對于身處歷史之中的我們來說，或許只有等待謎底的揭曉。

　　盡管2003年至今，調(diào)控政策層出不窮，從宏觀到微觀、從市場到行政、從限購到限價，雖然取得了一定的成效，但是卻又未能根本改變這一階段的中國房地產(chǎn)市場的上行格局。那么，未來呢？歷史不會簡單重復(fù)，對預(yù)測未來是危險的。所幸，市場自有邏輯，我們可以沿著這條邏輯，冷靜看待房地產(chǎn)行業(yè)的基本驅(qū)動力是否已“時過境遷”？

　　三、新的市場結(jié)構(gòu)：基本驅(qū)動力是否已轉(zhuǎn)變？

　　(一)預(yù)期需求的驅(qū)動因素

　　第一，收入增長速度的下降是一種自然趨勢。一個高速增長的經(jīng)濟(jì)體最終都將進(jìn)入一個自然減速的階段，這個減速的拐點則取決于工業(yè)與服務(wù)業(yè)的比例構(gòu)成。通常，服務(wù)業(yè)的勞動生產(chǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)，隨著工業(yè)占比的下降、服務(wù)業(yè)占比的上升，經(jīng)濟(jì)增長速度也將逐步趨緩，中國也難以例外。普遍的預(yù)測是中國的經(jīng)濟(jì)增速將從過去十年平均10%以上的水平逐步減速到8%左右的中速區(qū)間，東部沿海省市則已提早進(jìn)入這個區(qū)間。從趨勢看，這種減速也意味著房價將從快速上漲進(jìn)入中速上漲的通道。

　　第二，貨幣快速擴(kuò)張和低利率的時代漸行漸遠(yuǎn)。某種程度上，2003-2007年中國的貨幣擴(kuò)張和低利率是對出口增長和人民幣升值預(yù)期的一種被動反應(yīng)；2008-2010年則是危機(jī)應(yīng)對時期的非常規(guī)刺激，這兩個時間段也恰好對應(yīng)中國房地產(chǎn)市場的兩個繁榮期。從目前的趨勢評估，隨著中國出口市場份額的見頂回落、人民幣匯率步入雙向波動時代以及危機(jī)應(yīng)對時期的貨幣政策回歸常態(tài)，M2增速維持穩(wěn)健的中速水平將是一種常態(tài)。

　　第三，財富分布失衡的格局將逐步緩解。即使不考慮政策效應(yīng)，一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律也決定了中國收入差距擴(kuò)大的趨勢也必然會趨于緩解。通常，勞動成本在農(nóng)產(chǎn)品中的占比最高、在服務(wù)品中的占比相對較高、在工業(yè)品中的占比最低，因此，農(nóng)業(yè)向工業(yè)的過渡通常伴隨著收入差距的擴(kuò)大、工業(yè)向服務(wù)業(yè)的過渡則伴隨著收入差距的收窄，中國已進(jìn)入后一個階段，勞動收入在GDP中的份額已趨向于上升。

　　(二)結(jié)構(gòu)性因素

　　第一，經(jīng)濟(jì)增長重心的轉(zhuǎn)移和城市增長的分化。首先，東部省市的增長速度下移，中西部省市的增長速度上移已成事實，2012年重慶、四川、安徽、湖北、湖南等省市的經(jīng)濟(jì)增長速度都超過11%，上海、廣東等地經(jīng)濟(jì)增長速度則在8%左右，這種分化格局也將重塑中國房地產(chǎn)市場的區(qū)域版圖其次，城市之間的增長分化也將十分顯著，隨著人口、產(chǎn)業(yè)在不同城市間的重新配置，沿海城市將逐步從工業(yè)城市過渡到服務(wù)業(yè)城市，在這個過程中，經(jīng)濟(jì)增長速度將有趨緩；內(nèi)陸城市則繼續(xù)其工業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)增長速度仍將保持在較高水平。

　　第二，人口的郊區(qū)化。國際經(jīng)驗觀察，人口、產(chǎn)業(yè)和土地的郊區(qū)化即郊區(qū)的再城市化是一個必經(jīng)的階段，這會帶來幾個潛在結(jié)果：(1)中心城區(qū)人口占比最終趨向于下降，郊區(qū)則相反。

　　紐約和東京都市區(qū)的郊區(qū)人口占比已達(dá)到55%、76%，有的城市甚至高達(dá)80%以上。(2)盡管郊區(qū)人口上升，但中心城區(qū)人口密度始終遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)。在這一點上，美國的大都市區(qū)表現(xiàn)得更為突出，紐約中心城市人口密度是郊區(qū)的8倍。這說明土地郊區(qū)化的速度通常要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口郊區(qū)化的速度。具體到中國目前的情況，北京和上海是郊區(qū)化趨勢最為顯著的城市，郊區(qū)人口增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中心區(qū)，但郊區(qū)土地擴(kuò)張更快，使得兩者的人口密度仍相差3-5倍。然而，除此之外，內(nèi)陸中心城市如成都和重慶等，依然處于“中心化”過程，中心城區(qū)的人口數(shù)量和人口密度都處于增長趨勢。這種分化格局決定了不同城市的中心與郊區(qū)之間的住宅市場發(fā)展和房價變化必然處于不同的通道。

　　(三)潛在供給的驅(qū)動因素

　　第一，土地壟斷供給和彈性不足的格局在一段較長時間內(nèi)都將難以改變。從三個層面可以驗證這個問題：(1)在總量建設(shè)用地指標(biāo)中，住宅用地占比下降的趨勢仍然沒有改變；在總量指標(biāo)傾向于下降的情況下，住宅用地指標(biāo)的下降速度更快；(2)過去三年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計劃指標(biāo)都未能完成，2010-2012年實際完成率分別為67%、62%、72%；(3)結(jié)構(gòu)上看，房價上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。

　　第二，土地供應(yīng)郊區(qū)化和出讓方式綜合化是近期土地市場的兩個顯著變化。首先，一線城市中心區(qū)新增建設(shè)用地日益收縮，郊區(qū)則相反。2012年北京市市區(qū)供地占全市的比重僅為9%，46%的建設(shè)用地集中在大興。其次，2009年之后，伴隨土地快速擴(kuò)張的態(tài)勢告一段落，地方政府的供地結(jié)構(gòu)中，純住宅用地供給越來越少，商業(yè)綜合用地供給越來越多，絕大部分出讓地塊中都包含50%以上的非住宅用地，這導(dǎo)致純住宅開發(fā)商拿地的難度上升，被迫采取合作開發(fā)方式。

　　(四)小結(jié)

　　綜合觀察：(1)收入增長速度的下降、貨幣擴(kuò)張增速的回歸常態(tài)以及收入分配失衡格局的逐步糾正都意味著房地產(chǎn)需求快速擴(kuò)張的態(tài)勢在中長期內(nèi)將趨于緩和，投資性需求的占比將趨于下降；(2)增長重心的內(nèi)移、城市增長的分化和人口的郊區(qū)化則意味著個別區(qū)域和城市的成長速度將快速于行業(yè)均值水平；(2)土地供給的總量約束和結(jié)構(gòu)變化則意味著地價上漲仍是趨勢，且拿地難度與日俱增。