“國五條”細(xì)則落地執(zhí)行了較為嚴(yán)格的預(yù)售“限價”政策，但在需求較為旺盛的市場環(huán)境下，開發(fā)商為了保證利潤和資金回籠有可能提高實際成交價格。

　　截至目前，北京“國五條”細(xì)則落地后已一個半月，受到預(yù)售限價政策的影響，市場新增供應(yīng)較低，難以形成有效補充。使成交量較正常市場時出現(xiàn)明顯回落，漲價壓力依然較大。

　　新政后供應(yīng)量同比增長，但七成項目未簽約，需求釋放面臨雙重壓力

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月上半月(5.01-5.15)新建商品住宅網(wǎng)簽量為2560套，扣除保障房后僅2042套，比4月同期下降6.2%。自新政落地以后，近一個半月，純商品住宅總成交量為7295套，同比下降17.4%。

　　另外，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)：今年初至今，新建商品住宅新增期房在進(jìn)入預(yù)售狀態(tài)的項目有45個，總供應(yīng)量為11876套，供應(yīng)量比2012年同期減少3.8%，近三年同期供應(yīng)規(guī)模大體相當(dāng)。但截至5月15日，尚未顯示簽約的項目數(shù)量占比，2011年-2013年分別是21.1%、32.1%、37.8%，是近兩年的新高。且4月份以后入市的18個項目中仍有13個為簽約成交。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，從近三年新增供應(yīng)及成交情況的數(shù)據(jù)對比可以看出：

　　首先，成交量上，新政以后的商品住宅成交量是從1季度的高位跌落，但絕對值與限購后的往年同期比并沒有出現(xiàn)較大幅度下滑，這一點和二手住宅市場新政后成交迅速跌至歷史低位不同。因此，新房市場并未沒有出現(xiàn)所謂的新政后迅速“降溫”，而且新增項目的去化率接近4成，說明需求依然較為旺盛。

　　其次，從預(yù)售審批的入市量上看，并未較以往大幅減少。實際上影響成交的是目前開盤的數(shù)量較少。從新政后的成交結(jié)構(gòu)看，僅有2成成交為今年的新增項目。其余都是在消化去年4季度集中供應(yīng)后的庫存累積。但今年一季度的高成交量使得庫存被大量消化，加上新政以后供應(yīng)收緊，開發(fā)商開盤滯后，使得需求釋放面臨多方面的壓力。

　　2013年新增項目成交擬售價差大幅縮小，新政后項目成交價格多數(shù)上調(diào)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至5月15日，2013年新增供應(yīng)中，已成交的項目成交均價與擬售價差明顯縮小，其平均值只有5.2%，而2011年和2012年同期，新增成交項目的成交價與擬售價格差分別為10.4%和16.7%。

　　另外，今年新增項目中，新政前后都有成交的，其新政后成交均價大部分都高于新政以前。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，從已經(jīng)入市開盤的項目看，不屬于限價范圍，因此新政并未對其銷售產(chǎn)生明顯影響。且多數(shù)項目新政后成交均價要高過新政以前。這可能是由于兩個原因：一是新盤銷售前期多消化相對低價項目；二是新政后房企仍然存在漲價意愿，小幅提價。“國五條”細(xì)則落地執(zhí)行了較為嚴(yán)格的預(yù)售“限價”政策，但在需求較為旺盛的市場環(huán)境下，開發(fā)商為了保證利潤和資金回籠有可能提高實際成交價格，這從今年項目擬售價與成交價差大幅縮小中也可以看出。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月全市成交量前百的普通住宅項目，在4月繼續(xù)有成交的有76個，價格上漲的占比為64.5%，但超過7成漲幅在5%以內(nèi)。

　　張旭認(rèn)為，新建商品住宅市場需求沒有受到新政收緊的抑制，“限價”政策的實施則會使近期供應(yīng)難以正常放量，盡管能夠在市場上游控制房價上漲，但在開發(fā)商與政策的博弈過程中，供需矛盾或更加突出，實際成交價格難以出現(xiàn)下調(diào)。目前，受政策影響，新建商品住宅成交價格整體維持平穩(wěn)，小幅上漲趨勢仍未變。