要達(dá)到200到300億的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)還在爬坡當(dāng)中。

　　3月21日下午，香港四季酒店。越秀地產(chǎn)總經(jīng)理張招興、執(zhí)行董事唐壽春、運(yùn)營總經(jīng)理陳志鴻、執(zhí)行董事林右烽出席了2012年業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

　　回顧2012年越秀地產(chǎn)的表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額123億，同比增長36%。已經(jīng)出售但還沒有入賬的金額達(dá)到118億，預(yù)計(jì)其中85億在今年可以入賬。

　　除了大幅增長的銷售業(yè)績，去年越秀地產(chǎn)還完成了將廣州IFC注入越秀房托的，通過交易，越秀地產(chǎn)獲得了49億元的現(xiàn)金回籠，同時(shí)減少了45億的負(fù)債。

　　相較于2012年123億的銷售表現(xiàn)，2013年，越秀地產(chǎn)給自己定了一個(gè)被質(zhì)疑有點(diǎn)保守的銷售目標(biāo)——132億。

　　“我們?yōu)樽约涸O(shè)定的銷售目標(biāo)是132億，比去年的123億只有輕微的增長。”林右烽表示：“我們覺得這個(gè)增長是合理的，也非常有信心完成。”

　　陳志鴻也指出，并不是越秀地產(chǎn)比較保守，而是因?yàn)殚_發(fā)周期和開發(fā)節(jié)奏等原因，很多貨量來不及在今年推出。要達(dá)到200到300億的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)還在爬坡當(dāng)中。

　　在擬定微增銷售目標(biāo)的2013年，越秀地產(chǎn)還將繼續(xù)深化全國布局。林右烽透露，去年越秀地產(chǎn)投入80億取得12塊近38萬平米土地儲(chǔ)備，遍布全國12個(gè)城市。

　　隨著越秀地產(chǎn)全國布局進(jìn)入越來越多二三線城市，毛利率也隨之有所下降。陳志鴻表示，二三線城市毛利率肯定比不上一線城市，但是作為戰(zhàn)略布局來講必須這樣做。不過，“項(xiàng)目的毛利率會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展逐步回歸，這是一個(gè)趨勢(shì)。”

　　以下為越秀地產(chǎn)2012年度業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀地產(chǎn)在廣州的銷售近幾年占比逐漸降低，公司希望今后廣州和廣州之外的銷售占比可以達(dá)到什么水平？

　　陳志鴻：在2013年銷售目標(biāo)132億的構(gòu)成里面，廣州大概占七成，廣州以外占三成，省外的比例在逐步上升，這也是按照公司這幾年的擴(kuò)張計(jì)劃在變化。

　　我們?cè)O(shè)定了一個(gè)長期的目標(biāo)，但這個(gè)目標(biāo)并不是一個(gè)很具體的數(shù)字。還是延續(xù)以前的說法，越秀地產(chǎn)是扎根廣州擴(kuò)展全中國。而且越秀地產(chǎn)拓展全國的戰(zhàn)略也非常清晰，2013年廣州和廣州以外的比例是7：3。從目前的土地儲(chǔ)備來講，廣州和廣州以外的比例是5：5。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：財(cái)富天地廣場(chǎng)預(yù)計(jì)哪一年會(huì)注入房托？越秀地產(chǎn)的注入計(jì)劃中有七八個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，能不能具體透露是什么項(xiàng)目？越秀地產(chǎn)去年與喜達(dá)屋和雅詩閣簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，是不是意味著越秀地產(chǎn)商業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)型以酒店、公寓為主，或者說會(huì)加大比重？

　　陳志鴻：財(cái)富天地廣場(chǎng)是繼國金之后比較成熟，或者說比較快具備條件進(jìn)入上平臺(tái)的項(xiàng)目。

　　財(cái)富天地廣場(chǎng)是公司自主經(jīng)營的零售批發(fā)市場(chǎng)，會(huì)按照這種項(xiàng)目經(jīng)營的基本規(guī)律去做。即有休閑特色的主題式商場(chǎng)，但同時(shí)又是專門幾類定性商品的批發(fā)市場(chǎng)，這是跟其他商業(yè)項(xiàng)目不一樣的地方，也是運(yùn)營方面的特色。

　　財(cái)富天地廣場(chǎng)成熟以后就會(huì)注入房托，成熟要滿足三個(gè)條件：投資者滿意、股東滿意和經(jīng)營者滿意。我們是把越秀地產(chǎn)和越秀房托雙平臺(tái)互動(dòng)模式作為核心競(jìng)爭(zhēng)力去打造的獨(dú)特商業(yè)模式。

　　另外，我們的雙平臺(tái)互動(dòng)模式不是一個(gè)，這種商業(yè)模式在資源儲(chǔ)備上還有其他項(xiàng)目。除了廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)，還有珠江新城第三高的財(cái)富中心及亞太世紀(jì)廣場(chǎng)。廣州之外的像南海星匯云錦、武漢沈陽項(xiàng)目以及杭州青山湖科技城等。

　　去年和一些酒店管理公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這也是為了支撐我們商業(yè)和住宅并重的策略。而且我們的商業(yè)是全業(yè)態(tài)的，既有綜合體里面的寫字樓、商場(chǎng)也有酒店。為了支撐商業(yè)運(yùn)營，我們現(xiàn)在建立了一個(gè)廣泛的商業(yè)合作平臺(tái)，不單是酒店、公寓，還有零售和其他業(yè)態(tài)。

　　去年和喜達(dá)屋、雅詩閣都簽了合作協(xié)議，跟這些酒店管理公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議是為了支撐今后這種商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營。

　　我們不存在轉(zhuǎn)型，一直堅(jiān)持住宅和商業(yè)并重，而且商業(yè)是按照雙平臺(tái)互動(dòng)，商業(yè)里面還配有全業(yè)態(tài)資源。但根據(jù)不同時(shí)間、不同區(qū)域的資源情況，可能有一些項(xiàng)目側(cè)重于寫字樓為主，有一些項(xiàng)目是商場(chǎng)為主，有一些項(xiàng)目是酒店為主。

　　今后還會(huì)陸續(xù)簽訂很多戰(zhàn)略協(xié)議，當(dāng)我們把全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作協(xié)議都簽了以后就不會(huì)有這個(gè)疑問了。

　　張招興：現(xiàn)在財(cái)富天地廣場(chǎng)比較明確未來會(huì)注入房托，至于剛剛提到幾個(gè)項(xiàng)目要根據(jù)成熟程度和條件來看，不一定所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)注入房托。

　　針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目我們一共有三種模式，直接出售、出租和雙平臺(tái)互動(dòng)。剛才提到的七八個(gè)項(xiàng)目不是都要按照雙平臺(tái)互動(dòng)模式去做，每個(gè)項(xiàng)目都要根據(jù)價(jià)值最大化的原則去做。

　　至于簽署的一系列戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是一種經(jīng)營方式。有的項(xiàng)目需要整合社會(huì)資源，與在這方面做得好的企業(yè)合作，使整個(gè)項(xiàng)目的效益最大化。

　　越秀地產(chǎn)住宅和商業(yè)相比，住宅的比重肯定會(huì)比較大，我們不會(huì)因?yàn)檫@樣的戰(zhàn)略協(xié)議轉(zhuǎn)型，住宅和商業(yè)比重不會(huì)變。簽署合作協(xié)議的目的就是為了整合社會(huì)資源，公寓項(xiàng)目就要請(qǐng)最好的公寓管理公司，酒店就要請(qǐng)專業(yè)化的酒店運(yùn)營公司。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：國五條細(xì)則中二手房20%個(gè)稅和二套房首付利率或?qū)⑻岣撸绻@兩個(gè)政策一旦實(shí)施，會(huì)給市場(chǎng)帶來什么影響？

　　張招興：價(jià)格必須根據(jù)市場(chǎng)的情況，隨時(shí)都可能會(huì)做調(diào)整。國五條也好，或者其他情況也好，銷售策略都要根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。

　　越秀在廣州的11個(gè)項(xiàng)目位置都比較好，特別是廣州樓價(jià)本身也比較理性。我們始終把廣州作為大本營，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較健康。

　　另外，20%的個(gè)稅和二套房利率提高，我覺得影響程度是由供需關(guān)系決定的。供不應(yīng)求的時(shí)候，樓價(jià)漲一點(diǎn)也肯定有人買房，供過于求的時(shí)候，樓價(jià)想漲也漲不上去。如果是剛性需求，首付比例提高一樣也會(huì)買房。

　　未來房價(jià)的趨勢(shì)是平穩(wěn)上漲，因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化程度的提高，資源比較稀缺，這是大家的共識(shí)。

　　政府為什么要調(diào)控？因?yàn)榉績r(jià)漲得太快，在這種情況下出臺(tái)一些措施來控制房價(jià)不要過快上漲，使整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。所以，無論是20%個(gè)稅、首付比例提高還是其他措施，真正的影響要看供求關(guān)系。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀今年銷售目標(biāo)132億是不是過于保守？今年初公司發(fā)了美元債券后應(yīng)該有很多現(xiàn)金，是不是打算今年年末現(xiàn)金比去年有所增長？

　　陳志鴻：發(fā)美元債券的很大一部分會(huì)用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，將時(shí)間短、利率高的調(diào)下來，但是這里面的部分資金也會(huì)用于發(fā)展。而且預(yù)算會(huì)做動(dòng)態(tài)調(diào)整，按照評(píng)級(jí)我們現(xiàn)在是47%的負(fù)債率，如果資金回籠快、現(xiàn)金充裕，就可以把34億的預(yù)算做動(dòng)態(tài)調(diào)整。一些地理位置好、價(jià)格比較便宜的土地也會(huì)超出預(yù)算去拿。

　　負(fù)債率臨時(shí)性高一點(diǎn)、低一點(diǎn)都沒關(guān)系，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也是看均衡的水平?？傊３謨?yōu)質(zhì)地產(chǎn)商的結(jié)構(gòu)，在內(nèi)房股里面保持良好的財(cái)務(wù)狀況。

　　我們不會(huì)突然讓現(xiàn)金增加很多，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)700億左右，一直保持七八十億現(xiàn)金在手上，這是一個(gè)比較合理的水平。太多了就浪費(fèi)資源，太少了不夠應(yīng)付周轉(zhuǎn)和風(fēng)吹草動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，不然應(yīng)對(duì)能力比較弱。

　　銷售目標(biāo)并不是比較保守，我們現(xiàn)在提出要加快開發(fā)節(jié)奏，預(yù)售證拿到的面積也不少，但是很多集中在十月份、十一月份和十二月份，今年來不及一下子推出來。

　　越秀地產(chǎn)從原來四五十億的銷售到現(xiàn)在一百億左右，要達(dá)到200到300億的目標(biāo)，還在爬坡的過程中。

　　剛才提到132億銷售目標(biāo)，如果按照現(xiàn)在180萬平方米可售貨量計(jì)算，其中可領(lǐng)預(yù)售證的有160萬平方米。如果要賣到132億，去化率就已經(jīng)超過60%，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，能夠達(dá)到這個(gè)去化率已經(jīng)算是不錯(cuò)了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：銷售目標(biāo)是在新國五條出臺(tái)之前定下來的還是之后？現(xiàn)在會(huì)不會(huì)調(diào)整？廣州和廣州以外區(qū)域項(xiàng)目的平均售價(jià)和毛利率水平是多少？越秀去年有和房企進(jìn)行合作，今年在買地方面有什么打算？

　　陳志鴻：越秀地產(chǎn)在進(jìn)行全國布局，二三線城市毛利率肯定比不上一線城市，但是作為戰(zhàn)略布局來講必須這樣做，而且項(xiàng)目的毛利率會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展逐步回歸，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　毛利率低不等于收益率就低，毛利率是靜態(tài)的，可以通過開發(fā)節(jié)奏加快周轉(zhuǎn)來提高毛利率。毛利率變低并不表示生意不好做，只要賺錢就好，毛利率只是一個(gè)指標(biāo)。

　　關(guān)于買地的問題，計(jì)劃是34億的開支，靜態(tài)來看34億好像買不到什么土地，但是要?jiǎng)討B(tài)的看。2012年底公司土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到了1440萬平方米，2011年末這個(gè)數(shù)字是1116萬平方米，大家知道土地儲(chǔ)備要占用資金，我們要考慮整個(gè)周轉(zhuǎn)率。

　　34億購地資金安排不等于說很保守，例如去年計(jì)劃54億用來買地，最后卻用了84億。

　　去哪里買地？哪里有好的土地就去哪里買，有符合我們戰(zhàn)略投資、符合經(jīng)濟(jì)預(yù)算的土地都會(huì)去買。香港也是我們的一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域，如果香港有好的土地，我們也會(huì)去買。

　　張招興：今年銷售目標(biāo)是在國五條出臺(tái)前做的計(jì)劃，不需要做出調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)是一個(gè)常態(tài)，我們需要做的就是通過合理控制資源，提升產(chǎn)品質(zhì)量，加快周轉(zhuǎn)速度，通過品牌和服務(wù)來增值。

　　作為地產(chǎn)企業(yè)，整合資源互相合作是非常好的模式。公司去年開始嘗試，以后還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行與有信譽(yù)的地產(chǎn)商進(jìn)行合作。