“輕資產(chǎn)模式一定會成為我們的主流模式，但并不是說花樣年會放棄房地產(chǎn)。”

　　“去年業(yè)績會的時候，感覺壓力很大，因為第一季度整體開局銷售比較弱。”3月19日，在2012年度業(yè)績發(fā)布會上，花樣年主席潘軍以此作為開場白。

　　不過，“花樣年頂住了壓力”，潘軍表示，花樣年在去年三四季度進行積極營銷，實現(xiàn)全年合同銷售金額超過80億元，比預期目標提升了11%。

　　2012年年報顯示，花樣年實現(xiàn)營業(yè)收入62.3億元，較2011年增長11.4%，其中全年的物業(yè)開發(fā)收入比2011年增加9.1%至58.85億元。毛利率由2011年的23.92億元提升至25.2億元，增幅5.4%，毛利率則維持在40.5%的水平。

　　潘軍表示，花樣年的業(yè)務仍舊集中于四大經(jīng)濟區(qū)域，即長三角、珠三角、成渝和京津都市圈。

　　從去年開始，花樣年撤出三四線城市，將業(yè)務重點向一二線集中，潘軍稱，花樣年在北京、天津、深圳、成都、南京、蘇州進行了相關布局。今年開年進入了上海，下一步可能會進入廣州。

　　目前花樣年的土地儲備區(qū)域分布情況為珠三角約320萬平方米，占比40%；成都區(qū)域38%，江浙地區(qū)約10%。“我們現(xiàn)在的土地儲備平均成本只有700元/平方米。”潘軍表示，未來會繼續(xù)增加一線城市的土地儲備。

　　花樣年首席財務官林錦堂也表示，去年花樣年新增土地面積約50多萬平方米，土地支出約10億元。

　　潘軍還透露，去年花樣年新設立了新加坡、東京和洛杉磯辦事處，并在新加坡投資了總建筑規(guī)模約1.5萬平方米的項目。他預計，該項目將在今年三季度末或四季度初投入市場，預計帶來約10億元人民幣的銷售收入。

　　“2013年，花樣年的目標是合同銷售金額100億元，計劃新開工建筑面積150萬平方米，計劃竣工面積115萬平方米。”對于新一年的展望，潘軍如述。

　　以下為花樣年控股集團有限公司2012年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：花樣年在新加坡的項目計劃什么時候投入市場？預計可以帶來多少收入？去年花樣年買了多少土地？今年的買地計劃有什么變化？

　　潘軍：新加坡項目是我們第一個海外項目，這是一個“拆舊建新”的項目。不出意外的話預計在今年三季度末或四季度初會投入市場。

　　項目總建筑規(guī)模約為1.5萬平方米，預計可以為花樣年帶來2.5億新幣的銷售收入，約10億人民幣。

　　因為在新加坡買地可以向銀行貸款，所以我們實際上需要支付的金額比較低，整個前期投入不超過4000萬新幣，對我們的資金基本上沒有形成太大壓力。

　　林錦堂：2012年花樣年在成都郫縣拿了一塊土地，北京青年路拿了一塊地。還有去年四季度的時候在深圳蛇口也獲得了一塊土地。這幾塊土地總面積約50多萬平方米，土地支出大概10億元。

　　2013年我們的銷售目標是100億元，2014、2015年會繼續(xù)在一二線城市增加土地儲備。在不提高負債率的情況下，我們希望土地儲備有所增長。

　　現(xiàn)場提問：有消息說花樣年轉型退出房地產(chǎn)領域，是否屬實？公司關于轉型的整體策略是怎樣的？

　　潘軍：這個消息是不準確的。第一，我們不會退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，這是花樣年的一項主營業(yè)務，不僅不會退出，而且我們會基于現(xiàn)在服務平臺形成的優(yōu)勢繼續(xù)發(fā)展。

　　花樣年將會進入到比過去更快的速度來提升運營規(guī)模，所以今年只是一個起點，我相信明年后年，花樣年會給大家?guī)砀@喜的增長。

　　電商方面是“彩生活”這個平臺，電商平臺由我們的互聯(lián)網(wǎng)研究中心在進行運營。而且“彩生活”的管理面積在去年已經(jīng)突破了5000萬平方米，今年將會有爆發(fā)式的增長。

　　我們認為社區(qū)蘊含著極大的潛力，“彩生活”業(yè)務也將成為花樣年未來一個重要的利益增長點。而電商恰恰實現(xiàn)了線下和線上平臺的創(chuàng)新模式，這在行業(yè)內是完全創(chuàng)新和領先的模式。目前我們的團隊已經(jīng)組建完畢，并進行了有效的嘗試，也獲得了一些有效的收益。

　　未來電商將會成為花樣年旗下“彩生活”社區(qū)服務平臺的主營業(yè)務，相信會給投資者帶來意想不到的收獲。

　　現(xiàn)場提問：花樣年轉型為以社區(qū)服務為核心業(yè)務的公司后，會不會影響集團毛利率水平？

　　潘軍：輕資產(chǎn)的特點是什么？是毛利率高、凈利率更高。花樣年的毛利率超過40%，凈利率超過14%，這在行業(yè)內都是比較高的水平。

　　“彩生活”去年的毛利率接近60%，凈利率接近30%。

　　我們這次轉型恰恰是看中了輕資產(chǎn)所帶來的優(yōu)勢。相對來說，房地產(chǎn)業(yè)務鏈比較短，對服務標準的要求也比輕資產(chǎn)低，團隊價值就沒那么大。所以，我們看到過去三年很多企業(yè)投入巨資進入房地產(chǎn)，因為他們認為門檻比較低。

　　未來房地產(chǎn)要向專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化進軍，必須擁有更好的管理能力。十六年來，花樣年一直著力于打造具有服務理念的房地產(chǎn)企業(yè)，所以說我們是社區(qū)服務商，而規(guī)模也不受控于土地儲備的。

　　過去十年，花樣年從管理一個項目到2012年437個項目，這是房地產(chǎn)開發(fā)達不到的速度。從管理5萬平方米到管理5000萬平方米，十年時間花樣年實現(xiàn)了一千倍的增長，這也是傳統(tǒng)模式所達不到的。

　　未來，輕資產(chǎn)模式一定會成為我們的主流模式，但并不是說花樣年會放棄房地產(chǎn)，我們的房地產(chǎn)依然會保持非常高速的增長。

　　至于具體的數(shù)字，現(xiàn)在很難回答，花樣年的理念是“先做后說”。

　　現(xiàn)場提問：有沒有將“彩生活”分拆上市的計劃？去年至今花樣年發(fā)過兩次債，公司的融資成本發(fā)生了怎樣的變化？

　　潘軍：我們沒有說過“彩生活”要分拆上市，但是“彩生活”的規(guī)模是達到了上市公司標準，我相信它未來的發(fā)展會給投資者帶來非常好的回報。

　　林錦堂：2013年1月花樣年發(fā)過債之后，我們的平均借貸成本大概在9.7%，所以整體來說我們的債務成本并沒有很大提升。

　　現(xiàn)場提問：花樣年在深圳前海新注冊的公司主要業(yè)務是什么？會不會在前海拿地？前海政府有沒有給花樣年資金或貸款支持？

　　潘軍：我們在前海已經(jīng)正式獲得了政府設立公司的批準，未來業(yè)務將基于我們物業(yè)服務，主要做社區(qū)金融領域方面的嘗試?，F(xiàn)在已經(jīng)向政府申請小額貸款和相關業(yè)務自持，基本上獲得批準。我們的團隊也準備完畢，計劃在今年開始社區(qū)方面的實踐。

　　第二，土地方面，因為前海的土地還沒有招拍掛，這需要獲得政府批準，不過我們會積極努力的爭取在前海拿地。

　　第三，花樣年不希望政府給予任何特殊資金方面的支持，我們靠能力來獲取利潤，花樣年是依靠市場成長的公司。

　　現(xiàn)場提問：除了新加坡項目外，花樣年有沒有考慮在海外做更多房地產(chǎn)或服務類的項目？

　　潘軍：我們主要是想吸引美國、日本的一些產(chǎn)品和服務，把這些東西放到國內來。

　　比如養(yǎng)老的服務模式、老年人護理藥品等，主要以引入為主。海外方面的服務引進我們都在考慮，都有相應團隊在跟進。