“管理需要精細(xì)化，方方面面都需要投入，這讓很多老板說累死。”

　　在民營企業(yè)占主角的貴陽，中鐵置業(yè)是這個(gè)城市房地產(chǎn)市場中少數(shù)做得不錯(cuò)的央企之一。

　　中鐵置業(yè)在貴陽有中鐵逸都國際、中鐵十二灘、中鐵國際生態(tài)城三個(gè)項(xiàng)目，而中鐵國際生態(tài)城遠(yuǎn)離市區(qū)，被貴陽本地人稱為真正的生態(tài)大盤。

　　貴陽中鐵置業(yè)副總經(jīng)理王成平也伴隨著中鐵在貴陽的發(fā)展壯大，更加深刻感受到了貴陽樓市的變化和不同。

　　此前一直主管財(cái)務(wù)工作的王成平也十分喜愛拿數(shù)字說話。

　　在央企中，王成平也算是少見的敢言之人，其頻頻接受貴陽本地媒體采訪，也在貴陽大盤模式成為全國關(guān)注焦點(diǎn)之后，多次向很多非本地媒體描述他自己眼中的大盤模式及貴陽市場。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對貴陽中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理王成平的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：貴陽和其他市場相比有什么特點(diǎn)？貴陽房價(jià)會(huì)持續(xù)在低價(jià)徘徊嗎？

　　王成平：貴陽還是存在機(jī)會(huì)的，一方面是貴陽的城市化進(jìn)程，還有城市價(jià)值的提升。周邊在建或開通的高鐵也很多，像貴陽到廣州的高鐵明年就要開通。高速公路也一樣，未來貴陽城市交通樞紐和中心的地位非常明顯，產(chǎn)業(yè)資源的快速引進(jìn)也是一方面。

　　貴陽的房價(jià)長時(shí)間會(huì)在低價(jià)徘徊，這種說法不是沒有道理，但如果高鐵和高速公路開通，產(chǎn)業(yè)資源快速引進(jìn)，房價(jià)就會(huì)上升，而且這種可能是完全存在的。

　　大盤時(shí)代中長期是樂觀的，短期來講像花果園、中天未來方舟和后面的那些大盤都很巨大，偏大會(huì)帶來現(xiàn)金流問題，之所以走低價(jià)路線是需要快速回籠資金，進(jìn)而降低資金占用成本。

　　這種低價(jià)策略對于房地產(chǎn)開發(fā)商有很大壓力，既要在差異化上下功夫，又要在成本管理上下功夫，要做出品質(zhì)還要少花錢，這肯定要很多心思。

　　總體來說，貴陽大盤現(xiàn)象是厚積薄發(fā)。前兩天公布的一個(gè)數(shù)據(jù)中，全國31個(gè)省會(huì)城市里貴陽房價(jià)名列倒數(shù)第三，只比西北某個(gè)城市要高一兩百元，倒數(shù)第四的長沙都比貴陽高七百元，差距還是很明顯的。

　　貴陽的后發(fā)優(yōu)勢還在于城市發(fā)展，比如說氣候優(yōu)勢，貴陽夏天的氣候優(yōu)勢非常明顯，如果夏天來貴陽，平均氣溫也就20多度，所以貴陽夏天很少用空調(diào)，風(fēng)扇都不用開。

　　觀點(diǎn)新媒體：貴陽人口密度是否會(huì)增加？對城市發(fā)展和房地產(chǎn)等方面會(huì)有什么影響？

　　王成平：城市的人口密度會(huì)不會(huì)增加是管理問題。香港的城市密度大不大？房子與房子之間的密度大不大？但這不會(huì)影響香港國際金融中心地位。

　　城市的發(fā)展隨著人口增加、城市規(guī)劃擴(kuò)大會(huì)產(chǎn)生宜居問題，這基本上有賴于城市公共體系配套來解決。其實(shí)這會(huì)對一些旅游景點(diǎn)有影響，西南有很多的自然旅游景區(qū)經(jīng)過商業(yè)開發(fā)后，改變了原生態(tài)的東西，商業(yè)氛圍太濃。但是政府城市規(guī)劃公共體系的建設(shè)，包括交通、污水處理、城市管理等，這些都要由政府來解決。

　　所以，先天的規(guī)劃和后天的管理要相配合，不能簡單的講現(xiàn)在的規(guī)劃以后就不好。如果說疏散的道路很多，不進(jìn)行管理，發(fā)展也不會(huì)很好，這也不是會(huì)制約房地產(chǎn)發(fā)展的問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：貴陽中鐵的發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)策略怎樣隨貴陽房地產(chǎn)市場作相應(yīng)的調(diào)整？

　　王成平：貴陽去年成交量在1000萬平方米，被兩個(gè)大盤占到了60%到70%。但是，從另外一個(gè)角度來講，能把這些供應(yīng)接下來都是真金白銀，就算是4000元/平方米，也要幾百億才能把供應(yīng)消化完畢。

　　隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和西部開發(fā)的落實(shí)，公路、鐵路、水利等大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，不斷拉動(dòng)西部的經(jīng)濟(jì)，以前周邊居民沒有什么購買力，但是現(xiàn)在周邊的人也可以來買房了。

　　貴陽的房價(jià)和地級市的房價(jià)相比較差距不大，但貴陽是省會(huì)城市，有很多的資源優(yōu)勢，這都會(huì)吸引周邊的人去貴陽買房。

　　在這種情況下，中鐵置業(yè)沒有純粹跟隨市場的策略，而是在差異化方面下功夫。中鐵房子的品質(zhì)方面在貴陽市場得到認(rèn)可，在成本管理上也盡量給消費(fèi)者提供性價(jià)比較高的產(chǎn)品，不會(huì)去純粹的拼成本。

　　觀點(diǎn)新媒體：央企和民企在大盤的發(fā)展策略方面會(huì)有很多不一樣嗎？

　　王成平：策略不一樣并不完全是因?yàn)檠肫蟮谋尘?，其?shí)每一個(gè)公司的開發(fā)模式都不同，比如說花果園是快速銷售回籠現(xiàn)金流的模式，然后不斷擴(kuò)大規(guī)模。做產(chǎn)品既要講究品質(zhì)又要追求一定的量，因?yàn)闆]有一定的量也很難發(fā)展。中鐵是央企，對于產(chǎn)品的運(yùn)作會(huì)帶有一些固有特點(diǎn)。而且在品質(zhì)上和數(shù)量上都要考量，不可能做成極端產(chǎn)品，也不能拼價(jià)格，因?yàn)槲覀兊睦砟詈褪袌龆ㄎ欢疾皇沁@樣的。

　　總體上我們是想把產(chǎn)品既往高處做，又要控制成本，通過這些手段把價(jià)格做到略高一點(diǎn)，這樣的產(chǎn)品性價(jià)比也是較高的。

　　其實(shí)消費(fèi)者看得懂，來看房子的時(shí)候會(huì)進(jìn)行比較。房地產(chǎn)發(fā)展了這十幾年以后，購房者都是很理性的，會(huì)考慮這個(gè)價(jià)格合不合理，值不值得買。

        觀點(diǎn)新媒體：貴陽房價(jià)會(huì)不會(huì)上漲？

　　王成平：房價(jià)哪一年會(huì)大漲或者上漲多少，我說不出來。不過貴陽的房價(jià)會(huì)上漲，但是上漲的幅度、時(shí)間和速度由以下幾個(gè)因素影響：

　　第一，城市化率的速度。速度越快，房價(jià)上漲的機(jī)率越大。

　　第二，城市價(jià)值的提升速度。主要是高鐵、高速等，如果在短時(shí)間內(nèi)完成城市價(jià)值會(huì)提升，物業(yè)價(jià)值也會(huì)跟著上漲。

　　第三，產(chǎn)業(yè)資源的布局。如果說貴陽現(xiàn)在房價(jià)、地價(jià)和人力資本相對較低，有機(jī)會(huì)引進(jìn)很多有發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)完之后又迅速有一些好的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充，形成可持續(xù)的發(fā)展，而且速度越快，房價(jià)上漲的幅度會(huì)越大。簡單的講，資源集中度決定了房價(jià)上漲的速度和時(shí)間的快慢。

　　觀點(diǎn)新媒體：貴陽房價(jià)水平怎樣才比較合理？

　　王成平：市場永遠(yuǎn)是正確的，所以不能說什么水平的房價(jià)比較合理。貴陽消費(fèi)高是高在哪里？主要集中在餐飲方面，相比這個(gè)城市的發(fā)展水平來講，餐飲方面價(jià)格確實(shí)比較高。但是貴陽房價(jià)很低，所以住在貴陽的幸福指數(shù)很高。

　　很多人現(xiàn)在一個(gè)月的工資五、六千元，幾乎一個(gè)月工資能夠買一平方米的房子，如果一棟房子按80平方米來算，兩個(gè)人供一套房子五、六年就可以。

　　但是從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來講，現(xiàn)在的壓力非常大，管理需要精細(xì)化，方方面面都需要投入，這讓很多老板說累死。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商要先把自己的管理做好，把差異化做好，為市場提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品。所以，不能給市場定一個(gè)什么價(jià)格，這個(gè)價(jià)格還是由市場來決定。

　　觀點(diǎn)新媒體：國家的調(diào)控政策對貴陽有什么影響？

　　王成平：現(xiàn)在調(diào)控政策全國都是一刀切，但像貴陽這樣的城市、這樣的房價(jià)還調(diào)控什么？調(diào)控的目的不就是為了樓市健康發(fā)展？

　　在現(xiàn)階段提出要讓居者有其屋，在貴陽這樣的經(jīng)濟(jì)條件下有這么大的成交量，那么中央是不是應(yīng)該分別對待？而不是讓貴陽也執(zhí)行國五條。