“貴陽(yáng)大盤光芒四射，中小項(xiàng)目得到的關(guān)注很少，外界對(duì)其他項(xiàng)目知道多少？”

　　因?yàn)榛ü麍@和未來(lái)方舟兩個(gè)超級(jí)大盤太過(guò)于出名，貴陽(yáng)其他開(kāi)發(fā)商顯得低調(diào)許多。

　　也因?yàn)橘F陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于突飛猛進(jìn)的發(fā)展期，許多企業(yè)紛紛加入欲分一杯羹。貴州宏德置業(yè)有限公司就是新入局的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)資料顯示，貴州宏德置業(yè)有限公司是由貴州宏能溫泉旅游開(kāi)發(fā)有限公司與香港上市公司德祥(中國(guó))地產(chǎn)集團(tuán)有限公司合資成立。

　　宏德置業(yè)投資的樂(lè)灣國(guó)際位于貴陽(yáng)烏當(dāng)區(qū)東風(fēng)鎮(zhèn)，總建筑用地規(guī)模達(dá)5000畝，總建筑面積120萬(wàn)平方米以上，總投資逾百億元。

　　這是宏德置業(yè)在貴州的第一個(gè)項(xiàng)目，宏德置業(yè)副總裁賈響介紹，未來(lái)公司在成都、昆明、重慶、上海和廣州都會(huì)有項(xiàng)目陸續(xù)出來(lái)。第一個(gè)項(xiàng)目選擇落地貴陽(yáng)是因?yàn)楣局霸谫F陽(yáng)有其他業(yè)務(wù)在進(jìn)行，所以對(duì)貴陽(yáng)比較熟悉。

　　和宏德置業(yè)初到貴陽(yáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一樣，賈響也是新到貴陽(yáng)不久，他之前在廣州、海南都工作過(guò)。

　　2005年左右，賈響就職于華南板塊大盤模式開(kāi)發(fā)商之一奧園地產(chǎn)，因此對(duì)于大盤模式，賈響并不陌生。

　　從廣州到貴陽(yáng)，城市地理位置不同、人們收入水平和消費(fèi)習(xí)慣都不同，使得貴陽(yáng)大盤模式和廣州大盤有著很多不一樣的地方，對(duì)于賈響而言有更深的體會(huì)。

　　對(duì)于貴陽(yáng)大盤模式及房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，賈響和大部分貴陽(yáng)本地從業(yè)人員的樂(lè)觀態(tài)度并不相同，他看到了貴陽(yáng)城市發(fā)展的缺失，因此其對(duì)貴陽(yáng)樓市呈現(xiàn)出了一定的擔(dān)憂。

　　“大樹(shù)底下是不長(zhǎng)草的。”賈響也在思考，在這些大盤占有了貴陽(yáng)樓市大部分供應(yīng)量時(shí)，還有很多開(kāi)發(fā)企業(yè)的前景在何方？

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)貴州宏德置業(yè)有限公司副總裁賈響的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么公司第一個(gè)項(xiàng)目會(huì)選擇貴陽(yáng)？從廣州到貴陽(yáng)，您最大的感受是什么？

　　賈響：和貴陽(yáng)的緣分不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)而產(chǎn)生的。在之前，我們其中一個(gè)股東在貴陽(yáng)有一些產(chǎn)業(yè)，所以對(duì)這邊比較熟悉。之后因?yàn)槲覀冺?xiàng)目所在地烏當(dāng)東風(fēng)鎮(zhèn)是一個(gè)非常好的地方，所以才決定留下來(lái)做個(gè)項(xiàng)目。

　　這只是宏德的第一站，未來(lái)在成都、昆明、重慶、上海、廣州會(huì)有其他的項(xiàng)目陸續(xù)出來(lái)。

　　我工作過(guò)的地方很多，包括廣州市場(chǎng)，以前還做過(guò)廣西市場(chǎng)，來(lái)貴陽(yáng)之前還在海南呆了兩年，做了兩年旅游地產(chǎn)。貴陽(yáng)和其他地方不一樣的是這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)還很弱，人民群眾普遍收入并不高，而且金字塔尖的人群，即高消費(fèi)人群總量太少。

　　貴陽(yáng)400多萬(wàn)人口，可以說(shuō)不夠多，而且外來(lái)人口也很少。政府現(xiàn)在打氣候牌，這根本不能解決問(wèn)題。什么“冬住三亞，夏住貴陽(yáng)”，其實(shí)全國(guó)真正熱的地方就是重慶、武漢等，真的到北方也不是很熱，避暑需求完全沒(méi)有避寒需求那么強(qiáng)烈。

　　所以，貴陽(yáng)如果僅僅靠打氣候牌沒(méi)辦法解決城市發(fā)展的問(wèn)題，以此實(shí)現(xiàn)旅游發(fā)展是有限的，這一點(diǎn)和云南沒(méi)辦法比。而且，貴陽(yáng)是西南四城中各方面條件最差的一個(gè)，上有“天府之國(guó)”成都在那里，重慶則是直轄市；再遠(yuǎn)一點(diǎn)的昆明可以說(shuō)是整個(gè)西南旅游資源的集散地，而且有充足的陽(yáng)光，很好的氣候和民族資源。雖然貴州少數(shù)民族總數(shù)比云南要多，但是帶來(lái)的文化效應(yīng)并不強(qiáng)。

　　云貴川這幾個(gè)地方，貴州是家底最薄弱的一個(gè)，而且大家處于競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下面，貴陽(yáng)吸引外人置業(yè)是很難的。

        觀點(diǎn)新媒體：貴陽(yáng)供應(yīng)量那么大，是否還有人愿意做樓市投資？聽(tīng)說(shuō)花果園樓價(jià)和拆遷補(bǔ)償之間的差異很大，這是不是一個(gè)很畸形的情況？

　　賈響：我參加過(guò)花果園項(xiàng)目在廣州的推介會(huì)，目標(biāo)人群是在廣州生活的貴州人，或者是貴州在廣東打工或者做生意的人。整個(gè)推介會(huì)的宣講最重要部分就是回家置業(yè)，35萬(wàn)就可以買到一百多平方米的房子?；ü麍@賣的是城市間的差異，找的人群還是貴州人為主。因?yàn)閺V州人跑到貴州去買房不現(xiàn)實(shí)，不會(huì)有很大的量。

　　現(xiàn)在貴陽(yáng)的供應(yīng)量那么大，以后的空置率也夠高，而且外來(lái)人口少，租金收益看不到，這怎么投資？此外，那么多的土地供應(yīng)量，房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)也不是很大。

　　那么貴陽(yáng)的房地產(chǎn)有沒(méi)有得做？也有得做，因?yàn)榇蠹叶歼€在這里，而且這里人買房子很瘋狂。舊城區(qū)拆遷成本是多少？七千到八千，大家都等著拿補(bǔ)償款，一夜之間可以鏟平一大片。

　　什么叫畸形？這是一個(gè)土地利用率很高的城市，因?yàn)橥恋貋?lái)之不易，全部是刨山刨出來(lái)的，六點(diǎn)幾的容積率有什么稀奇，花果園賣三千多一平方米，建45層的超高層都沒(méi)什么稀奇。拆遷補(bǔ)償七、八千，容積率高什么都回來(lái)了，沒(méi)有什么問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些大盤在規(guī)劃配套等方面會(huì)不會(huì)存在一些很嚴(yán)重的問(wèn)題？

　　賈響：所以我說(shuō)要慢一點(diǎn)，想清楚一點(diǎn)，現(xiàn)在的做法會(huì)為以后的城市發(fā)展帶來(lái)很多難以解決的問(wèn)題。以前我們說(shuō)城中村好像城市的毒瘤，要把它拆掉，現(xiàn)在每年賣掉1000多萬(wàn)平方米的房子，出了問(wèn)題后難道要再度拆掉？

　　拆掉不可能，但是誰(shuí)來(lái)解決、消化掉這些社會(huì)難題？政府還是要買單，不要以為只是賣地收錢。當(dāng)然開(kāi)發(fā)商也會(huì)去做，因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商承載了大量政府的功能。

　　另外，貴州所有地州的人群都會(huì)來(lái)貴陽(yáng)買房。我們之前專門做了調(diào)查，進(jìn)城是中國(guó)發(fā)展永恒不變的主題。大家都希望進(jìn)城，原來(lái)講農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)成非農(nóng)業(yè)戶口，現(xiàn)在最起碼在城里要有一套房。所以，單核城市的聚合力是很強(qiáng)的。

　　廣東是一個(gè)城市群聚合的地方，大家有很多地方可以挑，但是貴州沒(méi)有什么地方可以挑，只有貴陽(yáng)，大家要買房、要想進(jìn)城，只能在貴陽(yáng)買房。

　　有一部分會(huì)去六盤水，靠近云南的會(huì)去昆明；另外一邊是貴州的北邊，靠近重慶，那里的人就會(huì)去重慶。重慶的人也會(huì)來(lái)貴陽(yáng)買房，因?yàn)橹貞c夏天太熱了。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州也經(jīng)歷過(guò)大盤，現(xiàn)在還有很多問(wèn)題，您怎么看廣州和貴陽(yáng)的大盤？是否會(huì)對(duì)這樣的模式有一定憂慮？

　　賈響：第一，廣州大盤在今天貴陽(yáng)大盤面前都很??；第二，廣州在控制容積率方面還是卡得比較死，但是貴陽(yáng)這里山地太多，開(kāi)發(fā)難度很大，所以容積率必須夠高，土地需要集約化利用。所以對(duì)于貴陽(yáng)大盤的占地面積概念模糊，大家的記憶點(diǎn)都是總建筑面積。

　　這種大盤模式和廣州華南板塊完全不一樣，華南板塊是因?yàn)閺V州城市需求外溢才產(chǎn)生的，而貴陽(yáng)大盤基本集中在舊城改造項(xiàng)目上，這才有我們看到的“小小的貴陽(yáng)大大的盤”。

　　在這種開(kāi)發(fā)模式下，貴陽(yáng)產(chǎn)生好幾個(gè)超級(jí)大盤也是城市改造發(fā)展的需要，沒(méi)有什么可復(fù)制性。就海南一樣，除了清水灣、半山半島、鳳凰島這幾個(gè)項(xiàng)目，外界對(duì)其他項(xiàng)目知道多少？

　　舉個(gè)例子，旅游地產(chǎn)第一盤雅居樂(lè)清水灣2011年銷售額超百億，直線距離不到1公里的土福灣灣區(qū)一共有四個(gè)項(xiàng)目，自然資源同樣優(yōu)越，2011年卻只有4億的銷售額。

　　貴陽(yáng)也面臨同樣的狀況，大盤光芒四射，中小項(xiàng)目得到的關(guān)注很少，我把這種現(xiàn)象比喻為：大樹(shù)底下不長(zhǎng)草。

　　當(dāng)然，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能叫泡沫，應(yīng)該是多年不發(fā)力后突然爆發(fā)出來(lái)的，畢竟價(jià)格還維持在很低的水平，貴陽(yáng)人能夠享受這么低的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是幸福的。