預(yù)料“政策外緊內(nèi)松，市場(chǎng)外冷內(nèi)熱”現(xiàn)狀將無法在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)注入大量有效供應(yīng)，供需落差持緊格局將進(jìn)一步固化。

　　宏觀環(huán)境概述

　　蔬菜價(jià)格大幅下調(diào)致5月CPI低于市場(chǎng)預(yù)期，維持可控區(qū)間運(yùn)行：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年5月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.1%，較4月小幅回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；整體流動(dòng)性仍相較2012年寬裕：M2增速降至15.8%，較4月末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，M1增速為11.3%，較4月末低0.6個(gè)百分點(diǎn)。溫和通脹水平表明一年期實(shí)際存款利率為正格局持續(xù)，預(yù)料央行中性貨幣政策立場(chǎng)將暫趨平穩(wěn)，近期利率政策調(diào)整幾率偏低。

　　房企多元化融資渠道基本保持暢順，除銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資模式外，更開拓以外幣為主的海外融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓/增發(fā)及房地產(chǎn)基金等境外融資渠道：2012年5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金月新增額為3636億元，較4月上漲28.4%，占月新增量的34.7%；而從銀行獲得的新增信貸資金總額約為2464億元，占房地產(chǎn)開發(fā)資金月新增量的26%，下探年內(nèi)最低點(diǎn)。

　　商品住宅市場(chǎng)

　　5月以中小型普通商品住宅為主的剛性需求及基礎(chǔ)型改善性需求仍為市場(chǎng)主導(dǎo)。根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月總體成交較4月小幅上揚(yáng)2.89%，其中深圳因部分優(yōu)質(zhì)樓盤支撐市場(chǎng)成交上漲29.2%；而二線城市受一季度需求過度釋放影響略顯疲軟，總體成交量較4月下跌11.6%。預(yù)估新政效力逐步釋放及各地差異化政策進(jìn)一步深入將促市場(chǎng)交投進(jìn)一步調(diào)整。

　　價(jià)格方面，開發(fā)商惜售情緒明顯，整體均價(jià)仍無下調(diào)動(dòng)力：5月一、二線城市成交價(jià)格分別環(huán)比微漲4.4%及0.6%。預(yù)估多地庫存減壓將降低未來樓市“以價(jià)換量”走向可能性，短期內(nèi)價(jià)格升溫趨勢(shì)可期。

　　住宅庫存分析

　　從十大樣本城市住宅庫存量上分析，限價(jià)政策仍抑制多數(shù)城市供應(yīng)量，成交持續(xù)火熱致庫存較2012年末大幅減壓：目前北京已因供應(yīng)緊縮首現(xiàn)負(fù)庫存狀態(tài)；而深圳、長(zhǎng)沙及武漢（截至2013年5月末）分別需12.5、12.4及10.9個(gè)月消耗目前市場(chǎng)儲(chǔ)量。預(yù)料“政策外緊內(nèi)松，市場(chǎng)外冷內(nèi)熱”現(xiàn)狀將無法在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)注入大量有效供應(yīng)，供需落差持緊格局將進(jìn)一步固化。

　　中高端住宅及豪宅產(chǎn)品

　　DTZ戴德梁行通過對(duì)北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010-2013年分月十大熱銷樓盤的跟蹤研究表明，未受上海中高端項(xiàng)目本月暢銷榜零交投影響，5月中高端及豪宅產(chǎn)品整體銷售活躍，成交量較4月上升33.3%，成交占比（以銷售套數(shù)計(jì)算）維持為58%。預(yù)計(jì)三季度中高端及豪宅市場(chǎng)將維持中溫運(yùn)行，巨幅萎縮幾率甚低。