房地產(chǎn)也是有周期的，只是當(dāng)前中國房地產(chǎn)恐怕還沒有到下降的周期。

　　觀點(diǎn)新媒體 本刊編輯部 “當(dāng)投行經(jīng)濟(jì)師談?wù)摰禺a(chǎn)時(shí)，他在談?wù)撌裁矗俊?/p>

　　在采訪陶冬先生時(shí)，第一感覺讓人聯(lián)想到上面這樣一句話。陶冬談地產(chǎn)，思維縝密數(shù)據(jù)翔實(shí)，沒有地產(chǎn)從業(yè)者的角度，依然講得鞭辟入里。

　　2013年暮春，觀點(diǎn)新媒體于南京約訪極為忙碌的瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生。初次見面時(shí)，對(duì)陶冬的印象不過是個(gè)尋常的中年人，所談及的事情也是稀疏平常，全然不會(huì)讓人聯(lián)想到那便是曾對(duì)1997年亞洲金融風(fēng)暴和2004年中國宏觀調(diào)控作出過前瞻性分析和預(yù)警的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

　　當(dāng)開始正式采訪時(shí)，我們才終于把陶冬和投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家的形象重疊了起來。

　　城鎮(zhèn)化關(guān)鍵

　　作為專業(yè)的投行經(jīng)濟(jì)師，陶冬曾獲得北京外國語大學(xué)學(xué)士學(xué)位以及美國猶他大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、博士學(xué)位。

　　他自1998年加入瑞士信貸第一波士頓，主管亞洲區(qū)經(jīng)濟(jì)研究，同時(shí)兼顧亞洲區(qū)其他國家和地區(qū)的研究，而此前曾任香港寶源證券高級(jí)經(jīng)濟(jì)分析師及中國研究部主管。

　　多年來，陶冬在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的建樹已是有目共睹，其縝密的邏輯思維也成為他鮮明的個(gè)人特色。

　　在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家大多不獨(dú)立、甚至許多被稱為政策解讀者抑或“舞臺(tái)表演者”的時(shí)代，陶冬更多的是專注于宏觀經(jīng)濟(jì)研究，沒有過多涉足其專業(yè)領(lǐng)域之外。

　　在對(duì)經(jīng)濟(jì)問題的解讀上，陶冬是態(tài)度鮮明的非零和博弈者，所給出的預(yù)測和建議往往在利弊博弈間附著更多的含義，不同于宋鴻兵或是郎咸平。

　　比如在看待黃金價(jià)格下跌問題上，陶冬認(rèn)為：“長遠(yuǎn)來看黃金是好的投資工具，因?yàn)槿藶樨泿诺臄?shù)量越來越多，信用越來越差，但是黃金再次璀璨的前提是通脹預(yù)期重新升溫?！弊鳛橥缎薪?jīng)濟(jì)學(xué)家，如何在錯(cuò)綜復(fù)雜的情形下形成冷靜客觀的判斷，也是基本功力。

　　城鎮(zhèn)化是當(dāng)前熱門話題之一，關(guān)于城鎮(zhèn)化的各種觀點(diǎn)此起彼伏，牽涉到的內(nèi)容多且雜，寬泛而抽象。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)化，陶冬是這樣解讀的：“市場將城鎮(zhèn)化的焦點(diǎn)放在基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)業(yè)上，這種看法并不全面，甚至頗為短視?！彼赋?，基建與住房乃過去幾年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力，在今后幾年仍是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但新城鎮(zhèn)化拉動(dòng)力量更多來自軟需求。從投資的角度看，尋求不為市場熟知的新故事，在長期收益上理應(yīng)高過翻炒基建、住房故事。

　　在此基礎(chǔ)上，陶冬提出，走城鎮(zhèn)化道路的大思路無疑是正確的，“城鎮(zhèn)化并不容易，所謂商機(jī)，也并非天上落下來的餡餅。城鎮(zhèn)化的成功關(guān)鍵，不在修路，不在賣房子，而在產(chǎn)業(yè)化。”

　　陶冬進(jìn)一步闡述：“缺少就業(yè)機(jī)會(huì)，大量興建的住房賣不動(dòng)，更租不出去，一萬個(gè)新城鎮(zhèn)不過是規(guī)劃者的水中月。個(gè)別地區(qū)也許可以獲得沿海地區(qū)轉(zhuǎn)移過來的生產(chǎn)線，因此產(chǎn)生出新產(chǎn)值、新移民和新稅收；不過多數(shù)城鎮(zhèn)未必能建立工業(yè)產(chǎn)能，制造就業(yè)的希望寄托在服務(wù)業(yè)身上。對(duì)于他們，初始的消費(fèi)需求十分重要，初始消費(fèi)帶來商機(jī)，商機(jī)帶來商業(yè)和就業(yè)，由此循環(huán)制造需求。”

　　周期的延續(xù)

　　城鎮(zhèn)化必然離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱，同樣是研究宏觀經(jīng)濟(jì)特別是中國經(jīng)濟(jì)無法繞過的課題。

　　在陶冬看來，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)中唯一一個(gè)加速的引擎，在其他引擎不是減速便是死火的今天，打壓房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)的大目標(biāo)背道而馳?！胺康禺a(chǎn)市場此時(shí)息火的潛在連鎖反應(yīng)，包括金融風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，很難預(yù)估，這個(gè)責(zé)任恐怕沒有人愿意承擔(dān)?！?/p>

　　換言之，此刻在中國經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)，房地產(chǎn)的地位舉足輕重，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的良好運(yùn)轉(zhuǎn)在一定程度上同房地產(chǎn)市場息息相關(guān)。

　　陶冬還指出，房地產(chǎn)政策又是唯一仍能有效調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的政策。因?yàn)樨泿耪咴缫严萑肓鲃?dòng)性陷阱，措施出臺(tái)頻繁，但是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響有限。財(cái)政政策則受到地方財(cái)政的制約，各地政府可以推出天文數(shù)字的投資大計(jì)，但是地方財(cái)政根本沒有能力再支持一次2009年時(shí)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。銀行在信貸上不合作，地方政府所談的項(xiàng)目更屬無米之炊。

　　在這樣的情形下，仍然有不少人認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)增長正觸底回升，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)改善已上正軌，并將進(jìn)入一個(gè)新的增長周期。

　　“這是一個(gè)偽周期，是前一個(gè)周期的延續(xù)，而非新的周期的開始。”陶冬認(rèn)為，民間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)并沒有隨著GDP的反彈而全面回暖，目前的復(fù)蘇基礎(chǔ)狹窄，基本上靠地方政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)。

　　故而陶冬提出這樣的觀點(diǎn)——短期看好，中期看淡。“政策的不確定性未必有想象中那么大，不過中期來看政府也未必是決定房地產(chǎn)周期的唯一因素?！?/p>

　　結(jié)構(gòu)性改革

　　房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟(jì)之間尤為顯眼的一個(gè)矛盾便是，房地產(chǎn)投資持續(xù)火熱，而民間資本投資渠道則越縮越窄。

　　那么，中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的出路何在？陶冬給出了一個(gè)相信大多數(shù)人都知道卻很難做到的答案——“中國經(jīng)濟(jì)問題的根源在于結(jié)構(gòu)性瓶頸導(dǎo)致民間投資的消失，其解決方案一定是結(jié)構(gòu)性改革。要想將經(jīng)濟(jì)重新推入過去我們習(xí)以為常的欣欣向榮的軌道，結(jié)構(gòu)改革無可避免?！?/p>

　　在陶冬看來，“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”在某種程度上是必要的，但是“調(diào)結(jié)構(gòu)”才是治理當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困境的關(guān)鍵?！斑^去一年，經(jīng)濟(jì)政策的重心放在反周期政策上，試圖通過信貸政策來解決結(jié)構(gòu)性困境，通過公共開支替代民間投資。這種做法可以暫時(shí)墊高增長，但是無法帶出可持續(xù)的增長動(dòng)力，最終是注定要失敗的。”

　　陶冬分析稱，其一，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨的一個(gè)重要問題叫去實(shí)業(yè)化，資金不愿意進(jìn)入實(shí)業(yè)，民營資本不愿意進(jìn)入實(shí)業(yè)，銀行貸款不愿意貸給實(shí)業(yè)。國家的政策重心也是在財(cái)政政策上，地方政府的投資在這種情況下造成了畸形的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　其二，資金進(jìn)入金融領(lǐng)域，不愿意進(jìn)入實(shí)體領(lǐng)域，這個(gè)情況全世界都有，但是在中國更加突出一些。因?yàn)橹袊枰狦DP增長，需要解決就業(yè)問題來維持社會(huì)穩(wěn)定，而且中國沒有一個(gè)良好的社保體系。

　　增長難問題中國不是最嚴(yán)重的，但也是中國面臨的最迫切需要解決的事?；谝陨吓袛啵斩辉購?qiáng)調(diào)，真正的解決辦法只有通過結(jié)構(gòu)性的改革，給民營企業(yè)制造興奮點(diǎn)和愿意投資的投資點(diǎn)。

　　“比如說開放服務(wù)業(yè)”，服務(wù)業(yè)盈利空間是很大的，卻囿于效率不高的國企壟斷，類似的還有醫(yī)療教育、資金管理、環(huán)保等很多服務(wù)業(yè)都被國企壟斷。當(dāng)這些領(lǐng)域開放的時(shí)候，可以吸引資金的注意力，可以制造就業(yè)，可以帶動(dòng)增長，也可以產(chǎn)生盈利?！?/p>

　　此外，結(jié)構(gòu)性改革必然會(huì)觸動(dòng)利益，在中國凡是觸動(dòng)利益的事就很難推進(jìn)，這也是中國經(jīng)濟(jì)困境的一個(gè)癥結(jié)。如果說以前的改革需要觸及“觀念的禁區(qū)”，那么今天的改革則需要觸動(dòng)“利益的雷區(qū)”，正如李克強(qiáng)總理所言，“觸及利益往往比觸及靈魂還難”。

　　中國經(jīng)濟(jì)不是沒有出路，而是走到那個(gè)門、往那條路上走的時(shí)候，有許許多多的阻礙。

　　“趁增長和就業(yè)還有騰挪空間之時(shí)，早打改革牌，綱舉目張，不要再拖”。陶冬仍堅(jiān)持他的看法，但當(dāng)前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)市場依附緊密，結(jié)構(gòu)性改革來到的那天或還遙遠(yuǎn)。

　　或許這就是廣大研究型學(xué)者最大的矛盾，能分析看透最深刻的問題，卻不能在解決的路上大腳邁進(jìn)。

　　泡沫何時(shí)破

　　回到房地產(chǎn)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，一方面制造出大量流動(dòng)性，另外一方面其他投資渠道又不暢通，資本管制下到海外投資的人也不多，在這種情況下房地產(chǎn)成為一個(gè)堰塞湖。

　　陶冬認(rèn)為，中國是一個(gè)稅率很高的國家，是一個(gè)資本管制的國家，是除了A股以外沒有其他投資渠道的國家。在這種情況下，資金把房地產(chǎn)作為一個(gè)銀行帳號(hào)來用，這是中國一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，這也是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場十幾年來長盛不衰的原因。

　　中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)興盛十幾年，但有一個(gè)不曾淡去的隱憂不時(shí)被人提及，便是“泡沫”。

　　“中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了非常大的地步”，陶冬并不打算避開在房地產(chǎn)泡沫話題上的表態(tài)，但同時(shí)也指出：“泡沫大不代表一定會(huì)破，這主要是中國的資本管制和高儲(chǔ)蓄率造成的?！?/p>

　　如今北京、上海房價(jià)過高顯而易見，而且是迅猛上漲，和一般老百姓的收入嚴(yán)重脫節(jié)。一線城市房價(jià)過高是泡沫的表現(xiàn)形式之一，此外三線城市則表現(xiàn)為庫存過大。

　　既然房地產(chǎn)泡沫已如此巨大，那么這個(gè)泡沫將會(huì)何時(shí)破？怎么破？陶冬解釋稱，所有的泡沫都會(huì)制造出各種各樣的理由，說中國房地產(chǎn)泡沫不同于歷史上的其他泡沫?！爸袊呐菽幸欢ǖ闹袊厣墙?jīng)濟(jì)規(guī)律是一致的。這個(gè)泡沫是由過度流動(dòng)性制造出來的，但中國有一些特殊的國情，比如說政策、高儲(chǔ)蓄率、資本管制，可能在泡沫破裂時(shí)間和力度上有一定的影響?！?/p>

　　陶冬舉了個(gè)例子——像美國的泡沫也不是說破就破，格林斯潘2004年就提出了“非理性繁榮”，到了2007年美國房地產(chǎn)才開始往下走。

　　陶冬續(xù)稱：“房地產(chǎn)泡沫破裂也需要一定的過程，需要一定時(shí)間，更重要的是需要催化劑?！?/p>

　　“具體而言，中國房地產(chǎn)泡沫的催化劑在于信貸環(huán)境逆轉(zhuǎn)的時(shí)候”?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)資金大部分來自于銀行，當(dāng)信貸環(huán)節(jié)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，利率開始上漲，政府開始干預(yù)，便可能對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)性帶來比較大的沖擊。

　　當(dāng)催化劑出現(xiàn)的時(shí)候，可能會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來調(diào)整，“時(shí)機(jī)什么時(shí)候出現(xiàn)很難講，但估計(jì)不是今年和明年的事情?！?/p>

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在房地產(chǎn)是缺乏廣泛渠道環(huán)境下的投資首選，怎樣改變這個(gè)問題？改革會(huì)不會(huì)對(duì)改善房價(jià)起到一定的作用？甚至解決房價(jià)的問題？

　　陶冬：中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在面臨的一個(gè)重要問題叫去實(shí)業(yè)化，資金不愿意進(jìn)入實(shí)業(yè)，民營資本不愿意進(jìn)入實(shí)業(yè)，銀行貸款不愿意貸給實(shí)業(yè)。國家的政策重心也是在財(cái)政政策等方面，在這種情況下造成了畸形的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　資金愿意進(jìn)入金融領(lǐng)域而不愿意進(jìn)入實(shí)體領(lǐng)域，這個(gè)情況全世界都有，但是在中國更加突出一點(diǎn)。因?yàn)橹袊枰狦DP增長，需要解決就業(yè)問題來維持社會(huì)穩(wěn)定，而且中國沒有一個(gè)良好的社保體系。

　　“增長難”盡管不是最嚴(yán)重的問題，但也是中國面臨的最迫切需要解決的事，真正的解決辦法只有通過結(jié)構(gòu)性改革，給民營企業(yè)制造興奮點(diǎn)和愿意投資的投資點(diǎn)。

　　比如說開放服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)盈利空間是很大的，卻囿于效率不高的國企壟斷。類似的還有醫(yī)療教育、資金管理、環(huán)保等很多服務(wù)業(yè)都被國企壟斷，當(dāng)這些領(lǐng)域開放的時(shí)候，可以吸引資金的注意力，可以制造就業(yè)，可以帶動(dòng)增長，也可以產(chǎn)生盈利。

　　結(jié)構(gòu)性改革必然會(huì)觸動(dòng)利益，在中國凡是觸動(dòng)利益的事就很難推動(dòng)，這也是中國經(jīng)濟(jì)困境的一個(gè)癥結(jié)。中國經(jīng)濟(jì)不是沒有出路，而是走到那個(gè)門、往那條路上走的時(shí)候，有許許多多的阻礙。

　　至于房地產(chǎn)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，一方面制造出大量流動(dòng)性，另外一方面其他投資渠道又不暢通，資本管制下到海外投資的人也不多，在這種情況下房地產(chǎn)成為一個(gè)堰塞湖。

　　中國是一個(gè)稅率很高的國家，是一個(gè)資本管制的國家，是除了A股以外沒有其他投資渠道的國家。在這種情況下，資金把房地產(chǎn)作為一個(gè)銀行帳號(hào)來用，這是中國一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，也是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場十幾年來長盛不衰的原因。

　　但是，如果認(rèn)為房地產(chǎn)只升不跌、穩(wěn)賺不虧是錯(cuò)誤的，所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都有周期，既然是周期性的現(xiàn)象就可能有漲有跌。同時(shí)，若是房地產(chǎn)行情跌下來也不用大驚小怪，在必然的周期內(nèi)起伏，是無法改變的。

　　在我看來，房地產(chǎn)也是有周期的，只是當(dāng)前中國房地產(chǎn)恐怕還沒有到下降的周期。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果結(jié)構(gòu)性改革真正實(shí)施，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有什么影響？

　　陶冬：房地產(chǎn)發(fā)展有基本面的支持，就是收入的提高，折換成對(duì)房地產(chǎn)購買力的提高，這背后實(shí)際上需要經(jīng)濟(jì)的支持，有增長才會(huì)有收入的提高，要不然只是分配上的轉(zhuǎn)移問題。

　　如果中國真的能夠完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)際上也就下一個(gè)十年、二十年高速增長奠定了基礎(chǔ)，這將會(huì)帶來收入的增長，對(duì)房地產(chǎn)無疑是一件好事情。但是，下一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型來自于城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化實(shí)際上是一個(gè)收入?yún)^(qū)域的重新分配問題，這也會(huì)帶來新一輪的房地產(chǎn)興奮點(diǎn)，和上一輪的地理位置可能不一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？會(huì)不會(huì)擔(dān)憂成為土地城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)化？

　　陶冬：李克強(qiáng)總理把城鎮(zhèn)化提到非常高的位置，這的確也是中國經(jīng)濟(jì)下一步前進(jìn)的杠桿。但是，新城鎮(zhèn)化和舊城鎮(zhèn)化到底有什么不一樣？下一步城鎮(zhèn)化到底怎么邁進(jìn)？我們并沒有看出和以前有什么特別不一樣的地方。不能說和過去沒有區(qū)別，但是到底是什么我沒有看清楚。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么看李克強(qiáng)總理提出“人的城鎮(zhèn)化”這一概念？

　　陶冬：城鎮(zhèn)化到底怎么做？什么叫人的城鎮(zhèn)化？從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看不夠具體。我所看到的城鎮(zhèn)化都是一些非常高度抽象的描述，作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家我需要更多的細(xì)節(jié)才能對(duì)它做出判斷，但是這些細(xì)節(jié)還沒有。

　　在我看來，城鎮(zhèn)化不在于建多少房子、建多少大樓，而在于能不能夠在新的城市中制造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，如果這個(gè)核心做不到，城鎮(zhèn)化不過是海市蜃樓。

　　無論是舊城鎮(zhèn)化也好、新城鎮(zhèn)化也罷，能不能真正解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移過來的勞動(dòng)力就業(yè)問題才是關(guān)鍵，如果這個(gè)問題解決不了，城鎮(zhèn)化不過是一紙空文。

　　觀點(diǎn)新媒體：過去一段時(shí)間有不少房企在海外融資、投資，您怎么看這種現(xiàn)象？

　　陶冬：資本市場的融資實(shí)際上有一個(gè)非常簡單的市場規(guī)律，就是哪里能夠融到資，哪里能夠便宜地融到資，哪里能夠在手續(xù)、程序相對(duì)比較簡潔的情況下融到資，企業(yè)就往哪個(gè)資本平臺(tái)走。

　　目前我們所看到的是，A股融資功能基本喪失，銀行對(duì)于房企的貸款數(shù)量也大幅度減少，香港的融資渠道相對(duì)來講較多一些，門檻更低，也快捷方便。

　　在這種情況下，去香港融資是大勢(shì)所趨。我們注意到這兩年融資手法開始多樣化，過去基本上是IPO，現(xiàn)在有發(fā)債、有信托、有股權(quán)互換、還有海外公司入股。這恰恰顯示出香港作為金融中心的作用，也確實(shí)給房地產(chǎn)商帶來了融資之門，在關(guān)鍵的時(shí)候可能會(huì)成為發(fā)展商的救命之門。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們也注意到一些小的房企會(huì)選擇到新加坡融資。

　　陶冬：這個(gè)最大的差別可能在手續(xù)和門檻上，至于到哪里去融資、融多少錢是形式的問題，并不重要。關(guān)鍵的問題在海外融資便捷程度高，融資成本要比國內(nèi)便宜，這是事實(shí)。

　　不過這里還有另外一個(gè)含義，由于大量的開發(fā)商去海外融資，而且去年銷售不錯(cuò)，目前現(xiàn)金流要比一年以前好很多，這也就是為什么現(xiàn)在出了國五條，房價(jià)大幅度下降的可能性依然不大的原因。

　　開發(fā)商是中國房地產(chǎn)最弱的一環(huán)，到這一環(huán)變強(qiáng)的時(shí)候，房地產(chǎn)這條鏈子就強(qiáng)了很多。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控，國內(nèi)的貨幣和信貸政策是否會(huì)起到應(yīng)有的作用，您怎么看貨幣政策走向？

　　陶冬：我認(rèn)為中國貨幣政策寬松期已經(jīng)過去，但是緊縮期也還是處于“只聞樓梯響、未見人下來”的狀態(tài)。我們的確聽到過樓梯聲，包括央行在回購和公開市場操作方面的變化。

　　總的來講，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長不景氣，金融風(fēng)險(xiǎn)高，同時(shí)通貨膨脹又開始有回落的跡象，在這種情況下，短期之內(nèi)進(jìn)一步明顯的收縮恐怕不會(huì)出現(xiàn)。

　　但是通貨膨脹在中國一定會(huì)起來，而且因?yàn)镠7N9而大量殺豬、殺雞之后，人們的生活習(xí)慣、飲食習(xí)慣回復(fù)到正常時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)供應(yīng)少了很多，這可能帶動(dòng)下一輪CPI更大的上升，早晚會(huì)帶來人民銀行的加息，我估計(jì)這會(huì)是明年的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)與去年一致，但是為什么CPI目標(biāo)下調(diào)了0.5%？

　　陶冬：CPI增長目標(biāo)為何下調(diào)0.5%？一方面表明政府對(duì)于控制物價(jià)的信心更足，同時(shí)也和經(jīng)濟(jì)增長比想象中慢有關(guān)系。今年年底通貨膨脹恐怕要比我們想象中要快，上半年通脹情況相對(duì)要小一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為全國推行房產(chǎn)稅的可行性有多大？

　　陶冬：我認(rèn)為這種可行性不高。

　　第一，經(jīng)濟(jì)增長不快，這個(gè)時(shí)候關(guān)掉唯一還在上行的增長引擎很可能會(huì)使經(jīng)濟(jì)硬著陸，在新一屆政府把穩(wěn)增長放在第一位的情況下，在房價(jià)不大漲的當(dāng)口，這種可能性不大。

　　第二，房地產(chǎn)政策是中國現(xiàn)在微調(diào)經(jīng)濟(jì)最重要的宏觀工具，其他的貨幣政策和財(cái)政政策現(xiàn)在已經(jīng)沒什么效果。國五條為中國房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商、買家、政府三方提供了一個(gè)暫停線，讓他們得以有一個(gè)觀望期。

　　現(xiàn)在開發(fā)商現(xiàn)金流還可以，不介意稍微放緩漲價(jià)的步伐，買家也會(huì)暫時(shí)觀望一下。政府認(rèn)為只要房價(jià)不大升，也愿意擁有這樣一個(gè)時(shí)間出來。國五條最好的效果實(shí)際上是停一停，但目前還沒有到停的這一步，成交量都在往上漲。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到了什么程度？泡沫破裂的因素又會(huì)有哪些？

　　陶冬：中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了非常大的地步，這在一線城市表現(xiàn)的形式是房價(jià)過高，在三線城市表現(xiàn)為庫存過大。北京、上海房價(jià)過高顯而易見，而且上漲迅猛，和一般老百姓的收入嚴(yán)重脫節(jié)。

　　這個(gè)泡沫已經(jīng)很大了，但是泡沫大不代表一定會(huì)破，主要是由中國的資本管制和高儲(chǔ)蓄率造成的。

　　像美國的泡沫也不是說破就破，破裂需要一定過程和一定時(shí)間，更重要的是需要催化劑。

　　中國房地產(chǎn)泡沫破裂的催化劑是信貸環(huán)境逆轉(zhuǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金大部分來自銀行，當(dāng)信貸環(huán)節(jié)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，利率開始上漲，政府開始干預(yù)，這可能對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)性帶來比較大的沖擊。

　　要么是中國貿(mào)易順差大量減少，外匯占比開始轉(zhuǎn)嫁，國內(nèi)的流動(dòng)性也開始變小；要么是美國聯(lián)儲(chǔ)再次推出量化寬松；要么是由一兩家大的企業(yè)違約；這種事情好像看起來非常遙遠(yuǎn)，但是突然出現(xiàn)一兩家公司發(fā)生這樣的事情也不奇怪。

　　當(dāng)一些催化劑出現(xiàn)的時(shí)候，可能會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來一次調(diào)整，時(shí)機(jī)什么時(shí)候出現(xiàn)很難講，但估計(jì)不是今年和明年的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國特殊的國情把房地產(chǎn)泡沫消化了？

　　陶冬：所有的泡沫都會(huì)制造出各種各樣的理由，認(rèn)為此泡沫不同于歷史上的其他泡沫。在任何一個(gè)國家、任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)，說此泡沫不同于彼泡沫是一個(gè)共同的現(xiàn)象。

　　中國的泡沫有一定的中國特色，但經(jīng)濟(jì)規(guī)律是一致的。這個(gè)泡沫是由過度流動(dòng)性制造出來的，但中國有一些特殊的國情，比如說政策、高儲(chǔ)蓄率、資本管制，可能在泡沫破裂時(shí)間和力度上有一定的影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在不管是高端還是小開發(fā)商，對(duì)調(diào)控都不擔(dān)憂，認(rèn)為對(duì)企業(yè)的發(fā)展不會(huì)有影響，是否會(huì)太過樂觀？

　　陶冬：2008年的時(shí)候，開發(fā)商們也說不擔(dān)憂，到了2010年的時(shí)候差不多有一批要死掉。開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)有自己獨(dú)特的認(rèn)識(shí)和看法，這也是在商言商，泡沫有人認(rèn)為有，有人認(rèn)為沒有，市場有不同的觀點(diǎn)。

　　而且，短期來看是開發(fā)商都很開心的時(shí)候，因?yàn)楝F(xiàn)金流沒有很大問題。我覺得他們說的可能沒錯(cuò)，同時(shí)我也堅(jiān)信市場有市場的規(guī)律。人靠架梯子是不可能爬到月球上去，準(zhǔn)備再多的梯子也不能夠爬上去。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控能否促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型分化？現(xiàn)在很多開發(fā)商把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看？

　　陶冬：什么時(shí)候都在轉(zhuǎn)型、分化，只是很熱的時(shí)候大家都在拿地、搶地。在目前這種情況下，開發(fā)商尋求更加分散的投資是正常策略。

　　至于商業(yè)地產(chǎn)，三年之前我大聲疾呼，但我覺得今天商業(yè)地產(chǎn)的泡沫比住宅市場還高，受到流動(dòng)性的影響也更大一點(diǎn)。但無論是怎么調(diào)整，住宅和商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)面臨同樣的挑戰(zhàn)，前提就是流動(dòng)性的改變。