“希望‘以面對點(diǎn)’來應(yīng)對迪斯尼進(jìn)入中國，在全國布點(diǎn)布局上保持優(yōu)勢。”

　　在高負(fù)債情況有所緩解后，華僑城將進(jìn)入下一階段的發(fā)展。

　　3月12日，華僑城舉行2012年投資者見面會，董秘倪征向投資者介紹，截至2012年末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將至69.55%，同時凈負(fù)債率也由2011年比較高的125%回落到85.7%。

　　倪征還表示，華僑城2013年在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，可售面積為168.2萬平方米，折合貨值約405億。其中，今年計(jì)劃推盤的面積是117.6萬平方米，總可售貨值為245.6億。

　　“在總可售貨值內(nèi)，深圳地區(qū)仍然占比最高，達(dá)到37%；上海為24%，占比將近四分之一；另外，西安項(xiàng)目占7%，北京項(xiàng)目占8%，成都項(xiàng)目占9%，武漢項(xiàng)目占10%，其余的泰州、云南和天津今年可售貨值均占5%。”倪征稱。

　　倪征還介紹了華僑城今年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的推盤計(jì)劃。其表示，華僑城今年推盤的高峰會在一季度和四季度。其中一季度計(jì)劃總貨值在91億左右，對應(yīng)的面積是38萬平方米；二季度相對少一點(diǎn)，總貨值43億，建筑面積21萬平方米；三季度的貨值是49億，建筑面積為33萬平方米；四季度62億，建筑面積24萬平方米。

　　此外，對于公司下一階段的發(fā)展，倪征稱，實(shí)際上華僑城這幾年是一個臺階一個臺階地往上走，在目前從凈負(fù)債到經(jīng)營現(xiàn)金流都有一些突破后，可以穩(wěn)定一下、喘一口氣，然后在進(jìn)入下一階段的發(fā)展。

　　“2013年我們會繼續(xù)關(guān)注三大新進(jìn)城市，同時也會適當(dāng)關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市，探索發(fā)展新項(xiàng)目的機(jī)會，公司今后的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)所擁有和運(yùn)營的主題公園數(shù)量達(dá)到20個。

　　在談到今后如何面對迪斯尼的挑戰(zhàn)時，華僑城副總裁姚軍稱，從旅游產(chǎn)業(yè)來講，迪斯尼確實(shí)是華僑城的老師，有很多值得學(xué)習(xí)的地方。但今后會采取“以面對點(diǎn)”來應(yīng)對迪斯尼進(jìn)入中國，在全國布點(diǎn)布局上保持優(yōu)勢。

　　以下為華僑城2012年投資者見面會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問，公司2012年在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面認(rèn)購情況怎樣？歡樂海岸去年的經(jīng)營情況和今年的發(fā)展態(tài)勢又是怎樣？

　　管理層：2012年公司的整體認(rèn)購額面積是85萬平方米，認(rèn)購金額是240億元。除了結(jié)轉(zhuǎn)完的以后，我們截至2012年末的預(yù)售賬款還有56億。其實(shí)2012年的市場行情與我們的銷售節(jié)奏還是比較吻合的，特別是下半年。

　　關(guān)于歡樂海岸，這個項(xiàng)目的整體招商運(yùn)營其實(shí)從2011年就開始了，2012年我們主要是完成商業(yè)部分的招商，今年的重點(diǎn)工作則是購物中心開業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：委托貸款方面，華僑城集團(tuán)的支持沒有太大的變化，大概在130億的水平，公司2013年有沒有具體的融資計(jì)劃，資本開支計(jì)劃又是怎樣的？

　　林育德(華僑城財(cái)務(wù)總監(jiān))：華僑城2011年到2012年的整個財(cái)務(wù)狀況漸漸有所好轉(zhuǎn)，目前的現(xiàn)金是70億左右，集團(tuán)的委托貸款是130多億。今年在集團(tuán)委托貸款方面，我們也會控制在不超過50%的水平，其余的就要靠我們自己融資。

　　我們今年主要分兩個方向融資，一方面是在境外，通過華僑城亞洲這個平臺，爭取能夠在境外融資，因?yàn)榭紤]到融資成本問題，境外的借貸成本相對是比較低的。

　　另一方面是內(nèi)部融資，除了境外平臺之外，我們今年會在信托方面做點(diǎn)文章。我們的融資能力相對來說比較強(qiáng)一點(diǎn)，包括信托產(chǎn)品，借貸的總成本也會控制在基準(zhǔn)利率以下。

　　還有銀行融資，在品牌信用和自身能力方面，我們在銀行融資方面還是比較有實(shí)力的，跟其他一般房地產(chǎn)企業(yè)相比有一些優(yōu)勢。因?yàn)槌说禺a(chǎn)之外，我們還有旅游、酒店這些綜合資源。

　　公司今年的資本支出計(jì)劃跟上一年差不多，大概是50億元左右。

　　現(xiàn)場提問：華僑城2012年新進(jìn)入了深圳大鵬、寧波、福州這三個區(qū)域，那么今后的整體開發(fā)速度會不會有相應(yīng)加快？今年的新開工計(jì)劃中是否包括新拿的這幾個項(xiàng)目？

　　倪征：華僑城自2009年整體上市以來，業(yè)績都保持了相對高速的增長。實(shí)際上這幾年我們是一個臺階一個臺階往上走。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，我們根據(jù)自己的資金和投資能力，沒有進(jìn)入很多區(qū)域，這相當(dāng)于我們賣了一部分項(xiàng)目后，然后穩(wěn)定一下、喘一口氣，再進(jìn)入下一階段的發(fā)展。

　　從2012年報(bào)的數(shù)據(jù)可以看出，我們的業(yè)績有了相應(yīng)增長，從凈資產(chǎn)到經(jīng)營現(xiàn)金流都有一些突破。在這樣的情況下，我們又簽了三個大型項(xiàng)目，2013年我們會繼續(xù)關(guān)注三大新進(jìn)城市，同時也會適當(dāng)關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市，探索發(fā)展新項(xiàng)目的機(jī)會。

　　在項(xiàng)目開發(fā)方面，預(yù)計(jì)新開工面積包括了去年新簽的三個項(xiàng)目，尤其是寧波項(xiàng)目會率先開工。

　　現(xiàn)場提問：公司在過去三年實(shí)現(xiàn)新上一個臺階后，下一階段的發(fā)展會是什么樣的？

　　倪征：公司在上了一個臺階、喘口氣后，現(xiàn)在將是我們上下一個大臺階的起步時間。在整個公司業(yè)務(wù)定位上，我們也有很明確的計(jì)劃，公司在十二五期間制定了一個“一二三計(jì)劃”。

　　一是指旅游綜合收入要突破100億大關(guān)，這個目標(biāo)我們已經(jīng)在2012年底實(shí)現(xiàn)，但是在突破100億后，我們未來幾年還會繼續(xù)往上走。

　　二是指我們要擁有20個大型主題公園，包括新拓展的寧波、福州以及后續(xù)的新項(xiàng)目，我們所擁有和運(yùn)營的主題公園數(shù)量還要進(jìn)一步擴(kuò)大，目標(biāo)是20個。

　　三是指我們的入園接待人數(shù)能夠突破3000萬大關(guān)。而突破3000萬大關(guān)的意義是，希望公司能夠成為在接待人數(shù)和規(guī)模方面成為亞洲第一，成為全球繼迪斯尼、美林、環(huán)球影城之后的第四大主題公園運(yùn)營商，這些就是我們十二五期間明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：歡樂海岸和歡樂谷之間有何差異？公司在后續(xù)可持續(xù)發(fā)展的模式上會繼續(xù)做哪些挑戰(zhàn)？面對環(huán)球影城和迪斯尼相繼落戶京滬，公司有沒有學(xué)習(xí)和應(yīng)對的措施？

　　姚軍：如果一定要將歡樂海岸和歡樂谷要做個比較，那么它們各有千秋，歡樂谷是有圍墻的，售門票，給15到40歲不同年齡段，包括家庭的一種特別體驗(yàn)，通過設(shè)備或主題文化、演繹、演出讓大家體驗(yàn)不同生活的感覺。歡樂海岸則是非常休閑、時尚的，完全是融入到一個城市的市區(qū)建設(shè)的項(xiàng)目。

　　另外，在投資回報(bào)方面這兩個項(xiàng)目也不太一樣。比如說歡樂谷，毫無疑問是靠門票和二次消費(fèi)作為收入，而歡樂海岸一方面靠客人消費(fèi)，還有一方面靠商業(yè)物業(yè)租金，由品牌商家經(jīng)營。

　　其實(shí)歡樂谷這種模式與迪斯尼和環(huán)球影城的模式基本是一樣的，都是讓大家通過與日常生活不同的文化娛樂體驗(yàn)感受另外一種享受。只不過，我們的歡樂谷是為更多的游客開放，我們的年齡段更寬泛，體驗(yàn)方式和可選擇項(xiàng)目也更豐富，這里也有很多特殊性和個性。

　　另外，對于迪斯尼落戶上海，我們的董事長曾講過，從旅游產(chǎn)業(yè)來講，迪斯尼是我們的老師，有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方。但是從市場角度而言，我們從幾年前就開始了研究如何面對和迪斯尼共處市場的問題，其實(shí)這還是有一個差異化的問題，我們所有的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、運(yùn)營，以及我們需要進(jìn)入的每個環(huán)節(jié)希望和迪斯尼有所差異，這是我們的出發(fā)點(diǎn)。

　　同時，系統(tǒng)的管理和高水準(zhǔn)運(yùn)營方面我們也要向迪斯尼學(xué)習(xí)，但是在整個內(nèi)容、文化、市場立足點(diǎn)等方面，我們希望和迪斯尼有所不同。這兩年我們繼續(xù)拿資源，繼續(xù)建立新的綜合項(xiàng)目，希望“以面對點(diǎn)”來應(yīng)對迪斯尼進(jìn)入中國，在全國布點(diǎn)布局上保持優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：未來發(fā)展上，公司是否一直依靠地產(chǎn)去反哺歡樂谷項(xiàng)目，還是會有所改變？

　　姚軍：坦白說，迪斯尼發(fā)展比我們早了很多年，迪斯尼發(fā)家起步也是在電影、影視方面，特別是在電影上，而我們在這方面確實(shí)與迪斯尼有很大差距，特別是在資金能力上有很大差距，但我們還是會尋求差異化的競爭，以自己的特色去拓展客戶資源。