盡管存在著各種不確定的政策影響因素，許世壇對(duì)于完成銷售目標(biāo)依然信心十足。

　　“我們很有信心超額完成今年的指標(biāo)。”在3月26日召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂房地產(chǎn)副主席兼執(zhí)行董事許世壇表示。

　　2012年世茂房地產(chǎn)錄得460.97億元的合約銷售額，同比上升50%，而世房今年銷售目標(biāo)較之上漲20%達(dá)到550億元。

　　已公布銷售目標(biāo)的眾多房企大多數(shù)考慮到政策調(diào)控的因素，皆有意將銷售目標(biāo)的增幅調(diào)低，基本與2012年銷售業(yè)績(jī)相若，相比之下，世房的增長(zhǎng)幅度稍顯激進(jìn)了些。

　　不過(guò)，盡管存在著各種不確定的政策影響因素，許世壇對(duì)于完成銷售目標(biāo)依然信心十足。“我們很有信心在今年3月底完成全年目標(biāo)的25%，往往一季度是銷售最困難的時(shí)候，也是推盤(pán)量較少的時(shí)候，但如果是這個(gè)時(shí)候還是能夠完成目標(biāo)，那么隨著二季度推盤(pán)量的增加，三季度更多項(xiàng)目推出，我們完全有信心超額完成全年目標(biāo)。”

　　新國(guó)五條影響

　　今年全年世房的新增供貨量大概是630億，上下半年的推盤(pán)比例約為4：6，上半年貨值約240億元，下半年則約為380億元。

　　早前數(shù)據(jù)顯示，截止2013年2月28日，世房2013年累計(jì)合約銷售金額為73.3億元，累計(jì)合約銷售面積60.65萬(wàn)平方米，較去年同期分別升151%及137%。按照最新公布銷售目標(biāo)計(jì)算，截至2月末，世房已完成全年目標(biāo)約13%左右。

　　3月世房旗下新入市項(xiàng)目亦不多，僅上海佘山新盤(pán)入市，廈門、蘇州兩項(xiàng)目新推產(chǎn)品入市，世房計(jì)劃二季度有大量新盤(pán)入市，新推盤(pán)量將超過(guò)一季度。

　　許世壇表示，若2013年上半年銷售均價(jià)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)本年將不會(huì)再有新調(diào)控政策出臺(tái)，若上半年市場(chǎng)商品房售價(jià)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，下半年預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策，因此集團(tuán)上半年完成目標(biāo)是完成全年50%以上，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能的變化及風(fēng)險(xiǎn)。

　　許世壇同時(shí)認(rèn)為，新國(guó)五條主要的影響在于二手房，“現(xiàn)在可以觀察到二手房在國(guó)五條出臺(tái)之時(shí)就已經(jīng)有大幅的成交，但慢慢冷靜下來(lái)，預(yù)計(jì)這個(gè)月底下個(gè)月初政策出臺(tái)以后，二手房的成交會(huì)大幅減少。這個(gè)政策長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講對(duì)二手房的壓力比較大，另一方面對(duì)一些不是屬于剛需改善型的大單位影響也非常大。”

　　許世壇續(xù)稱，其實(shí)世房從2012年開(kāi)始就加大幅度調(diào)整產(chǎn)品，目前76%以上可售資源都是剛需、剛改產(chǎn)品，而這些項(xiàng)目在一二線城市的需求非常大，故世房今年也加大了一二線城市的土地儲(chǔ)備，包括杭州、南京、寧波等城市。“這些產(chǎn)品很多會(huì)在今年6月、9月陸續(xù)推出市場(chǎng)，而6月及9月也是供貨量較大的時(shí)間。所以我們有信心超額完成今年的指標(biāo)，而且我們覺(jué)得中國(guó)城鎮(zhèn)化未來(lái)會(huì)推動(dòng)需求的增長(zhǎng)。”

　　值得一提的是，早前數(shù)據(jù)披露，2013年世房平均銷售價(jià)格為1.21萬(wàn)元每平米，與2012年末的12223元/平米持平。換言之，截至目前世房并沒(méi)有作出折價(jià)的調(diào)整。

　　“從一二月包括截至目前的銷售情況來(lái)看，我們的銷售價(jià)格都沒(méi)有調(diào)整，沒(méi)有任何的降價(jià)，截至2012年底價(jià)格已經(jīng)升至1.2萬(wàn)元/平，而一直到現(xiàn)在都超過(guò)1.2萬(wàn)元/平，所以我們沒(méi)有降價(jià)，甚至還有一些加價(jià)，現(xiàn)在我們有些樓盤(pán)也有一些穩(wěn)步的加價(jià)。當(dāng)然還要監(jiān)控市場(chǎng)，如果有調(diào)控，我們也會(huì)因應(yīng)市場(chǎng)考慮降價(jià)。”

　　在2012年上半年，世房對(duì)庫(kù)存價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以價(jià)換量取得銷售額大幅上升，實(shí)現(xiàn)大量現(xiàn)金回流，凈負(fù)債率也大幅降低，然而同時(shí)也導(dǎo)致利潤(rùn)率有所下降。年報(bào)披露，2012年世房毛利下降4%至96億元，毛利率由2011年的38.4%下降至33.5%。

　　不過(guò)，許世壇透露，其實(shí)從2012年9月開(kāi)始集團(tuán)銷售均價(jià)開(kāi)始得到提升，從10014元/平米回升至年末12223元/平米，而這些項(xiàng)目會(huì)在今明兩年內(nèi)入賬，對(duì)今后毛利水平的提升有幫助。同時(shí)，2013年集團(tuán)也將推行成本、品質(zhì)問(wèn)責(zé)制，加大管理力度，有望在未來(lái)將毛利率提升2%以上。

　　凈負(fù)債率大降

　　大量銷售回款，加上暫停了不少高息融資，世房2012年的財(cái)務(wù)狀況確實(shí)改善了不少。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2012末，世房的凈負(fù)債率由2011年底的81.7%降至55.9%，手持現(xiàn)金超過(guò)181億元；一年內(nèi)短期借貸為124億元，僅占總借貸的30%；現(xiàn)金比率達(dá)到146%。利息成本也由2011年底的7.9%降至7.7%。

　　許世壇表示，由于今年會(huì)有一些買地的計(jì)劃，故預(yù)計(jì)負(fù)債率會(huì)有所上升，集團(tuán)目標(biāo)將凈負(fù)債率維持在60%以內(nèi)，利息成本由2012年度的7.7%降至7.5%以下。

　　許世壇另透露，今年世房計(jì)劃支出超過(guò)160億元的資金用于購(gòu)地，重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)集中于長(zhǎng)三角及福建地區(qū)。資料顯示，截至今年2月底，世房按權(quán)益占土地儲(chǔ)備約為3623萬(wàn)平方米。今年世房拿地的規(guī)則也有所改變：只有區(qū)域在完成季度銷售目標(biāo)時(shí)，才可以考慮新增加土地儲(chǔ)備。

　　許世壇介紹，160億是內(nèi)部通過(guò)非常詳細(xì)計(jì)算后得出來(lái)的，且公司現(xiàn)金流充裕，故不需要為此而在市場(chǎng)上做特別的融資。“其實(shí)從2012年開(kāi)始我們已經(jīng)停止了很多高息融資，今年年初做了一個(gè)美元債券，利率相當(dāng)?shù)?，?.625%。今年還是以銷售為主，預(yù)計(jì)現(xiàn)金收款比率從80%上升到85%，相當(dāng)于470億，已經(jīng)足夠應(yīng)付土地的支出。”

　　今年以來(lái)，世房在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)也甚為積極。

　　1月31日，上海世茂至勤投資管理有限公司以樓面價(jià)9580元/平方米，總代價(jià)21.39億元競(jìng)得浙江寧波江北寶慶寺1#地塊。2月20日，世茂旗下碩通投資有限公司以16.02億元競(jìng)得杭州濱江區(qū)之江度假村地塊，折合樓面價(jià)8002元/平方米。

　　3月8日，世茂旗下上海世盈投資管理有限公司競(jìng)得蘇州石湖東部建設(shè)區(qū)4號(hào)南、北兩宗土地，總面積達(dá)29.09514萬(wàn)平方米，成交總價(jià)達(dá)31.5億元。

　　3月14日，上海世茂股份有限公司以3.4億元的底價(jià)競(jìng)得寧波江北包家漕2#地塊。

　　其中尤其值得一提的是杭州之江度假村地塊，在世房拿地后不久便宣布，該項(xiàng)目49%股權(quán)由融創(chuàng)中國(guó)9.07億收購(gòu)，換言之，世房將與融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)上，許世壇表示，合作開(kāi)發(fā)對(duì)世茂來(lái)說(shuō)并非是新模式，“重要的項(xiàng)目或者土地款較大的項(xiàng)目，我們都會(huì)考慮合作。但大部分項(xiàng)目還是我們自己做，包括杭州項(xiàng)目，還是由世茂的團(tuán)隊(duì)去負(fù)責(zé)管理。