“我們是一家有聲譽、具規(guī)模的公司，需要開啟的門總會為我們而開。”

　　3月14日，恒隆集團有限公司與恒隆地產(chǎn)有限公司出版涵蓋二零一二年一月一日至十二月三十一日止的二零一二財政年度年報。

　　圍繞“只選好的只做對的”的主題，恒隆集團兼恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗先生在最新年報中再度就公司的多個要點作出闡述，當(dāng)中包括業(yè)務(wù)運營的部署和長期策略，以及其背后的思維。

　　作為與股東保持緊密溝通的重要渠道，恒隆的二零一二財政年度年報致力展示公司在回顧年度內(nèi)執(zhí)行的種種舉措，從市場機遇的掌握、地塊的選取、建筑設(shè)計和規(guī)劃，到項目運營及人才發(fā)展，不一而足。這等努力莫不彰顯恒隆業(yè)務(wù)茁壯發(fā)展所建基的核心原則與嚴謹標(biāo)準(zhǔn)，也是恒隆一直固守的堅持——“只選好的只做對的”。

　　在這個大前提下，縱使環(huán)球經(jīng)濟波動頻仍，恒隆憑借精心策劃和妥善執(zhí)行，仍能持續(xù)為股東帶來穩(wěn)健的業(yè)務(wù)增長。

　　這份最新年報也就人們對于中國內(nèi)地的購物商場業(yè)務(wù)，以及對市場和業(yè)務(wù)運作的一些誤解，帶出真知灼見；并揭示恒隆在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有領(lǐng)先競爭優(yōu)勢底下，于業(yè)務(wù)運營所在的內(nèi)地城市脫穎而出，成為少數(shù)贏家之一的個中原因。

　　以下為恒隆地產(chǎn)2012年年報董事長致股東函全文：

　　業(yè)務(wù)回顧

　　從本集團的業(yè)務(wù)角度看來，過去六個月內(nèi)，環(huán)球經(jīng)濟環(huán)境并無大變。歐洲仍然一蹶不振，美國縱使步向復(fù)蘇，其步伐依然蹣跚。中國的增長率從每年百分之九至十的高位回落，亦難以預(yù)測其去向及何時重拾升軌。

　　盡管如此，我們?nèi)阅馨盐諜C會出售香港數(shù)項成熟的非核心投資物業(yè)。連同已落成的住宅單位銷售及租金收入增長在內(nèi)，營業(yè)額及股東應(yīng)占純利均遠勝去年。

　　凡此種種，當(dāng)屬股東意料中事，皆因我們一直枕戈待發(fā)，抓準(zhǔn)良機出售物業(yè)。此外，本人曾屢次指出，旗下租賃物業(yè)組合的每半年度重估頗為保守，新近交易足證此言非虛，銷售收益比估值超出百分之七十四。該等售出物業(yè)約占我們香港租金收入百分之十一，有關(guān)交易有助我們提升旗下投資物業(yè)組合的平均質(zhì)量。

　　未來一年，此類交易縱不會完全停止亦將明顯減少。我們打算長期持有手上較優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)。

　　售出浪澄灣一百零八個單位錄得邊際利潤百分之六十三，君臨天下九個單位則為百分之七十三，兩者均創(chuàng)歷史新高。如本人之前所述，我們非常樂意于相若價格水平出售更多單位，但這需要市況配合。

　　中國內(nèi)地零售業(yè)持續(xù)疲弱，并于年內(nèi)每況愈下。奢侈品環(huán)節(jié)是我們的強項，惟其銷售增長的放緩程度遠超一般消費品。

　　盡管環(huán)境欠佳，但仍有令人振奮之處。舉例說，港匯恒隆廣場由于引進更高檔次的品牌，其零售額錄得增長。上海的恒隆廣場于去年首六個月的商場租金收入僅上升百分之二，但全年度則上升百分之四，亦即下半年的租金收入增長約百分之六。原因之一，乃商場的三家主要租戶完成商鋪的擴充及翻新工程。事實上，多家世界頂級時裝品牌擴充業(yè)務(wù)，證明該商場充滿朝氣與活力。

　　來自內(nèi)地的零售租金總額上升百分之二十四。倘不計入營運少于兩年的兩項較新物業(yè)，升幅則為百分之八。連同辦公樓在內(nèi)，整體租金收入較去年增長百分之十八。

　　所有項目及幾乎所有物業(yè)類型，均在租金邊際利潤方面錄得改善。沈陽的皇城恒隆廣場的升幅最為明顯，由百分之十二倍升至百分之二十七，濟南的恒隆廣場亦由百分之三十四上升至百分之五十一。彼等均為較新項目，其成績乃意料中事，而未來應(yīng)該會有更佳表現(xiàn)。

　　除皇城恒隆廣場外，所有項目的租出率均接近百分之一百。皇城恒隆廣場乃我們在上海以外的首個商場，其周遭道路工程于年初稍息后旋即復(fù)工，并于年內(nèi)大部分時間持續(xù)不斷。如本人過往撰述，我們利用此緩沖期重整租戶組合。有關(guān)工作現(xiàn)已接近完成，今年稍后的租出率應(yīng)可達百分之九十五至九十六。如集團其他物業(yè)一樣，該項目的單位租金正持續(xù)上升。

　　以投資成本的無杠桿租金回報率計算，兩項上海物業(yè)的數(shù)字約達百分之四十。沈陽的皇城恒隆廣場經(jīng)營接近兩年半后，其數(shù)據(jù)維持在百分之五，此乃十多年前我們兩項上海物業(yè)首年取得的水平。毫無疑問，其表現(xiàn)稍遜的主要原因，是上文所述過去兩年持續(xù)進行的道路工程所致。

　　相比之下，集團其他新商場的表現(xiàn)理想得多。濟南的恒隆廣場開業(yè)十六個月后，無杠桿租金回報率達百分之八，這比我們在上海的往績稍勝一籌。沈陽的市府恒隆廣場更加令人鼓舞，開業(yè)僅僅三個月，其預(yù)計全年回報率接近百分之十。在上海，我們運作至第四年方見這個數(shù)字！

　　香港方面，集團投資物業(yè)組合內(nèi)的所有物業(yè)均表現(xiàn)理想。

　　商場的業(yè)務(wù)最為出色，其租金收入上升百分之十一，辦公樓及其他物業(yè)的租金收入分別上升百分之七及百分之二。整體租金收入表面上僅上升百分之三，但倘扣除已終止?fàn)I運的物業(yè)以供同比，租金收入實質(zhì)上升百分之九。除服務(wù)式寓所外，所有物業(yè)基本上全部租出。

　　以內(nèi)地和香港合計，集團租金收入上升百分之十，經(jīng)營溢利上升百分之十一。內(nèi)地現(xiàn)占租金收入總額百分之五十點五，占租賃經(jīng)營溢利百分之四十八點四。香港的相應(yīng)數(shù)字分別為百分之四十九點五及百分之五十一點六。

　　過去一年，我們有兩位執(zhí)行董事離職。正如集團去年初推出的主題所言，我們必須“只選好的只做對的”。本人堅信，我們現(xiàn)在是一家更好更強的公司。彼等離職后的職務(wù)隨即由其以往的副手接替，公司已培育該些同事多年。當(dāng)然，我們將繼續(xù)強化高級管理團隊。

　　發(fā)展策略

　　人們對于中國內(nèi)地的購物商場業(yè)務(wù)，普遍存在著一個誤解，值得商榷。慣常的說法是：市場競爭異常激烈，日益擁擠的市場將更難應(yīng)付。即使最歷練的機構(gòu)投資者亦信服于這個謬誤，反映了人們對市場和業(yè)界運作缺乏認識。

　　事實上，約九成半稍具規(guī)模的商場都擁有多重業(yè)權(quán)。主要礙于資金不足，幾乎所有發(fā)展商均把商場分拆成為“小型”商鋪出售，有時甚至在商場落成前已經(jīng)這樣做。

　　此等商場因而變得難以管理，質(zhì)量亦無可避免地劣化。沒有人可以控制鄰家商鋪賣甚么商品，項目幾乎從開業(yè)首天起便每況愈下，更何況其設(shè)計往往乏善可陳，兼且施工倉卒及地段普通。

　　若有人把此等物業(yè)與擁有黃金地段、單一業(yè)權(quán)并且設(shè)計完善的購物商場相提并論，并視之為競爭對手，坦白說實在是荒謬絕倫。前者新落成時或會對正統(tǒng)商場的定價能力帶來影響，但此影響不會亦不能持久。

　　在整個內(nèi)地市場里，擁有充裕財力、毋須“分拆”商場的發(fā)展商屈指可數(shù)。他們大部分來自香港，而來自內(nèi)地者均為國企，此乃可以理解。坦白說，非政府相關(guān)的發(fā)展商難有時間建立足夠財力，更遑論取得所需經(jīng)驗成為稱職的商業(yè)發(fā)展商。內(nèi)地市場龐大，數(shù)家發(fā)展商算甚么？！這是為何我們在過去數(shù)年投地時只曾遇上一或兩個競爭對手。

　　再者，大部分內(nèi)地發(fā)展商除了在設(shè)計商場方面缺乏專才，在建筑方面也太急于求成。作為土地賣方的市政府官員，往往希望建筑物在很短時間內(nèi)落成。在市內(nèi)建設(shè)摩天大樓和宏大商場，往往被視為現(xiàn)代化及官員能力的證明，有利于官員的未來擢升。

　　發(fā)展商明白政府的心態(tài)，亦樂于附和，例如承諾商場于購置土地后十八個月便可開業(yè)。任何熟悉設(shè)計程序的人士皆知，舉凡大型兼且復(fù)雜的項目，單憑這段時間根本未足以得出一個略為優(yōu)質(zhì)的設(shè)計，更遑論完成施工！難怪該等物業(yè)最終都強差人意，甚或拙劣不堪。即使該等物業(yè)并非業(yè)權(quán)分散，我們亦不會視之為競爭對手。

　　人們亦對商場行業(yè)的運作普遍存有誤解。商場并非可替代的商品，而是具有高度特色的資產(chǎn)。其市場是涇渭分明的：擁有香奈兒(Chanel)和路易威登(LouisVuitton)等品牌的高端商場，不會跟例如有沃爾瑪(Walmart)落戶的普羅商場競爭。此外，位置也是獨特賣點。當(dāng)一家坐落黃金地段、設(shè)計和施工均臻上乘的商場建成及成功吸引合適租戶時，它便可留住顧客。

　　人們對商場的忠誠程度當(dāng)然及不上對高級時裝品牌般強烈，但總有一定的冀盼基準(zhǔn)。

　　換句話說，一旦某個購物商場成功奠定地位后，新來者便不容易把它扳倒。當(dāng)然，這是假設(shè)領(lǐng)先者保持警覺，會不斷因應(yīng)最新的消費趨勢作出提升和改革。這是我們在上海面對的挑戰(zhàn)，于其他地方也行將如是。

　　正如本人數(shù)年前撰述，市場參與者最終會分成贏家和輸家。在內(nèi)地，后者會比前者多。這個現(xiàn)象在上海等一線城市已可目睹，并正在二線城市出現(xiàn)。我們的目標(biāo)是確保旗下每項物業(yè)均成為所在城市的少數(shù)贏家之一，甚至最好的一家，皆因這可吸納最大的消費額，較高的單位租金便隨之而來。

　　上文得出的唯一結(jié)論，乃中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)市場依然龐大，遠遠未達飽和。

　　本人欲論述的第二點，是我們和中國政府官員的關(guān)系。最近一些機構(gòu)投資者向我提出此問題；就這個在內(nèi)地營商的重要關(guān)鍵，以下是我們所采取的立場。

　　中文里的“關(guān)系”一詞現(xiàn)已聞名中外，被說成是在內(nèi)地做生意的成功竅門。這個說法有一定的道理，但我認為它是放諸四海皆準(zhǔn)，若在紐約市的布魯克林區(qū)、布朗克斯區(qū)，或在芝加哥，甚至任何一個地方做生意，這句話也套用得著。然而，中國是一個發(fā)展中國家，貪污現(xiàn)象可能比西方發(fā)達國家來得普遍，因此我們須要更加謹慎明智地使用“關(guān)系”。

　　我們放諸四海的大前提是：除非有合情合理的實際需要，否則我們不會主動接觸政府官員。我們在香港如是，在內(nèi)地更加如是。我們絕不籠絡(luò)地方或中央領(lǐng)導(dǎo)人，亦從不送贈昂貴禮品。舉例說，我們設(shè)計了一套象棋，每只棋子刻有“恒”或“隆”字，兩者均為中文的吉祥語。這套象棋在中國制造，價值不外乎港幣數(shù)百元。我們亦從不在昂貴的地方招待官員，只做恰當(dāng)?shù)氖?。我們不僅鄙棄罪惡，亦會謹慎避嫌。

　　幸好我們是一家有聲譽、具規(guī)模的公司，需要開啟的門總會為我們而開。過去二十年來，凡我們須要接觸的市級或省級官員，我們從沒有被拒絕。由于我們在許多城市建立了正直不阿的名聲，貪腐的官員可能不敢對我們打主意。

　　約于二十年前，有人曾提議我接觸一位據(jù)云有助土地交易的高級政府官員。該次會面沒有給我良好的感覺，再加上其他原因，使我們放棄了那個卓越的城市。后來，與我會面的官員因貪污被捕并監(jiān)禁，可見我當(dāng)時的直覺是準(zhǔn)確的。我們其后從未成功在該城市發(fā)展，但我們絕不會為了達成交易而放棄道德原則。事實上，這對我們來說根本就不是好交易，它只會陷我們于不義，泯沒我們的良知。

　　我們的道德標(biāo)準(zhǔn)并非只是回避貪污。中國官員往往要求像我們這些商家簽署交易備忘錄，但其實無意落實計劃；這些簽署的文件僅讓該等政府領(lǐng)導(dǎo)人取悅上級。除非我們確實對項目有興趣，否則我們不會簽署備忘錄。這不僅是由于我們不愿意承受政府改變主意并試圖完成交易所帶來的風(fēng)險，而是由于個中蘊含的虛偽。我們可能因而失去了一些朋友，但坦白說這些“朋友”并非我們的同路人。有一回我甚或因此而被某些領(lǐng)導(dǎo)人排斥，但我愿意為秉持高道德標(biāo)準(zhǔn)而付出代價。我相信在此點上股東會支持我，否則，請沽售恒隆股份，皆因在此立場上，我們會堅定不移。

　　話雖如此，我們亦并不愚昧。透過發(fā)展地標(biāo)物業(yè)如上海兩個項目，和在內(nèi)地作出有意義以及獨特的社會項目，我們獲得國家和省級許多最高領(lǐng)導(dǎo)人認同。凡此種種，為我們贏得地方官員的尊重，給我們開啟了許多扇門。

　　我們在內(nèi)地的處事方式，與我們在香港的一貫做法，原則上并無二致。例如，我們肯定是行內(nèi)少數(shù)或唯一的公司，明文規(guī)定不雇用前政府高官的。我們并不反對別人這樣做，只要有關(guān)程序合法及透明便可。但就我們而言，公司的核心價值是堅持更高的標(biāo)準(zhǔn)。

　　多年來，我始終相信，我們的企業(yè)管治位居行內(nèi)最佳之列。例如，恒隆的獨立非執(zhí)行董事的積極性和獨立性，很難找到另一家公司可與之媲美。獨立非執(zhí)行董事所行使的權(quán)力，應(yīng)該沒有任何同儕可以相提并論。很少公司具有本集團的透明度，這不單在財務(wù)披露方面，在策略和管理思維方面亦然。這也是本人親筆撰寫董事長致股東函的原因，在過去十年來大部分此等函件均遠較本文為長。

　　然而，我們深明集團仍有改善之處。隨著管理模式由策略性聚焦過渡至密集式營運，挑戰(zhàn)比比皆是。特別是對公司基層而言，在內(nèi)地工作陷阱重重，我們需要強化系統(tǒng)，在公司所有層面建立一個更強大的道德文化。我們已經(jīng)開始這項工作，并將繼續(xù)努力不懈，同時秉持管理層去年初采納的主題——“只選好的只做對的”，這也是本人六個月前向股東匯報的理念。我們認為這是一項重要的策略性競爭優(yōu)勢，必須進一步強化。

　　展望

　　中國官方數(shù)據(jù)顯示，二零一二年國內(nèi)消費品零售額年均增長率放緩至百分之十四點三，二零一一年則為百分之十七點一；情況并于去年下半年進一步惡化。然而，與我們旗下商場業(yè)務(wù)更息息相關(guān)者乃奢侈品環(huán)節(jié)。根據(jù)一家國際著名的顧問公司于二零一二年十二月發(fā)表的報告估計，該環(huán)節(jié)的增長率由二零一一年的百分之三十跌至二零一二年的百分之七。顯而易見，整體放緩趨勢尚未逆轉(zhuǎn)。

　　然而，從兩個經(jīng)濟現(xiàn)象來看，最壞的情況可能已經(jīng)過去。

　　首先，作為領(lǐng)先的經(jīng)濟指標(biāo)，股票市場在去年大部分時間一直沉寂，過去數(shù)月則持續(xù)上升。其次，近一年來乏善可陳的住宅價格和成交量，于二零一二年最后一季飆升。它們創(chuàng)造的財富效應(yīng)，可能有助扭轉(zhuǎn)零售業(yè)的放緩銷情。此外，我們不應(yīng)忘記，中國國情瞬息萬變，一旦情緒轉(zhuǎn)向，其速度可令人大感意外。

　　隨著昆明的恒隆廣場于十一月底舉行開工剪彩儀式，我們自二零零五年以來購置的所有七幅地塊均已動工或落成?？偝杀竟烙嫾s為港幣七百億元，其中已投放的金額為港幣三百億元，余額港幣四百億元應(yīng)該會于未來約十年內(nèi)動用。香港方面，倘我們套現(xiàn)手上逾港幣二百五十億元現(xiàn)值的已落成住宅單位，再計及已出售的非核心資產(chǎn)，所帶來的現(xiàn)金將可應(yīng)付相當(dāng)部分的資本支出，令本公司保持財政穩(wěn)??；這意味著我們可以在市況許可下在內(nèi)地或香港進一步吸納項目。一如以往，我們會耐心等候良機進行購置。然而，我們不應(yīng)過于執(zhí)著入市時機，皆因無人能如斯聰明洞悉市場何時見底。

　　約十年前，本人作出一個審慎的決定，透過致股東函披露我們的策略和背后思維。當(dāng)時的憂慮是：別人會仿效我們，令集團失去或已建立的競爭優(yōu)勢；但好處是，唯有這樣做，我們方有機會讓股價恰當(dāng)?shù)胤从澄覀兊臉I(yè)績。集團股價于其時已持續(xù)三十年表現(xiàn)欠佳，甚至在一九九零年代作出的種種正確決定均為人忽略。

　　最終我們決定開誠布公，原因是我們經(jīng)過評估后認為，即使我們的策略廣為人知，競爭對手也難以在短期內(nèi)掌握所需專業(yè)知識。即使他們真的做得到，屆時我們已在經(jīng)濟蓬勃的城市建立了位處最佳地段的土地儲備，足以確保我們蓬勃發(fā)展。一爾我們在黃金地段坐擁最佳地塊后，我們便擁有領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。畢竟，內(nèi)地商機無限，發(fā)展空間遠超任何公司的財政資源，因此我們可以進駐的城市有限，而與同業(yè)碰頭的機會也就不多。

　　在這些決定促使下，本人撰寫了多篇以我所知最長的董事長致股東函，其中創(chuàng)紀(jì)錄的是二零零九/二零一零年度的一篇，字數(shù)超過一萬七千五百字。本人每年均就本公司的一個或多個要點作出闡述；其不僅切合當(dāng)時的情況，亦對我們的長遠發(fā)展有影響。對管理層而言，這是很有用的做法，皆因要把想法化為文字，我們不得不縝密思考市場環(huán)境和集團對策。我們當(dāng)然明白，資訊的質(zhì)量不能單以篇幅衡量。然而，我們很高興許多股東均贊揚我們思路清晰，而本公司的股價表現(xiàn)在近十年來亦跑贏同儕。本人敢說，我們由備受忽略變成一家受到尊重的公司。

　　競爭環(huán)境方面，過去十年來內(nèi)地一些商業(yè)地產(chǎn)商有所改進，但據(jù)我們評估，本集團仍然擁有相當(dāng)?shù)念I(lǐng)先優(yōu)勢。這當(dāng)然是指我們擁有項目的城市而言，而這與我們也最息息相關(guān)。我們慶幸在此等城市成功購入一些位置最佳的地塊。只要我們按照一貫的最高標(biāo)準(zhǔn)打造各個項目，而內(nèi)地市場能保持堅穩(wěn)，我們應(yīng)可享有燦爛的未來。

　　如本人過往所述，本公司現(xiàn)已進入一個新的增長期。未來數(shù)年，在繼續(xù)物色更多地塊的同時，我們將日益專注于營運工作。因此，本人未必需要撰寫長篇的致股東函，惟倘有需要我會毫不猶豫重拾舊習(xí)。

　　二零零九年中，本人曾撰論二零一零年代是恒隆黃金時期的開始。我們至今仍然堅持這個觀點，原因是我們自二零零五年以來在內(nèi)地的所有努力均開始取得成果。多年的土地購置和施工，正陸續(xù)打造出多項世界級商業(yè)綜合項目以供出租。由于各項目將于未來數(shù)年陸續(xù)開幕，而新項目尤其商場通常需要一至兩個租賃周期方趨穩(wěn)定，因此這個黃金時期將在這十年逐步實現(xiàn)。換句話說，豐收期指日可待。

　　無可否認，我們現(xiàn)已開始看到收成。新項目順利落成，整體租金持續(xù)上升；租金邊際利潤有所改善，租金收益率穩(wěn)步上揚。更豐盛的前景經(jīng)已在望，只要我們穩(wěn)守航程，努力執(zhí)行，定能得到豐碩成果。

　　短期而言，來自香港的投資收益應(yīng)可保持穩(wěn)定。租金增長率應(yīng)與去年相若，這是可以接受的。內(nèi)地方面，我們希望零售額會回升，所有物業(yè)的租金可望遞增。新商場料可進一步提升營運效率，為溢利帶來裨益。

　　今年九月，坐擁十二萬平方米的無錫恒隆廣場的商場將會開業(yè)。該物業(yè)的租賃活動進展順利，預(yù)期開幕時會全部租出。迄今已簽約之單位租金頗為理想。無錫的恒隆廣場包括兩座辦公樓，第一座在落成后將是本集團在上海以外的首座辦公樓，預(yù)計可于明年第一季開幕。該辦公樓現(xiàn)正進行預(yù)租工作，反應(yīng)令人鼓舞。

　　我們曾研究了一段時間，探討可否于今年底讓租戶遷入沈陽的市府恒隆廣場首座辦公樓的較低樓層。這個將摩天大樓分階段落成的做法，在內(nèi)地前所未見，涉及的實際性和技術(shù)性困難不易解決。最終，該市及本集團均認為有關(guān)的挑戰(zhàn)和相關(guān)風(fēng)險太大，因而打消念頭。整座辦公樓現(xiàn)將按原定計劃于二零一五年年初啟用。

　　如上文所述，我們并不預(yù)期今年會出售更多香港的非核心投資物業(yè)，但我們希望可出售已落成的住宅單位。視乎市況如何，跑馬地藍塘道項目可于今年第三季推售。盡管該物業(yè)只有十八個面積各約四百五十平方米的半獨立式洋房，但由于單位價格可能頗佳，故應(yīng)可帶來理想的溢利。

　　整體而言，二零一三年的溢利明顯取決于我們出售香港住宅單位的能力，而這亦需取決于市況。倘單看租金收入，我們頗有機會錄得穩(wěn)健增長。