“客觀分析，如果不出臺(tái)這些調(diào)控政策，可能后果更不堪設(shè)想。”

　　第一個(gè)觀點(diǎn)，新國(guó)六條與2010年以來(lái)出臺(tái)的政策是一脈相承的，大方向是正確的。新國(guó)六條的題目是《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，六個(gè)小題目中第一個(gè)是完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；第二個(gè)是堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；第三個(gè)是增加普通商品住房及用地供應(yīng)；第四個(gè)是加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；第五個(gè)是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理；第六是加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　不管是大的題目還是六個(gè)小題目，實(shí)際上都是2010年以來(lái)反復(fù)講的內(nèi)容。所以說(shuō)它的政策框架是2010年以來(lái)的政策，是一脈相承的，大方向是正確的，而且這個(gè)文件的核心內(nèi)容仍然是強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)投資性的購(gòu)房需求，增加普通商品房和保障房的有效供給，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　為什么在這個(gè)時(shí)候要出臺(tái)這個(gè)文件？因?yàn)槿ツ晗掳肽暌詠?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度，一些指標(biāo)都是向好的方向發(fā)展，特別是去年銷售量、銷售額是達(dá)到了歷史新高。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)的情況下，一定要把房?jī)r(jià)上漲預(yù)期壓一下，再加上可能也怕兩會(huì)上房?jī)r(jià)問(wèn)題繼續(xù)成為一個(gè)熱點(diǎn)，所以出臺(tái)了新國(guó)六條。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，國(guó)六條有一個(gè)很顯著的特點(diǎn)，除了既體現(xiàn)遏制投資投機(jī)性的需求又增加普通商品房和保障房供應(yīng)外，還體現(xiàn)了調(diào)控的針對(duì)性和差異性，這是以前文件很少有的。

　　因?yàn)閲?guó)六條一開始就提到這個(gè)問(wèn)題：“當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。”正因?yàn)椴煌貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，所以文件里頭就體現(xiàn)出來(lái)針對(duì)性和差異性。為什么不同地區(qū)的市場(chǎng)出現(xiàn)了分化？客觀回顧一下，就是自2010年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，特別是一線城市加大了限購(gòu)政策以后，不少大的房地產(chǎn)企業(yè)向三、四線城市轉(zhuǎn)移，而一線城市由于土地供應(yīng)有限，供應(yīng)量少了，但購(gòu)房的人還是很多。三、四線城市由于開發(fā)量大了，消化能力有限，出現(xiàn)了供大于求的情況。

　　在這樣的背景下，國(guó)六條很多條款體現(xiàn)了針對(duì)性和差異性。譬如國(guó)六條在第一條里講到，各省級(jí)人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格的控制目標(biāo)，對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施，保持市場(chǎng)穩(wěn)定。后面又說(shuō)到，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)，可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這是有區(qū)分，就是省級(jí)人民政府可以對(duì)下面的市、縣人民政府因地制宜、分類指導(dǎo)，這是過(guò)去文件沒(méi)有的。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收20%個(gè)稅目標(biāo)指向是清晰的，就是為了遏制投機(jī)投資性需求。關(guān)鍵是這一條可能考慮得不太周全，例如怎樣跟1999年由財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)通知，以及2006年國(guó)家稅務(wù)局出臺(tái)的關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收的有關(guān)問(wèn)題通知在銜接上沒(méi)有作出交代。國(guó)六條出臺(tái)以后，前兩個(gè)文件規(guī)定的東西還有沒(méi)有效？

　　另一個(gè)問(wèn)題，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用五年以上并且是家庭唯一生活用房免征個(gè)人所得稅的規(guī)定是不是繼續(xù)有效，也沒(méi)有明確，這自然而然造成了社會(huì)上各方面的意見(jiàn)。客觀來(lái)說(shuō)，2006年以后市場(chǎng)的變化確實(shí)比以前要大，大在什么地方？一個(gè)是2006年以后不少城市的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；第二，2006年以后確確實(shí)實(shí)有一些是投機(jī)投資性購(gòu)房；第三，有一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是跟政府投入基礎(chǔ)設(shè)施的配套是有關(guān)系。

　　一般的商品用了以后都是折舊的，為什么房產(chǎn)用了以后還是升值？重要的是政府加大了投入，所以購(gòu)房后收益增加了，那么政府在收益里頭征20%是可以的，關(guān)鍵是要把投機(jī)投資性需求與自住、改善型需求區(qū)分開來(lái)。如果政策講清楚了，社會(huì)上的議論可能要少一點(diǎn)。

　　政府有關(guān)部門盡早出臺(tái)20%個(gè)稅細(xì)則，出臺(tái)過(guò)程當(dāng)中要考慮投機(jī)投資性需求與自住、改善型需求的區(qū)分，要跟過(guò)去的政策有所銜接，而且今后制定這些事關(guān)公民切身利益政策的時(shí)候，一定要堅(jiān)持科學(xué)化、民主化的決策，要廣泛聽(tīng)取群眾的建議和意見(jiàn)，才能使政策真正落地。

　　第四個(gè)觀點(diǎn)，國(guó)六條提出加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這一條我本人是特別期望的，因?yàn)槲覀儏f(xié)會(huì)2010年開始曾經(jīng)組織了一個(gè)龐大的專家組，研究“十二五”時(shí)期住房發(fā)展規(guī)劃，配套性措施也提了一些，而我們提的措施也正好與國(guó)六條提出來(lái)的六個(gè)方面制度是相吻合的。

　　政府應(yīng)該首先要做好頂層設(shè)計(jì)，然后在這六個(gè)方面制定完善的政策，就能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　第五個(gè)觀點(diǎn)，把完善房?jī)r(jià)的工作責(zé)任制放在今年房地產(chǎn)調(diào)控政策首位是必要的，但是要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)必須要各方面的努力，必須要與調(diào)控體系和長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合起來(lái)。如何看待2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，社會(huì)上眾說(shuō)不一，普遍是覺(jué)得房?jī)r(jià)越調(diào)越高，但是客觀分析，如果沒(méi)有調(diào)控，房?jī)r(jià)是不是會(huì)更高？譬如說(shuō)2007年的，7、8月份的時(shí)候房?jī)r(jià)也是漲得很快，但是2009年9月出臺(tái)了二套房貸的一些政策，馬上就降溫了。2010年以后出臺(tái)了一些政策，在2011年和2012年的6月以前是有效果的，保持了房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，甚至有好幾個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比是下降的。所以如果不出臺(tái)這些政策，可能后果更不堪設(shè)想。

　　有人說(shuō)，政府本來(lái)就是抓保障，市場(chǎng)的要?dú)w市場(chǎng)，我覺(jué)得這句話是欠妥的。根據(jù)十八大報(bào)告，要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，是結(jié)合而不是完全分割，完全分割也不一定能取得預(yù)期效果。當(dāng)然，現(xiàn)在地方政府很難的就是建立房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，因?yàn)榭陀^上房?jī)r(jià)上漲因素很多，既有城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中的供求關(guān)系問(wèn)題，又有土地、勞動(dòng)力成本上漲的因素，還有流動(dòng)性過(guò)剩的原因，有居民存款數(shù)量龐大而投資渠道狹窄的問(wèn)題。

　　另外兩個(gè)就是更深層次的問(wèn)題，一個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)的定位。房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生。政府在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，尤其是地方政府總想利用房地產(chǎn)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)，但是房?jī)r(jià)高了以后又強(qiáng)調(diào)民生，這個(gè)定位的搖擺給政策制定帶來(lái)難處。

　　另一個(gè)難的問(wèn)題是地方政府的土地財(cái)政，但土地財(cái)政背后是中央政府和地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的匹配問(wèn)題，是怎么切好蛋糕問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也不是一時(shí)半會(huì)兒能夠解決的。所以建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)在當(dāng)前確確實(shí)實(shí)非常必要，難度也很大，但不管怎么樣，在地方政府的努力下，房?jī)r(jià)穩(wěn)定總是大家期望的目標(biāo)，總歸是有所前進(jìn)的。

　　第六個(gè)觀點(diǎn)，城鎮(zhèn)化既是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)和擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇所在。這個(gè)道理用不著過(guò)多闡述，因?yàn)槌擎?zhèn)化不管是投資也好、消費(fèi)也好，跟房地產(chǎn)都有關(guān)系。關(guān)鍵是對(duì)房地產(chǎn)的定位，不一定像過(guò)去那么強(qiáng)調(diào)是支柱產(chǎn)業(yè)了。至于房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化扮演什么角色？可能在住房問(wèn)題上是民生的角色，跟其他產(chǎn)業(yè)相比是一個(gè)基礎(chǔ)性的、配套性的角色。這樣定位可能更準(zhǔn)確一點(diǎn)，而且現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的城鎮(zhèn)化，是有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)化，而不是像過(guò)去那樣是人為造成的城鎮(zhèn)化，或者是過(guò)度依賴于房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化。

　　第七個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在確實(shí)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展和加強(qiáng)管理的重要時(shí)期。管理問(wèn)題確確實(shí)實(shí)現(xiàn)在擺到了我們的面前，企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，優(yōu)勝劣汰是必然趨勢(shì)。在政府完善房?jī)r(jià)穩(wěn)定機(jī)制和土地勞動(dòng)力要素價(jià)格上漲兩個(gè)雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的利益收窄也是一個(gè)必然趨勢(shì)。在這兩個(gè)必然趨勢(shì)下，企業(yè)必須要轉(zhuǎn)型，必須要加強(qiáng)管理。

　　當(dāng)然，強(qiáng)調(diào)的轉(zhuǎn)型和加強(qiáng)管理包括了要大力開發(fā)節(jié)能環(huán)保型的項(xiàng)目，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，包括推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)新的認(rèn)定，與國(guó)家倡導(dǎo)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)靠攏，還包括盡量減少毛坯房，擴(kuò)大全裝修房的比例，還包括企業(yè)與上下游企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，集中采購(gòu)，提高質(zhì)量。

　　在管理問(wèn)題上要多做文章，要推行精細(xì)化的管理、品牌化的經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化的服務(wù)，使行業(yè)轉(zhuǎn)型和企業(yè)管理上一個(gè)新的臺(tái)階，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。