5月第1周的成交備案數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意，世聯(lián)監(jiān)測(cè)的27個(gè)重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)顯示，除了成都和揚(yáng)州環(huán)比上漲之外，其它25個(gè)城市環(huán)比均不同程度的下降。

　　經(jīng)歷了4月的短暫回調(diào)后，行業(yè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季5月已經(jīng)來(lái)臨。然而，5月第1周的成交備案數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意，世聯(lián)監(jiān)測(cè)的27個(gè)重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)顯示，除了成都和揚(yáng)州環(huán)比上漲之外，其它25個(gè)城市環(huán)比均不同程度的下降。一時(shí)間，對(duì)于樓市降溫的言論甚囂塵上，我們更愿意相信5月首周成交數(shù)據(jù)環(huán)比下降的原因更多的是受節(jié)假日房管局備案數(shù)據(jù)滯后所致。在上一篇樓評(píng)《留一半清醒，留一半醉》里，我們明確表示愿意為“紅五月”押上一小注，因?yàn)闆](méi)有看到需求出現(xiàn)問(wèn)題。從世聯(lián)的客戶(hù)上門(mén)量看，4月29日至5月5日，世聯(lián)在售項(xiàng)目上門(mén)量高達(dá)3.98萬(wàn)，環(huán)比上漲79%。跟我們歷史性的高點(diǎn)（去年“十一”期間為4.47萬(wàn)）相距不遠(yuǎn)，盡管之前我們已對(duì)5月份的成交表示樂(lè)觀，但“五一”這一周的上門(mén)量仍超出我們的預(yù)期。

　　經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇局面持續(xù)，政策進(jìn)入觀察期

　　一季度出臺(tái)的“國(guó)五條”已經(jīng)是2009年調(diào)控以來(lái)的第五次調(diào)控升級(jí)，但從地方發(fā)布的執(zhí)行細(xì)則來(lái)看，基本未超過(guò)國(guó)五條細(xì)則框架，多個(gè)城市細(xì)則僅是公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。整體上看，一線(xiàn)城市較二三線(xiàn)城市具體，且除北京外，其它城市均淡化了“對(duì)二手房交易嚴(yán)格征收20％所得稅”。我們認(rèn)為二季度地產(chǎn)的調(diào)控政策將進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期，未來(lái)是落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則和政策執(zhí)行效果的觀察期，從宏觀經(jīng)濟(jì)方面看，一季度GDP同比增長(zhǎng)7.7％，運(yùn)行偏弱，二季度第一個(gè)月的經(jīng)濟(jì)仍不容樂(lè)觀。4 月份中采制造業(yè)PMI和匯豐PMI雙雙回落，說(shuō)明總需求疲弱，經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的局面仍將持續(xù)，我們之前提到中央政府地產(chǎn)調(diào)控的邏輯：“經(jīng)濟(jì)向好的時(shí)候打壓房地產(chǎn)比較有底氣，經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候總是很難對(duì)房地產(chǎn)下重手。”因此，在當(dāng)前情況下，短期內(nèi)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策的可能性不大。

　　套利行為遭打壓，但預(yù)計(jì)5月流動(dòng)性中性仍偏松

　　最近香港人民存款也已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月增長(zhǎng)，創(chuàng)出新高，表明短期內(nèi)香港的賺取利差的行為活躍。在歷史上，套利行為與資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有很大的關(guān)系。日本當(dāng)年90年代房地產(chǎn)泡沫之后，經(jīng)濟(jì)面臨著通縮的威脅，從而持續(xù)降低基準(zhǔn)利率，從而誕生了套利行為。套利行為具體是拋售日元買(mǎi)入高利率的貨幣，例如東南亞的國(guó)家，這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)在90年代處于高速增長(zhǎng)的階段，利率普遍偏高。97年的金融危機(jī)與日元的套利行為關(guān)系非常大，當(dāng)然也有美元資本的推動(dòng)。一旦發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入加息通道，日元和美元資本撤離新興國(guó)家，則帶來(lái)金融危機(jī)，新興國(guó)家貨幣強(qiáng)烈貶值。整個(gè)90年代，日本出現(xiàn)了非常著名的“渡邊太太”，即擅長(zhǎng)外匯保證金交易日本主婦投資者的代名詞。“渡邊太太”借入低利率的日元，投資于收益率較高的國(guó)外債券或外幣存款。只要日元不大幅升值，就可賺取比較穩(wěn)定的利差收益。當(dāng)前的套利現(xiàn)象說(shuō)明，最近這段時(shí)間人民幣升值預(yù)期依然強(qiáng)烈，海外資本進(jìn)入中國(guó)的沖動(dòng)仍存，這對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格形成利好，也意味著國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格依然面臨著繼續(xù)上漲的壓力。

　　在這樣的壓力下，國(guó)家外匯管理局在5月5日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)外匯資金流入管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，以應(yīng)對(duì)熱錢(qián)流入的挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)人民幣升值壓力得到一定程度的緩解，對(duì)銀行間的資金面也會(huì)有一定程度的沖擊。而上周，我們也與一些銀行的相關(guān)人士求證，很多銀行上個(gè)月已經(jīng)接到通知禁止貸外幣轉(zhuǎn)人民幣資產(chǎn)的業(yè)務(wù)。至于外管局打擊熱錢(qián)的效果如何，我們認(rèn)為尚待觀察，目前震懾效果已經(jīng)出現(xiàn)。

　　從央行最近的操作來(lái)看，4月26日，央行在公開(kāi)市場(chǎng)凈投放資金達(dá)1240億元，緩解了月末市場(chǎng)資金面緊張局面。進(jìn)入5月份，7天銀行間回購(gòu)加權(quán)平均利率較4月底明顯下降，同時(shí)，1個(gè)月以下短期SHIBOR利率也全面下行。各種指標(biāo)均反映出當(dāng)前市場(chǎng)資金面仍保持著中性偏松的水平。由于5月公開(kāi)市場(chǎng)到期資金較4月增多，且人民幣匯率持續(xù)上行，外匯占款仍能提供基礎(chǔ)貨幣的投放，加上經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇狀態(tài)下央行難以實(shí)質(zhì)性收縮貨幣，預(yù)計(jì)5月市場(chǎng)流動(dòng)性仍會(huì)延續(xù)中性寬松的格局。

　　供應(yīng)量激增，推動(dòng)成交上揚(yáng)

　　今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商改變了往年推貨的策略，在上半年大幅增加推貨量，5月份作上半年傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，更是開(kāi)發(fā)商青睞的推貨期，據(jù)統(tǒng)計(jì)，就深圳而言，近兩個(gè)周末就已有近10個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或推新，接下來(lái)的5、6月，還有20多個(gè)新盤(pán)計(jì)劃面市。其它部分重點(diǎn)城市，在4月底和5月初這兩周，新增批售量亦增加明顯。綜上，世聯(lián)研究認(rèn)為，在當(dāng)前政策平穩(wěn)，流動(dòng)性中性偏松的情況下，疊加開(kāi)發(fā)商推盤(pán)激增，將導(dǎo)致家庭部門(mén)加杠桿的行為持續(xù)，預(yù)計(jì)紅五月真實(shí)銷(xiāo)售情況火熱。