長實此番分拆香港酒店銷售，是幾次欲用旗下物業(yè)在資本市場融資未果后采取的做法。

　　蛇年的正月還沒過完，華人首富李嘉誠旗下的長江實業(yè)已鬧得特區(qū)滿城風(fēng)雨，就連特首和政府方面也頻頻出聲，這在香港似乎也不多見。

　　這次李嘉誠給香港特區(qū)政府“制造”了一個新的法律問題：酒店到底能不能分拆銷售？

　　港府再三警告

　　2月18日晚，長實突然宣布將旗下葵涌“雍澄軒”酒店全數(shù)房間拆售。據(jù)悉，雍澄軒酒店共涉360房間，首批65個平均呎尺價5236港元，入場費最低339萬港元，該批單位已于當(dāng)晚全數(shù)賣出，料套現(xiàn)約2.46億港元。

　　長實執(zhí)行董事趙國雄于2于20日透露，截止19日深夜，360個酒店房間全部賣出，初步統(tǒng)計，超過九成買家是香港永久居民，以投資客為主。業(yè)主均清楚了解所買物業(yè)并非住宅，相信市場主要看好旅游業(yè)發(fā)展前景。

　　長實此舉在香港無先例可循，造成全城關(guān)注和熱議，其焦點就在于，在香港目前的法律法規(guī)下，分拆酒店出售是否合法，以后的管理或發(fā)展應(yīng)如何？至少香港政府方面對此尚不肯定。

　　香港特區(qū)行政長官梁振英2月21日傍晚對媒體宣布，香港特區(qū)政府非常重視長實拆售旗下雍澄軒酒店房間的事件，他已責(zé)成有關(guān)政策局和部門密切跟進。

　　梁振英要求有關(guān)部門從地契、城市規(guī)劃、旅館管理、消防以及保障消費者權(quán)益等角度繼續(xù)跟進該事件，并且要求賣方提供數(shù)據(jù)，以厘清任何法律、政策規(guī)定和將來因管理等引起的問題。

　　梁振英指出，雍澄軒酒店買家所買的既不是住宅單位，也不是一般物業(yè)的分層業(yè)權(quán)，買家并不擁有單位的獨有享用權(quán)。

　　他呼吁買家要非常審慎，并且建議買家詳細了解該物業(yè)的業(yè)權(quán)性質(zhì)及自己的權(quán)利和責(zé)任。

　　而香港特區(qū)政府方面在2月19日就已發(fā)布正式公告，稱“雍澄軒”出售的單位只可用作旅館用途，并受旅館牌照管制，而并非住宅單位。

　　根據(jù)批地文件，雖然并無禁止業(yè)權(quán)人把單位分拆出售，但業(yè)權(quán)人卻未有就房間是否及如何仍用作旅館用途向當(dāng)局提供足夠資料，讓當(dāng)局信納出售安排不會違反旅館用途的最低樓面總面積要求。若證實違反任何條款，地政總署會采取行動，包括收回有關(guān)物業(yè)。

　　對此，趙國雄回應(yīng)指，拆售酒店是“合情、合法、合理”的，早在一年前政府未推出買家印花稅和特別印花稅時就已做籌畫，不擔(dān)心政府會收回物業(yè)。

　　他強調(diào)，房間拆售后，長實仍為酒店的實際運營及管理者，2018年牌照到期后，只要業(yè)主同意，集團會申請續(xù)牌管理。而對于外界所指長實可能會繼續(xù)分拆其他酒店進行銷售的說法，趙國雄也表示，暫時無計劃開售其他酒店項目。

　　券商看好獲益

　　雖然政府對此事態(tài)度保留，但券商卻是樂見其成。最早發(fā)布報告的交銀國際表示，長實拆售葵涌雍澄軒酒店房間，首批65伙迅即售罄，拆售酒店房間無疑是創(chuàng)新產(chǎn)品，但礙于酒店房間性質(zhì)，買家需要另外簽署入住協(xié)議。

　　報告續(xù)指，在雍澄軒成功銷售后，長實可望繼續(xù)將旗下酒店房商品化，包括之前考慮分拆的四間酒店，為數(shù)4800個房間，估計可套現(xiàn)約180億港元；其他潛在可出售酒店房約4000間，約值110億港元。

　　瑞信則認為，長江實業(yè)拆售葵涌雍澄軒酒店項目，相比分拆酒店項目上市，更加能夠最大量化相關(guān)資產(chǎn)的價值。雖然把酒店項目拆售較分拆上市更花時間，但由于市場資金充裕，加上二手樓市交投萎縮，故相信市場對相關(guān)資產(chǎn)需求強勁，去貨速度應(yīng)較快。

　　瑞信又稱，若長實原先打算分拆的四家酒店全部成功拆售，同時又能繼續(xù)以4.2%的租金回報率厘訂售價，估計可合共套現(xiàn)200億港元，而假如這個做法奏效，相信其他發(fā)展商亦會效法。

　　星展唯高達認為，基于物業(yè)市場熾熱，長實直接銷售以體現(xiàn)物業(yè)價值做法合理，而長實其他Horizon酒店也可按雍澄軒酒店做法拆售。

　　星展稱，雍澄軒酒店在其資產(chǎn)負債表是以折舊和攤銷形式以成本入賬，由于其相對低的賬面價值，估計其稅前利潤率可達50%以上。

　　事實上，長實此番分拆香港酒店銷售，是幾次欲用旗下物業(yè)在資本市場融資未果后采取的做法。

　　上市融資失利

　　2012年8月22日媒體稱，長實持股的新加坡房地產(chǎn)基金管理公司ARAAsset Management正計劃于10月底前重啟當(dāng)?shù)厝嗣駧臝PO，集資6.4億美元。

　　到10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股說明書中顯示，Dynasty REIT將面向散戶和機構(gòu)投資者發(fā)售8.939億至9.013億份基金單位，指導(dǎo)價區(qū)間為每單位0.86至0.92新元，上市后的基金單位將同時用人民幣及新元交易。

　　但2012年10月24日卻有消息稱，李嘉誠旗下持有的新加坡房地產(chǎn)投資信托基金Dynasty REIT已暫?；I資至多9.56億新元(約合7.78億美元)的人民幣計價首次公開募股，稱原因在于市況不佳。

　　在新加坡融資失利之后，又傳出消息稱長實欲在香港資本市場進行新的融資。去年11月5日媒體消息，長實擬把酒店業(yè)務(wù)Horizon分拆上市，將在11月15日尋求在港上市。

　　報道稱，本次將最多集資39至62.4億港元，已委聘美銀美林、星展銀行、渣打銀行證券為安排行。

　　據(jù)資料顯示，在去年11月5日之前就有消息稱，長實公布于10月11日向聯(lián)交所就分拆酒店套房業(yè)務(wù)提交上市申請(A1)，以批準公司將持有香港4家酒店資產(chǎn)的HorizonHospitality Investment及Horizon Hospitality (Holdings)發(fā)行的合訂股份于主板上市，集資所得將用于支付收購目標。

　　涉及分拆的酒店資產(chǎn)包括位于馬鞍山的海澄軒海景酒店、紅磡灣的海灣軒及海韻軒海景酒店以及葵涌的雍澄軒酒店。除海澄軒海景海店由長實及和黃各持51%及49%權(quán)益，其余由長實全資擁有。

　　有消息人士稱，長實分拆酒店上市大計約籌備近一年，在去年長實籌備上述分拆時，相關(guān)酒店的每方呎估值約7000港元至8000港元，以此計算，四間酒店分拆上市物業(yè)的估值約266億港元。

　　但僅僅數(shù)日后，長實方面對于分拆酒店上市一事立即改口。11月19日有報道顯示，長實表示尚無HorizonHospitality香港IPO的時間表，并表示公司正考慮Horizon資產(chǎn)上市以外的其他方案。

　　香港信報11月20日刊登報道稱，由于市況波動，投資者反應(yīng)未如預(yù)期，長實決定擱置分拆旗下酒店套房業(yè)務(wù)Horizon Hospitality上市計劃，而把有關(guān)酒店套房業(yè)務(wù)擬改為直接出售予投資者。

　　2012年11月25日，長江實業(yè)正式發(fā)布公告稱，分拆酒店于香港上市安排延后。