限價政策使不少項目延后推出，五一后新貨供應(yīng)充足，新貨集中外圍四區(qū)，首置首改產(chǎn)品仍占主力，番禺、海珠中大戶型占主導(dǎo)。

　　五一黃金月總體市場概況：

　　“限”字當(dāng)頭，市場成交技術(shù)性下調(diào)；五一新貨充足，集中在假期推出；熱點區(qū)域和板塊：花都、蘿崗和新塘。

數(shù)據(jù)來源：2013年4月為合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測所得，其他為廣州市房管局公布

　　“限簽約”“限預(yù)售”下，4月廣州十區(qū)成交，量價皆技術(shù)性下探。4月十區(qū)商品住宅成交僅41萬㎡，環(huán)比大幅下降51%。4月均價15689元/㎡，環(huán)比下降6.7%。自去年以來，廣州商住市場價量齊升的紅火態(tài)勢，從數(shù)據(jù)上得到抑制。

　　五一檔期新增供應(yīng)4月份達到70.5萬㎡的較高水平，其中37.85萬㎡集中在4月最后一星期推出。

　　為完成全年價格控制目標(biāo)，廣州當(dāng)前實施嚴(yán)格的限制政策，本質(zhì)上就是限價。“限預(yù)售”、“限簽約”政策實施內(nèi)容：

　　1、限預(yù)售：項目拿預(yù)售證之前需申報最高銷售價格，如價格過高將不予批準(zhǔn)預(yù)售；

　　2、限簽約：此前已拿到預(yù)售證的項目，如果銷售價格過高，將不準(zhǔn)或限定一定數(shù)量簽約；

　　3、限定價格的標(biāo)準(zhǔn)：未有具體公布；

　　4、實施范圍：不僅僅是市中心，而是涉及到包括外圍區(qū)域的全市十區(qū)。

　　當(dāng)前實施的政策實質(zhì)就是“限價”。

數(shù)據(jù)來源：廣州市房管局公示

　　根據(jù)陽光家緣網(wǎng)站監(jiān)測，2013年五一廣州十區(qū)在售貨量超過55000套，與上年十一相當(dāng)。但考慮到“限簽約”因素，相當(dāng)多的貨量尤其是市中心產(chǎn)品，實際已售但暫未簽約，實際在售貨量小于這個水平。新貨整體充足，黃金月期間廣州十區(qū)新推貨量約7200套，低于上年“十一”9450套的水平，但高于上年“五一”(約5000套)，新貨供應(yīng)依舊非常集中在花都、番禺兩大區(qū)域，但與上年“十一”相比明顯減少，南沙黃金月新貨持續(xù)增加，其他區(qū)域新貨非常少。

　　五一黃金月總體市場概況：

　　花都區(qū)：

　　新貨量同比大增，剛需產(chǎn)品主導(dǎo)，新貨總體成交近五成，剛需特征明顯，漲幅小樓盤熱銷，成交主要集中在新貨，新貨普遍升價，升幅不同造成成交差異。

　　除天馬河一號全新一期外，新貨普遍升價，升幅在5%~19%；御華園此次推貨位置更好，修正后升幅為10%。熱銷個盤仍為2012年熱銷的主要樓盤，產(chǎn)品多為中小戶型為主；而升價幅度在11%以下樓盤普遍熱銷。

　　番禺區(qū)：

　　新推樓盤較多，但普遍量不大，大戶型和剛需戶型參半，價格上升速度較快，對剛需型樓盤成交影響較大，升價影響剛需，人氣及成交表現(xiàn)平平。2013年五一，番禺實際推貨約1700套，同比大增160%；其中，近一半貨量在五一三天推出。

　　南沙區(qū)：

　　受限預(yù)售影響，五一實際供應(yīng)788套，為近兩年同期低位。開盤項目價格平穩(wěn)，碧桂園天璽灣熱銷。受限預(yù)售影響，約有近900套新貨已具備預(yù)售條件，但五一期間無法推出市場。五一僅3個項目推新，實際供應(yīng)788套，碧桂園天璽灣占六成。

　　蘿崗區(qū)：

　　區(qū)域前期銷售火爆，當(dāng)前自住剛需產(chǎn)品階段性斷貨，五一無新推，多個項目收籌，人氣火爆。五一黃金月蘿崗區(qū)可售貨量近1800套，為近年來黃金月貨量之最。

　　中心六區(qū)：

　　新推量少，整體銷售一般，個盤有熱點，價格相比一季度普遍升幅5-10%，大戶型豪宅價格平穩(wěn)。限預(yù)售對市中心推貨影響明顯，根據(jù)監(jiān)測接近900套貨量由于未拿到預(yù)售證，不能在五一檔期推出。整體銷售一般，中小戶型更加熱銷，多數(shù)項目價格相比一季度升5-10%，大戶型豪宅價格平穩(wěn)。

　　新塘區(qū)：

　　供應(yīng)減少，各板塊樓盤售價均有不同程度的上升。新推貨集中的新塘中心板塊，普遍熱銷，新塘新推貨量約1300套，相比2012年十一下降33%。4月增城政府研究增城“限購”方針，暫停辦理預(yù)售證，導(dǎo)致4月新增出現(xiàn)中斷，多數(shù)項目在4月最后一周才領(lǐng)到預(yù)售。五一黃金月新貨集中在假期推出

　　二季度市場走勢研判：

　　貨量預(yù)測：限價政策使不少項目延后推出，五一后新貨供應(yīng)充足，新貨集中外圍四區(qū)，首置首改產(chǎn)品仍占主力，番禺、海珠中大戶型占主導(dǎo)，按目前樓盤推廣進度統(tǒng)計，全市十區(qū)預(yù)計新貨1.2萬多套中，已拿預(yù)售證的約5700套，占比48%，其中中心六區(qū)已拿預(yù)售證的新貨約1000套，這部分單位雖然仍會受到限簽影響，但最有可能按計劃發(fā)售。

　　全市十區(qū)預(yù)計新貨中有約6100套未有預(yù)售證，其中中心六區(qū)超2100套，能否按時取得預(yù)售證并發(fā)售將會受到限價政策的影響，存在較大變數(shù)。

　　新貨主要集中外圍四區(qū)，其中花都、番禺新貨多已取得預(yù)售證，南沙、蘿崗新貨大多未取得預(yù)售證。其中，新貨較多的板塊為中心六區(qū)金沙洲、原芳村、原東山；外圍四區(qū)為華南板塊、南沙中心、汽車城、科學(xué)城。

　　預(yù)計5-6月新推貨量中剛需產(chǎn)品(100㎡以下、100-120㎡的兩房及三房)新貨約7200套，占總貨量的61%。從分區(qū)看，120㎡以上產(chǎn)品占比多的區(qū)域主要是番禺、海珠和越秀。

　　二季度貨量充足，剛需主導(dǎo)市場的局面不變，在很大程度上保證了市場的持續(xù)活力。但價格過快拉升，對成交的制約已經(jīng)在部分區(qū)域和板塊有所體現(xiàn)。在控制房價上漲目標(biāo)的死命令下，“限”令短期內(nèi)難以取消。坐等政策放松將會令到項目銷售、資金回款受到嚴(yán)峻考驗，主動應(yīng)對和規(guī)避限制條件才是贏得市場的關(guān)鍵。