武漢拿地，是恒隆首度進(jìn)入華中市場，也是其進(jìn)入的第八個(gè)內(nèi)地城市。

　　繼在1月底的業(yè)績會(huì)上明確表示只會(huì)涉足內(nèi)地一二線城市后，恒隆地產(chǎn)隨即就在武漢再落一子。

　　2月7日，恒隆地產(chǎn)以底價(jià)33億元將武漢市一幅商業(yè)地塊收入囊中，折合樓面地價(jià)約7200元/平方米。地塊位于武漢硚口利濟(jì)北路輕軌站附近，與繁華的武廣商圈和中山大道商圈相近。武漢當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于恒隆競得的地塊是純商業(yè)用地，樓面價(jià)不算高。

　　按照規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積46萬平方米，其中地上43.3萬平方米(商業(yè)15萬平方米、酒店13.15萬平方米、辦公樓15.15萬平方米)，地下一層商業(yè)建筑面積不超過2.7萬平方米，A、B地塊將建空中連廊。其中，B地塊部分將建設(shè)300米以上的標(biāo)志性塔樓。

　　33億拿地

　　恒隆地產(chǎn)透露，此次武漢項(xiàng)目計(jì)劃投資約120億元，并當(dāng)作商業(yè)綜合物業(yè)項(xiàng)目長期投資，當(dāng)中包括世界級購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。

　　本次買地的33億元地價(jià)款，恒隆將以內(nèi)部資金及銀行貸款分兩期支付，首期11億元已于1月底支付。而截至2012年末，恒隆手持現(xiàn)金達(dá)360.25億港元，債項(xiàng)297.36億港元。

　　南華證券也于報(bào)告中稱，恒隆在購入上述武漢地塊后仍有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，料集團(tuán)未來將繼續(xù)買入新土地，并有助進(jìn)一步提升其資產(chǎn)凈值及盈利基礎(chǔ)。

　　其實(shí)，進(jìn)軍武漢商業(yè)綜合體項(xiàng)目，恒隆地產(chǎn)早已開始規(guī)劃，只是由于選址及規(guī)劃方面的原因一直未有進(jìn)展，因而在該地塊拍賣之前，恒隆地產(chǎn)便是外界公認(rèn)的頭號熱門買家。

　　而在今年1月17日，恒隆地產(chǎn)還曾與武漢硚口區(qū)政府簽署正式備忘錄，雙方擬合作開發(fā)總投資超100億元的恒隆廣場項(xiàng)目。

　　在成功競得上述地塊后，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗表示，公司非常欣喜能夠以公平合理的商業(yè)條款，成功摘下武漢市中心黃金地塊。恒隆落戶武漢，讓公司在中國中部最大和最重要的城市建立了橋頭堡，公司的內(nèi)地物業(yè)組合陣容會(huì)更鼎盛。雖然恒隆此次競得的地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，但其今后依然會(huì)面臨激烈的市場競爭。

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，在恒隆武漢項(xiàng)目旁已有武漢廣場、世茂廣場、武漢國際廣場、新世界百貨、武展購物中心、莊勝崇光SOGO百貨等購物中心，今后競爭必然激烈。

　　另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢目前已確定的大型新建購物中心將達(dá)10個(gè)以上。其中就包括凱德集團(tuán)于去年拿下的古田二路輕軌旁商業(yè)用地，將投資30億元建商業(yè)中心；另外，同為港資企業(yè)的新世界已拿下航空路地塊，將建設(shè)新世界中心二期；華潤也將在該區(qū)域投資130億元建設(shè)華潤萬象城項(xiàng)目。

　　700億版圖

　　此次武漢拿地，是恒隆首度進(jìn)入華中市場，也是其進(jìn)入的第八個(gè)內(nèi)地城市。

　　在此之前，恒隆地產(chǎn)在上海、沈陽、天津、大連、濟(jì)南、無錫以及昆明等地已開發(fā)了9個(gè)項(xiàng)目，其中上海、沈陽以及濟(jì)南的5家恒隆廣場已經(jīng)開業(yè)。

　　對于內(nèi)地項(xiàng)目的進(jìn)展計(jì)劃，陳啟宗在1月底的業(yè)績會(huì)上曾透露，無錫恒隆廣場將于2013年如期開業(yè)，不過沈陽市府恒隆廣場超高層寫字樓部分，預(yù)計(jì)會(huì)延時(shí)至2014年底甚至2015年初開業(yè)。

　　近年來恒隆地產(chǎn)的投資重心已逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)地。陳啟宗就曾于2012年11月公開表示，恒隆未來10年內(nèi)每年在內(nèi)地都會(huì)有項(xiàng)目落成，屆時(shí)內(nèi)地與香港持有項(xiàng)目面積比例將由62：38大幅提高至83：17。按此方向發(fā)展，陳啟宗稱恒隆將繼續(xù)投資約700億元發(fā)展其在內(nèi)地的項(xiàng)目。

　　相較于在內(nèi)地的積極投入，恒隆在香港不但停止拿地多年，而且還陸續(xù)出售了許多非核心物業(yè)，這或許與恒隆的發(fā)展模式有關(guān)。曾有分析人士總結(jié)稱：“恒隆在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取‘兩條腿’走路的策略，即在出租物業(yè)上實(shí)施‘順周期’擴(kuò)張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實(shí)施‘逆周期’套利策略。”

　　“出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司股票價(jià)值構(gòu)筑了一個(gè)底線；與之相對，開發(fā)物業(yè)靈活買賣的高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來推動(dòng)出租物業(yè)的擴(kuò)張并適時(shí)激活股價(jià)。”分析人士認(rèn)為，這是最合適在中國發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　更為巧妙之處在于，陳啟宗準(zhǔn)確地在不同地方運(yùn)營出租和出售兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　從目前的情況來看，恒隆將出售物業(yè)集中于香港，畢竟和國內(nèi)相比，香港的房價(jià)更高，獲利空間更為廣闊。

　　另一方面，恒隆在內(nèi)地專注發(fā)展出租物業(yè)。國內(nèi)廣袤的空間可以使恒隆不斷獲取合適土地，再加之內(nèi)地因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而使得居民不斷加強(qiáng)的購買力，恒隆商業(yè)項(xiàng)目更容易成功并獲得回報(bào)。

　　這看上去并不難明白，但關(guān)鍵還在于需要精準(zhǔn)的眼光、高超的運(yùn)營，亦要舍得投入大量資金不斷沉淀。對國內(nèi)需要快速發(fā)展以確保資本鏈條飛速滾動(dòng)循環(huán)的開發(fā)商而言，是極其困難的事情。