卣灿心玫睾献鏖_發(fā)的經(jīng)歷，目前這些合作都非常成功。

　　三亞也是一樣，當?shù)仄髽I(yè)有很好的土地，我們有操盤能力，又有資金方面的優(yōu)勢，因而就與他們合作。

　　現(xiàn)場提問：在投資物業(yè)方面，公司對于2013年上海、北京兩地有怎樣的預期，特別是租金方面的走勢？

　　管理層：這方面北京的市場非常好，去年直到年底，北京的空置率只有5.7%，基本處于滿租，90%的寫字樓都是滿租，而且去年的租金也保持兩位數(shù)的增長。

　　相比之下，上海方面會稍弱一些，增長幅度比北京略小，而且空置率略高，但總體來說，上海還處于供不應求的狀況。

　　我們認為，2013年北京和上海的增長都會放緩，空置率并不會得到很大的緩解，尤其是北京。2011年北京增長40%，2012年百分之十幾，2013年我們覺得會放緩，但是還有一定的增長。

　　北京的寫字樓出租受整個經(jīng)濟的影響不是很大，因為去年出租率非常好，原來空置率高的地方現(xiàn)在都滿租。所以，中國經(jīng)濟平穩(wěn)的發(fā)展支撐北京和上海等一線城市的寫字樓市場是沒有問題的。

　　現(xiàn)場提問：去年方興地產(chǎn)拿了很多土地，包括一些地王，您覺得今年毛利率能夠維持在什么水平？

　　管理層：方興地產(chǎn)一直以來都在堅持做高端物業(yè)開發(fā)，所以毛利率一直很高。去年我們買了一塊地王，即上海海門路55號商辦地塊。盡管是全國總價地王，但是我們認為地價還是非常合適的。

　　2012年毛利率水平比2011年有所下降，是因為2012年的幾塊土地(主要是長沙)相對來說沒那么好。長沙梅溪湖項目是很大一片地，有很好的地塊也有不怎么好的，去年碰巧著手的好幾個都是不怎么好的，這是結(jié)構(gòu)問題。

　　我們還是非常有信心，方興地產(chǎn)的毛利率會保持在行業(yè)中比較領(lǐng)先的水平，這與公司本身的價值創(chuàng)造能力和高端定位是有關(guān)系的。過去幾年，方興地產(chǎn)毛利率最高水平達到50%多，后來下降到40%，總體來看還是比同行的毛利率高一些。

　　現(xiàn)場提問：上海海門路55號商辦地塊等幾塊地價格都很高，將來毛利率會不會受影響？

　　管理層：我覺得一定要把調(diào)控和土地價格作為一種常態(tài)來思考，土地就是企業(yè)的原材料，當擁有原材料之后，將來的發(fā)展是跟周圍同樣的企業(yè)競爭和比較。不管價格高還是低，只要是在谷底拿到這個價，將來價值創(chuàng)造能力都會超越別的企業(yè)，這是一種能力的競爭。不要僅僅考慮當前土地價格是高還是低，因為土地的價值一定會持續(xù)上升。

　　上海地王是在去年12月26日拿的，而今年1月30日，同樣在黃埔江邊的一塊地，位置比海門路55號遠一點，其地價是34500元/平方米，我們是23300元/平方米。就差一個月，每平方米相差10000多元，你說這個毛利率相差多少？