在同樣的政策和市場環(huán)境下，為什么有的企業(yè)業(yè)績增速快，有的慢，有的卻負(fù)增長？

　　2012年度房地產(chǎn)企業(yè)“銷售業(yè)績增速加快、分化加劇”已基本成為事實(shí)。

　　數(shù)據(jù)顯示，已公布去年銷售業(yè)績的全部40家房企中，95%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售額的同比增長，比2011年高出了17.5個百分點(diǎn)。其中，有20家企業(yè)的銷售額增長率超過了20%，融創(chuàng)、旭輝、招商這3家企業(yè)更是超過了70%。值得注意的是，與2011年銷售額增長率相比，40家企業(yè)中，增速加快的有30家，占75%。雖然全部176家上市房企的業(yè)績年報還沒有都出來，但大局已定。

　　追溯業(yè)績背后的原因，印證了一句話：成功的秘密是相似的，失敗的原因卻各有不同。以兩家負(fù)增長的企業(yè)為例：SOHO中國實(shí)現(xiàn)銷售額95億元，同比下降了13%，主要原因是正在謀求“由散售到持有的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”；恒盛地產(chǎn)2012年實(shí)現(xiàn)銷售額109.3億元，同比下降了18%；銷售收入83.85億元，較2011年95.85億元減少了12%，主要原因是“工程延遲”和“價格下調(diào)”。

　　SOHO中國為什么要等到業(yè)績連續(xù)下滑后才開始轉(zhuǎn)型，為什么沒有提前謀動？2012年多數(shù)企業(yè)的銷售均價都有所下調(diào)，例如萬科、恒大、綠城、綠地的銷售均價分別從2011年的11302、6589、22201、9604元/平方米，下降到10916、5962、19339、9136元/平方米，所以對恒盛地產(chǎn)來說，“價格下調(diào)”不是理由，“工程延遲”才是真正主因，但又何至于工程延遲并導(dǎo)致銷售業(yè)績下降？

　　業(yè)績優(yōu)劣必然有內(nèi)外多種原因，在同樣的政策和市場環(huán)境下，為什么有的企業(yè)業(yè)績增速快，有的慢，有的卻負(fù)增長？這顯然是內(nèi)因所致。

　　綜合分析業(yè)績較好企業(yè)的“成功的秘密”，相似的內(nèi)因主要有三個方面。一是戰(zhàn)略布局具有一定的前瞻性和均衡性。事實(shí)證明，戰(zhàn)略決定業(yè)績，結(jié)構(gòu)合理者得市場，這一點(diǎn)無需置疑。二是走高周轉(zhuǎn)、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)之路。雖然有的企業(yè)產(chǎn)品線還不太成熟，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率還不太高，但大都有快速周轉(zhuǎn)作為保障。反之，如果過于追求項(xiàng)目的高溢價，而沒有高周轉(zhuǎn)作為保障，則銷售普遍遇到了問題。

　　三是對長短線項(xiàng)目、現(xiàn)金流和利潤項(xiàng)目的組合能力較強(qiáng)。研究發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)業(yè)績增長較快的企業(yè)，既有短平快項(xiàng)目，也有長線大盤項(xiàng)目。只有做好配比組合，才能實(shí)現(xiàn)業(yè)績的持續(xù)、穩(wěn)健增長。

　　無論是哪一內(nèi)因，都需有“快進(jìn)快出”的高周轉(zhuǎn)作保障。這是因?yàn)椋咧苻D(zhuǎn)可以對沖高資金成本，降低財務(wù)費(fèi)用，可以提高資金周轉(zhuǎn)率和投資杠桿率，進(jìn)而可以快速做大規(guī)模、提高收益。當(dāng)然，高周轉(zhuǎn)可能會降低項(xiàng)目的開發(fā)利潤率，但因?yàn)橹苻D(zhuǎn)率和杠桿率的提高，項(xiàng)目投資收益率并不會降低，甚至?xí)岣摺?/p>

　　房地產(chǎn)開發(fā)工作無論多么復(fù)雜，核心要義或最終目的都是通過開發(fā)投資，實(shí)現(xiàn)收益最大化，簡化為一個公式是M=S×f。其中，M是指投資收益，可理解為凈利潤；S泛指企業(yè)規(guī)模類指標(biāo)，可理解為總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額等；f泛指盈利能力指標(biāo)，可理解為收益率。實(shí)現(xiàn)M最大化有兩條途徑：一是做大S，即做大規(guī)模；二是提高f，即做優(yōu)做強(qiáng)。做大S的方式主要有多項(xiàng)目、大盤開發(fā)和多個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖復(fù)制開發(fā)等，即S值的累加求和(S1+S2+S3)。投資收益率f=f1×f2×f3，其中f1是利潤率，f2是周轉(zhuǎn)率，f3是財務(wù)杠桿率。要提高f，就要提高f1、f2和f3。提高開發(fā)利潤率f1有兩種方式：一是“控”，即控制開發(fā)成本和費(fèi)用；二是“提”，即提高附加值和溢價率。但事實(shí)上，隨著市場競爭越來越激烈，f1越來越呈現(xiàn)出行業(yè)平均化趨勢。

　　而且利潤率f1其實(shí)是沒有時間概念的，即可能是3年實(shí)現(xiàn)，也可能是5年實(shí)現(xiàn)。有時間概念的是周轉(zhuǎn)率。如果是3年，周轉(zhuǎn)率f2可理解為0.33，如果是5年，則是0.2。假設(shè)項(xiàng)目利潤率都是20%、杠桿率f3都是3的情況下，因?yàn)殚_發(fā)效率不同，最終投資收益率f分別是19.8%和12%。

　　實(shí)際結(jié)果通常相差更大。因?yàn)橹灰苻D(zhuǎn)率提高了，杠桿率f3也會隨之提高，利潤率也會分化。比如，因?yàn)锳企業(yè)的運(yùn)營管理水平較高，可能其利潤率f1是25%，B企業(yè)可能是18%，則最終投資收益率f就會相差一兩倍。蘭德咨詢對全部176家上市房企的凈利率對標(biāo)研究結(jié)果顯示，凈利率“優(yōu)秀值”是“平均值”的2.4倍。另外，只要周轉(zhuǎn)率提高了，在等同資金量和等同時間內(nèi)，必然能快速做大規(guī)模S，進(jìn)而就能實(shí)現(xiàn)規(guī)模速度和質(zhì)量效益的雙增長。