5月是新國(guó)五條北京細(xì)則出臺(tái)后的第二個(gè)月份，市場(chǎng)繼續(xù)上演歷次調(diào)控后的各方博弈。

　　土地市場(chǎng)大熱，新房市場(chǎng)傳統(tǒng)紅五失色

　　內(nèi)容摘要：

　　中央政策：國(guó)務(wù)院：明確年內(nèi)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍：繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅后，今年，我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將“擴(kuò)容”。5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確提出，“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。

　　北京政策：北京全面收緊二套房貸各銀行首付均已調(diào)至7成：5月初開(kāi)始，“二套房貸首付調(diào)至7成，貸款利率依然為基準(zhǔn)利率的1.1倍”——央行營(yíng)管部公布的二套房貸新政細(xì)則，在北京已經(jīng)開(kāi)始全面的施行。不過(guò)，部分銀行在執(zhí)行新政時(shí)都實(shí)行了“從緊”原則。作為首次出現(xiàn)在新政中的差異化政策，“無(wú)房、第二次申貸”可以首付6成的說(shuō)法，遭到了不只一家銀行的拒絕。目前銀行方面全部在執(zhí)行“二套房首付7成”政策。多家銀行明確表示，無(wú)論有房無(wú)房，一律執(zhí)行首付7成的政策。北京樓市限價(jià)令升級(jí)房?jī)r(jià)審批需副市長(zhǎng)簽字：5月中旬左右消息，經(jīng)北京住建委審批的預(yù)售證，還需要新添一道“關(guān)卡”，提交至市長(zhǎng)辦公室，由分管副市長(zhǎng)陳剛親自過(guò)目，審批劃鉤后才能最終確定能否給批。

　　市場(chǎng)運(yùn)行：本月土地市場(chǎng)供應(yīng)成交依舊都很活躍，環(huán)比同比均上升，但依然是以工業(yè)用地為主。商品住宅市場(chǎng)環(huán)比上月呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，同比量跌價(jià)升。庫(kù)存量小幅上升，消化周期微幅拉長(zhǎng)。

　　市場(chǎng)綜述

　　一級(jí)市場(chǎng)：2013年5月北京土地市場(chǎng)供應(yīng)成交依舊都很活躍，環(huán)比同比均上升，但依然是以工業(yè)用地為主。共供應(yīng)21宗，成交17宗。成交總規(guī)劃建筑面積113.28萬(wàn)平米，環(huán)比上升7.18%，同比上升778.82%，總成交金額81.60億元，環(huán)比上升20.35%，同比上升10674.91%。

　　二級(jí)市場(chǎng)：2013年5月，北京新增商品住宅供應(yīng)環(huán)比下降，本月住宅期房批售套數(shù)5674套，環(huán)比下降15.00%，同比上升40.31%，批售面積60.63萬(wàn)平米，環(huán)比下降6.22%，同比上升17.64%。2013年5月，北京商品住宅市場(chǎng)環(huán)比上月呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，同比量跌價(jià)升。成交8257套，環(huán)比小幅上升1.79%，同比下降19.26%；成交面積92.08萬(wàn)平米，環(huán)比上升10.81%，同比下降19.64%；成交均價(jià)為23859元/平米，環(huán)比上漲8.74%，同比上漲17.46%；成交金額219.69億元，環(huán)比上升20.49%，同比下降5.61%。從成交區(qū)域來(lái)看，主力成交的幾個(gè)區(qū)域是大興、朝陽(yáng)和通州，此3個(gè)區(qū)域成交量在1100-1800套之間。存量方面，選取全市一手房市場(chǎng)2012年6月－2013年5月月均銷售速度來(lái)計(jì)算，全市存量套數(shù)約需要5.6個(gè)月可消化完成，存量面積約需要6.9個(gè)月的消化時(shí)間，從近幾個(gè)月的整體去化時(shí)間來(lái)看，北京商品住宅市場(chǎng)平均消化速度略放緩，本月新盤量下降，成交量亦下降，庫(kù)存量有所上升，達(dá)到64219套，較4月上升3.29%，消化周期微幅拉長(zhǎng)。

　　三級(jí)市場(chǎng)：2013年5月，經(jīng)歷4月的沉寂，少數(shù)需求逐漸出手，北京二手房市場(chǎng)略有回升，但仍然處于較低點(diǎn)。二手房（住宅）成交套數(shù)為7336套，環(huán)比上升40.75%，同比下降42.11%；成交面積65.95萬(wàn)平米，環(huán)比上升41.55%，同比下降41.31%。

　　總的來(lái)講：5月是新國(guó)五條北京細(xì)則出臺(tái)后的第二個(gè)月份，市場(chǎng)繼續(xù)上演歷次調(diào)控后的各方博弈，本月市場(chǎng)運(yùn)行主要特征如下：

　　土地市場(chǎng)大熱：通州臺(tái)湖、大興舊宮、通州運(yùn)河核心區(qū)和大興魏善莊均有居住類/多功能類用地成交，其中通州臺(tái)湖和大興舊宮吸引眾多房企圍獵，樓面價(jià)不斷創(chuàng)下新高，說(shuō)明房企資金相對(duì)充裕，未來(lái)土儲(chǔ)布局就成為重中之重。本輪搶地潮也隨即引發(fā)政府對(duì)準(zhǔn)地王——夏家胡同地塊的叫停，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)有所冷卻。

　　住宅市場(chǎng)限價(jià)升級(jí)，項(xiàng)目取證難，成交較4月沒(méi)有實(shí)質(zhì)突破：地價(jià)的瘋狂，加之住宅價(jià)格居高不下，也引發(fā)了政府對(duì)住宅價(jià)格的進(jìn)一步管控。5月，市住建委立下軍令狀，承諾在二季度要讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有所改觀，并采取了“史上最嚴(yán)厲的價(jià)格管制”――不僅涉及期房，連現(xiàn)房也要限價(jià)，預(yù)售審批新增副市長(zhǎng)簽字這道“關(guān)卡”。同時(shí)在5月底也有消息傳出，北京調(diào)控新思路：大規(guī)模推“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，為了讓那些沒(méi)有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價(jià)房管理序列的商品房，為此而推開(kāi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，并借此影響市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也通過(guò)精裝拆分等方式試圖規(guī)避價(jià)格管制，整月成交雖表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，但漲幅很小，紅五月失色。

　　6月，時(shí)間過(guò)半，開(kāi)發(fā)商料將沖刺任務(wù)：6月，一方面是上半年業(yè)績(jī)的收口月，一方面又有端午節(jié)小長(zhǎng)假，開(kāi)發(fā)商或?qū)⒆ゾo機(jī)會(huì)，積極供應(yīng)，沖刺半年度目標(biāo)。

　　市場(chǎng)資訊

　　1.市場(chǎng)政策

　　1.1中央政策

　　國(guó)務(wù)院：明確年內(nèi)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍：繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅后，今年，我國(guó)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將“擴(kuò)容”。5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確提出，“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。n土地差別化進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段產(chǎn)業(yè)用地將給予政策支持：5月29日消息，按現(xiàn)有進(jìn)度，土地差別化政策有望在下半年取得突破。將在已有政策基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地給予具體政策支持。國(guó)土部將劃定一些區(qū)域，繼續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)。

　　1.2北京政策

　　京購(gòu)房審核新添公積金篩查租房提公積金不影響購(gòu)房：5月初開(kāi)始，北京購(gòu)房資格申請(qǐng)人將接受至少三道審核“關(guān)卡”，包括查驗(yàn)房產(chǎn)登記記錄、家庭房產(chǎn)交易記錄以及市住建委和納稅、社保等部門的聯(lián)網(wǎng)篩查等信息，其中公積金系統(tǒng)篩查是新增的、必做的聯(lián)網(wǎng)篩查環(huán)節(jié)——無(wú)論是審核購(gòu)房資格還是確定是否是首套房，都必須經(jīng)過(guò)公積金系統(tǒng)的篩查。但因租房提取公積金并不影響購(gòu)房資格審核以及首套房的確認(rèn)。

　　北京全面收緊二套房貸各銀行首付均已調(diào)至7成：5月初開(kāi)始，“二套房貸首付調(diào)至7成，貸款利率依然為基準(zhǔn)利率的1.1倍”——央行營(yíng)管部公布的二套房貸新政細(xì)則，在北京已經(jīng)開(kāi)始全面的施行。不過(guò)，部分銀行在執(zhí)行新政時(shí)都實(shí)行了“從緊”原則。作為首次出現(xiàn)在新政中的差異化政策，“無(wú)房、第二次申貸”可以首付6成的說(shuō)法，遭到了不只一家銀行的拒絕。目前銀行方面全部在執(zhí)行“二套房首付7成”政策。多家銀行明確表示，無(wú)論有房無(wú)房，一律執(zhí)行首付7成的政策。

　　北京公布房產(chǎn)中介20項(xiàng)禁令協(xié)助購(gòu)房避稅將暫停網(wǎng)簽：未來(lái)如果中介機(jī)構(gòu)或業(yè)務(wù)員存在協(xié)助購(gòu)房者避稅的行為，最高可能面臨暫停網(wǎng)簽的處罰。5月13日，《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》）正式公布，除了明確中介不得協(xié)助避稅外，對(duì)于百姓反映較多的傭金的收取方式的內(nèi)容也予以了規(guī)范，包括買賣傭金須事后收取、租賃續(xù)約不得二次收傭金等。

　　北京樓市限價(jià)令升級(jí)房?jī)r(jià)審批需副市長(zhǎng)簽字：5月中旬左右消息，經(jīng)北京住建委審批的預(yù)售證，還需要新添一道“關(guān)卡”，提交至市長(zhǎng)辦公室，由分管副市長(zhǎng)陳剛親自過(guò)目，審批劃鉤后才能最終確定能否給批。

　　北京調(diào)控新思路：大規(guī)模推“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”：5月底消息，北京市具體想法是，為了讓那些沒(méi)有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的居民，能夠買得上納入限價(jià)房管理序列的商品房，為此而推開(kāi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，并借此影響市場(chǎng)預(yù)期。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：北京2013年5月房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告