到2020年全面建成小康社會目標(biāo)那一天，城鎮(zhèn)化質(zhì)量應(yīng)該是明顯提高的。

　　從中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在發(fā)展的格局來看，未來城鎮(zhèn)化可以說是處于一個(gè)舉足輕重的地位。十八大報(bào)告里提出到2020年的時(shí)候要全面建成小康社會，那么建成小康社會的時(shí)候，新四化是怎么提的？就是工業(yè)化到2020年要基本建成，信息化水平大幅度提高，城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成效顯著。

　　也就是說，到2020年全面建成小康社會目標(biāo)那一天，城鎮(zhèn)化質(zhì)量應(yīng)該是明顯提高的。所以，城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)列為全面建成小康社會的重要組成部分。

　　十八大報(bào)告還提出兩個(gè)翻一番，就是GDP總量比2010年要翻一番，人均可支配收入比2010年要翻一番。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)翻一番，中國經(jīng)濟(jì)增長速度需要多少？大致需要每年7.2%左右就可以實(shí)現(xiàn)。

　　這7.2%又如何實(shí)現(xiàn)？全球金融危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)非常不穩(wěn)定，特別是歐債危機(jī)不斷呈現(xiàn)，下一步要保持7.2%的增長速度，也不能走過去十年的發(fā)展道路，不能靠外需，只能靠內(nèi)需。

　　內(nèi)需方面，中國的發(fā)展一個(gè)是工業(yè)化，一個(gè)是城鎮(zhèn)化，推動了過去十年中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，但工業(yè)化是創(chuàng)造供給，只有城鎮(zhèn)化是創(chuàng)造需求。現(xiàn)在工業(yè)化的情況是全國很多行業(yè)產(chǎn)能過剩，大量新興產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了過剩，所以在外部市場不夠穩(wěn)定的情況下，大量工業(yè)化面臨著過剩的問題。

　　國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)把握的方向就是未來要大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，這就是李克強(qiáng)總理所說的，城鎮(zhèn)化是推動內(nèi)需發(fā)展最大的潛力所在，因?yàn)橹挥谐擎?zhèn)化才能創(chuàng)造需求，才能消化很多制造業(yè)產(chǎn)能過剩的問題。毫無疑問，下一步城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)非常重要的方面。

　　十八大報(bào)告之后提出來的城鎮(zhèn)化，只在前面加了“新型”兩個(gè)字，什么是新型城鎮(zhèn)化？目前來看，我們還沒有從官方文件里找到新型城鎮(zhèn)化的確切定義。但是，國務(wù)院之所以提出來新型城鎮(zhèn)化，那就一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。

　　如果新型城鎮(zhèn)化走的道路和過去十年一樣的話，那何必要加“新型”兩個(gè)字呢？“新型”城鎮(zhèn)化一定是區(qū)別于過去的城鎮(zhèn)化。

　　在國務(wù)院有關(guān)文件以及在國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)講話里，我們研究了和新型城鎮(zhèn)化有關(guān)的提法。我們認(rèn)為，雖然政府沒有明確給新型城鎮(zhèn)化下定義，但新型城鎮(zhèn)化至少要包括以下幾方面內(nèi)容：

　　第一，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。要使已經(jīng)在城市里面生活、就業(yè)的農(nóng)民享受城市待遇。

　　第二，集約、高效的土地利用。過去十年城鎮(zhèn)化年均提高率是1.36%，每年兩千多萬人口進(jìn)城，規(guī)模很大、速度很快，但是我們的土地城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口城鎮(zhèn)化速度。如果將2008年6億城鎮(zhèn)人口和1990年3億相比，人口總量翻了一倍的話，城市的建成區(qū)面積2008年比1990年增長了兩倍，也就是說土地的擴(kuò)張速度比人口進(jìn)城的速度快了一倍。我們過去的城鎮(zhèn)化是粗放的，是追求數(shù)量性的城鎮(zhèn)化。下一步，新型的城鎮(zhèn)化一定要在高效和集約利用土地上做文章，不可能再像過去十年、二十年那樣，無限、快速擴(kuò)張城市土地。

　　第三，城市群的科學(xué)布局(大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展)。改革開放之后，中國的城鎮(zhèn)化只有20%，經(jīng)過了30多年發(fā)展，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了50%。歐洲城鎮(zhèn)化率從20%提高到80%用了兩百年的時(shí)間，美國從20%提高到80%用了一百年的時(shí)間，中國從1978年的20%提高到70%走過的路程和使用的時(shí)間是最短的。

　　但是怎么發(fā)展城市？如何推進(jìn)城鎮(zhèn)化？過去的政策里不是十分清晰，一會要建立小城鎮(zhèn)，一會要發(fā)展大城市，經(jīng)過了漫長的探索。但從現(xiàn)在開始，我們的國家和政府找到了一條推進(jìn)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的明確道路，就是改變過去各自城市獨(dú)立、分散的發(fā)展格局，開始以城市群作為推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間形態(tài)的格局。所以，現(xiàn)在是通過城市群各個(gè)城市的同城化來提高城市群發(fā)展速度，國家再用高速鐵路網(wǎng)把各個(gè)城市群連接起來，通過這樣一個(gè)模式來推動城市城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第四，城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)資源相適應(yīng)。過去有些地方脫離產(chǎn)業(yè)單獨(dú)發(fā)展城市，盡管城市的面貌可能煥然一新，城市的房地產(chǎn)可能繁榮一時(shí)，但是由于沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，城市的繁榮或者房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也就只能保持很短的時(shí)間。下一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化的核心要義，城市發(fā)展要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，用產(chǎn)業(yè)做支撐，這才是可持續(xù)的發(fā)展。

　　第五，綠色、低碳、協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)建設(shè)。整個(gè)建筑業(yè)量大面廣，對資源的消耗、占有量非常大，下一步在發(fā)展城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，如何和國家大的能源政策、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相結(jié)合？就要求大力發(fā)展綠色技術(shù)、低碳、環(huán)保的建設(shè)技術(shù)來推動城鎮(zhèn)化的建設(shè)和發(fā)展。

　　第六，智能化、以人為本的城市現(xiàn)代化管理。

　　以上就是在研究了國家有關(guān)文件里面關(guān)于新城鎮(zhèn)化問題之后，我們認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該包括的幾方面內(nèi)容。下一步，房地產(chǎn)業(yè)的政策定位會是什么？開發(fā)企業(yè)又如何作出選擇和應(yīng)對？

　　首先，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第一，到2020年之前，中國房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著新的發(fā)展空間。關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)是不是發(fā)展過度、是不是要掉頭向下、是不是未來還有巨大的增長，有很多的爭論，但我們看來，因?yàn)槌擎?zhèn)化進(jìn)程還沒有結(jié)束，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級所帶來的無論是住的需求還是商業(yè)、服務(wù)、旅游等需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足。所以，到2020年之前房地產(chǎn)業(yè)仍然是面臨著增長的空間，這是沒有懸念的。

　　但是，在新型城鎮(zhèn)化下如何確定未來的房地產(chǎn)政策方向？這要根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況來做出判斷。

　　第一，現(xiàn)在的供應(yīng)能力足夠大。到去年年底計(jì)算，全國城鎮(zhèn)總住房面積，包括商品房，凡是在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)新住房面積接近12億平方米，如果按這個(gè)來計(jì)算，直到2020年竣工面積的增長不需要太高的增速，就完全可以應(yīng)對城鎮(zhèn)新增的住房需求。但是供應(yīng)量比較大，為什么北京、上海等城市房價(jià)還在上漲，還說供不應(yīng)求？主要是結(jié)構(gòu)性問題。供應(yīng)能力、資金、施工力量都是可以移動的，現(xiàn)在總的供應(yīng)能力不是問題，而且已經(jīng)是巨大的一個(gè)供應(yīng)量。那么，未來的增長不需要太高，只要保持增速，應(yīng)對未來新的需求就沒有任何供應(yīng)上的問題。

　　第二，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)處于不低的水平。溫家寶總理在兩會期間用了很多數(shù)字，其中一個(gè)數(shù)字與住房有關(guān)，他說：到2020年時(shí)城鎮(zhèn)人均住房面積到32.9平方米。這是什么概念？我們大概計(jì)算了一下，發(fā)達(dá)國家當(dāng)年在我們這個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候，他們的人均住房面積不比我們現(xiàn)在高。也就是說，現(xiàn)在人均住房面積相對經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說沒有滯后。第三，中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民的新房率很高?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)里面50%是2000年之后竣工的新房。如果按家庭來計(jì)算的話，刨除集體宿舍，比如大學(xué)、大型企業(yè)等，城鎮(zhèn)里也有40%的家庭住的是2000年之后竣工的新房。

　　第四，現(xiàn)在我們的問題是什么？住房、房地產(chǎn)發(fā)展的問題是什么？我認(rèn)為主要是不平衡的問題。盡管未來還有新增住房需求，但是以現(xiàn)在的供應(yīng)能力和資金狀況來看，應(yīng)對新增住房需求沒有問題。如果我們不能夠管好需求，簡單地增加供應(yīng)，將會導(dǎo)致什么結(jié)果？導(dǎo)致的結(jié)果就是增加的供應(yīng)會繼續(xù)供應(yīng)給有能力多占有住房的家庭，這個(gè)不平衡就會繼續(xù)擴(kuò)大。

　　也就是說，現(xiàn)在中國住房發(fā)展最大的問題就是不平衡。第一就是住房資源占有不平衡，一部分家庭有很多套房子，一部分家庭房子都買不起；二是速度不平衡。有的家庭換了好幾次房，而一部分家庭新增職工，特別是在大城市尤其突出，蝸居、群居、住不起或買不起的問題都是存在的。包括大中小城市也存在不平衡，大城市房價(jià)超過居民支付能力的問題始終存在，而三四線城市供應(yīng)量居大，這樣的問題也存在。

　　所以，不需要知道今年或者明年還會出幾條，會不會出國六條等，下一步一定是會在供求雙向調(diào)節(jié)市場。一是更有效率地控制投機(jī)性需求，如果不控制這些需求，那么不平衡問題就會越來越嚴(yán)重；二是要滿足新型城鎮(zhèn)化下的住房需求，政策一定會保護(hù)剛需。

　　無論是今天的行政手段，還是明天的經(jīng)濟(jì)手段，一定會沿著這個(gè)方向進(jìn)行控制，不讓多占有住房的繼續(xù)占有，讓那些沒有房子、住不好房子的家庭盡可能改善住房。