“眾安選擇的是低風險，沒有盲目追求規(guī)模，所以我們過去發(fā)展得慢是有道理的。”

　　從2007年香港上市至今五年，眾安房產(chǎn)的成長有點慢。

　　根據(jù)眾安房產(chǎn)3月13日公布的數(shù)字，2012年全年公司錄得合同銷售額約21.7億元，合同銷售面積為18.1萬平方米，合同銷售均價11973元/平方米。

　　盡管上述數(shù)據(jù)均較2011年同期增長幅度至少達到20%以上，但對比同行業(yè)其余不少房地產(chǎn)企業(yè)，眾安依然還是個“小公司”。

　　不過，這種狀態(tài)從2013年開始或?qū)⒊霈F(xiàn)較大的改變，眾安有意開始加快發(fā)展步伐。

　　“眾安今年銷售目標計劃在去年基礎(chǔ)上翻番。”眾安房產(chǎn)董事長施侃成在3月14日的業(yè)績會上宣布。

　　這對眾安而言或許不是一件難事，據(jù)首席投資官兼投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚介紹，2013年可售面積約84萬平方米，不包括剛拿的寧波慈溪項目，而84萬平當中60%為面向剛性需求的洋房、公寓等產(chǎn)品，不少在售項目按計劃應(yīng)有50%左右在今年內(nèi)能確認銷售。

　　此外，2012年眾安已有確認銷售金額24億元，確認銷售面積13.28萬平方米，確認銷售均價約為1.8萬元/平方米。

　　今年1月1日-3月13日，眾安合同銷售金額已超過2012年上半年5.2億元，比去年同期升了六倍以上。

　　調(diào)整

　　施侃成介紹，為了適應(yīng)今后的發(fā)展，2012年公司在內(nèi)部戰(zhàn)略及開發(fā)經(jīng)營方面做了一些調(diào)整，把房產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)經(jīng)營及服務(wù)經(jīng)營三大業(yè)務(wù)進行相應(yīng)的職權(quán)體系分離，實現(xiàn)內(nèi)部管制清晰化、管理目標明確化、激勵辦法有效化。同時，眾安內(nèi)部還提出“兩平兩快”戰(zhàn)略——平價購地、平價銷售、快速開發(fā)、快速回籠，為了更好提高企業(yè)銷售目標及庫存去化率，眾安今年銷售目標計劃在去年基礎(chǔ)上翻番。

　　眾安也對營銷策略和營銷思路作出相應(yīng)的調(diào)整，“我們的營銷團隊引進了一些人員，包括營銷總監(jiān)及一大批營銷人員，為今后快速營銷、快速回籠資金奠定了人才的基礎(chǔ)。”施侃成稱。

　　陳嘉揚另補充，眾安也靈活調(diào)整營銷策略，實行行銷模式為主導、坐銷為輔，同時促進公司內(nèi)部的升職競爭模式，并對員工進行系統(tǒng)培訓，倡導全員銷售的意識。加強銷售代理公司、市場分析公司、策劃公司的合作，整合所有社會資源，保持銷售快速增長。

　　“我們會繼續(xù)穩(wěn)步推進商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，這部分也會帶來現(xiàn)金流，同時作為配套也能夠提升整體住宅項目的價值，也可以產(chǎn)生協(xié)同的效應(yīng)。”陳嘉揚表示。

　　2012年，眾安在商業(yè)物業(yè)及投資物業(yè)方面也取得一些提升。商業(yè)租賃業(yè)務(wù)方面，眾安杭州蕭山恒隆廣場購物中心出租率達到98%，辦公大樓出租率亦達到97%，整體營業(yè)收入較2011年略有增加；服務(wù)性公寓已于年初投入運營，并由獨立經(jīng)營者承租及經(jīng)營，運營情況理想。

　　投資物業(yè)方面，眾安共有四個主要投資物業(yè)處于在建或規(guī)劃階段，規(guī)模已超過100萬平方米，并計劃陸續(xù)在未來三到五年開業(yè)，同時希望規(guī)模能增加至200萬平。

　　“2012年營業(yè)額中商業(yè)物業(yè)、投資性物業(yè)加起來的貢獻大概是5%左右，把這些商業(yè)物業(yè)進行組合，在未來中長期經(jīng)營好應(yīng)該可以貢獻更高的營業(yè)額，大概會占到10%到15%，這樣就可以創(chuàng)造一些更持續(xù)性的、更穩(wěn)定的現(xiàn)金流。當然，作為經(jīng)營性物業(yè)可以為公司提供貸款，也可以提升公司的總體實力和抗風險能力。”

　　而酒店業(yè)務(wù)方面，杭州蕭山假日酒店2012年平均入住率大約為50%，較2011年亦有增長。資料顯示，眾安共有五間處于在建或規(guī)劃階段的高端酒店，計劃從2015年開始陸續(xù)投入營運，并計劃2015年后每年都開一兩家酒店。

　　發(fā)展

　　眾安稱，會繼續(xù)貫徹審慎購地的策略，在保持財務(wù)穩(wěn)健的情況下，購入一些小規(guī)模土地補充土地儲備，同時優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，確保公司可持續(xù)發(fā)展，主要在長三角區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟實力、購買力比較強的二、三線城市及全國百強縣尋找合適的投資機會。

　　據(jù)悉，為了配合快速發(fā)展的需要，眾安制定快速開發(fā)的策略，決定在新購地之后三個月開工，八到十個月開盤，達到資金的平衡。

　　僅以眾安于2月1日獲得的寧波慈溪項目為例，施侃成透露，該項目已經(jīng)做好前期準備，會在三個月內(nèi)開工，八個月后便可以進入銷售階段，“預(yù)計在今年十一月份會開盤銷售，這是我們今年實現(xiàn)新策略以后所做的第一個項目。我們對開局的項目非常重視，從人員培訓、內(nèi)部管控以及項目開發(fā)設(shè)計管理都做了精密安排，也期待這個項目成為樣板。”

　　關(guān)于資金方面，眾安目前手持現(xiàn)金11.2億元，總資產(chǎn)149億元，凈資產(chǎn)86億元，另還有24億元銀行授信未使用。“到今天為止，公司所有在建項目與2013年要新開工項目的土地款全部付完了，預(yù)計資本支出為28億。”眾安執(zhí)行董事沈條娟介紹。

　　截至2012年底，眾安凈負債率為54.6%，陳嘉揚表示，該數(shù)值在行業(yè)內(nèi)算合理健康水平，希望在2013年能保持在60%以下，中長期能降至50%以下。而資本市場融資方面，公司持開放態(tài)度，也會不斷優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　“到目前來說，我們沒有一個具體時間表，但是公司在任何時候都要做好準備，當然還要看市場的情況。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年眾安總債務(wù)為42.3億元，境內(nèi)銀行貸款占44%，境外銀行貸款占18%；一年之內(nèi)到期債務(wù)占41%，一到兩年的占31%，兩年到五年的是23%，其中5%超過五年。

　　風險

　　現(xiàn)在似乎不像是適合快速增長的時機，因中央政府出臺“新國五條”調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場迅速進入驚蟄時期，這在一定程度上也影響了不少房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

　　施侃成則認為，新政對眾安的影響不大。“新國五條出臺主要是對過去一系列政策的進一步強調(diào)，核心思想是對于投資和投機的控制。眾安主要是做剛需和改善性的房產(chǎn)，調(diào)控對我們沒有任何的影響。經(jīng)過五年的調(diào)控以后，中國房地產(chǎn)市場和開發(fā)商已經(jīng)基本接受了調(diào)控的環(huán)境，所以未來樓市還是會平穩(wěn)發(fā)展。”

　　樓市將會平穩(wěn)發(fā)展，也是眾安決定改變過去保守穩(wěn)健的策略改為快速發(fā)展的主要考慮因素。“我們預(yù)計整個世界經(jīng)濟平穩(wěn)以后，房地產(chǎn)市場會逐漸趨于平穩(wěn)，未來還是有發(fā)展前景。所以，我們提出了快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金的策略。”

　　“作為企業(yè)，規(guī)模、盈利、風險這三者的關(guān)系要把控住。我們公司從1997年成立，到2007年公司上市，這十年中我們的提升速度很快，從無到有、從小到大。眾安也是浙江省兩家在香港上市公司之一，應(yīng)該說在浙江做得不錯、做得很有成效。但2007年以后，因為金融危機及中國房地產(chǎn)調(diào)控，眾安選擇了穩(wěn)健的經(jīng)營發(fā)展策略。在大的市場背景下不是去做規(guī)模，也不是做更大的拓展，我們選擇的是企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、厚積薄發(fā)。”施侃成向觀點新媒體如此講述眾安過去五年發(fā)展較慢的原因。

　　他進一步闡述，在這五年中，市場波濤洶涌，有不少房地產(chǎn)企業(yè)賤賣資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓項目、面臨破產(chǎn)，這樣的企業(yè)是一個高風險的企業(yè)。“在這過程中，眾安選擇的是低風險，沒有盲目追求規(guī)模，所以我們過去發(fā)展得慢是有道理的。慢是為了穩(wěn)健，是為了以后更好的發(fā)展，是為了提升和促進。一個企業(yè)要做規(guī)模得看盈利點，規(guī)模大不代表企業(yè)效益好，世界上有很多企業(yè)很大，例如雷曼兄弟，但是它最后沒有了。我認為企業(yè)要走百年企業(yè)的路，并且是風險管控的路。”

　　“很多人想問，眾安上市了以后怎么沒動靜？沒反應(yīng)了？我們沒有反應(yīng)、沒有動作是為了今后更好的動作，有更好的表現(xiàn)。

　　市場本來已是狂風暴雨，再去做一些狂風暴雨的動作，就好比飛蛾撲火。有一句話叫最大的效益、最大的盈利在風險來臨之際，哪怕變成黃金都沒用。如果說做500億，這很快，但是快的后面風險很大。”

　　施侃成舉例，截至3月13日，眾安的土地儲備達到719萬平方米，平均土地成本為927元/平方米，剛獲得的寧波慈溪項目平均土地成本僅為482元/平方米，而土地成本轉(zhuǎn)銷售額是11倍。此外，未來商業(yè)物業(yè)面積將達到200萬平，若按市場評估價來算難以估量，“這都足以說明我們企業(yè)是在追求效益，在追求企業(yè)的實力。”