鎖定新一波移民潮與海外置業(yè)需求，這是萬科走出去的初衷之一。

　　“飛舊金山，萬科團隊接機。13號，萬科將簽署第一個海外房地產(chǎn)投資項目。”這是王石2月11日的微博。雖寥寥數(shù)字，仍能窺見王石內(nèi)心興奮之情。

　　讓王石雀躍的是萬科第一個國外投資項目——美國舊金山富升街201地塊(201FolsomStreet)的高層豪華住宅公寓項目。同時，美國頭號房企鐵獅門亦成為了萬科最新的合作伙伴。

　　2月13日，是萬科與鐵獅門正式訂立合資協(xié)議的日子。“早晨！萬科登陸舊金山..”王石這樣迫不及待分享萬科北美落地的消息。

　　針對上述合資項目，萬科及鐵獅門尚未透露過多具體內(nèi)容，僅就所披露的信息，萬科與鐵獅門北美合資項目為兩棟相連的高層住宅樓，一棟37層，另一棟42層，共包含655套單位，鐵獅門負責(zé)管理，相關(guān)財務(wù)信息仍未對外公布。

　　不過，據(jù)瑞士信貸2月18日報告中描述，萬科有意更多持有上述項目股權(quán)或達70%，鐵獅門將保留該項目30%的股權(quán)。而這只是萬科精心繪制的海外棋局的其中一步。

　　2月18日，萬科再次發(fā)布公告，公司B股轉(zhuǎn)H股的申請已獲得中國證監(jiān)會及港交所受理。從成立海外事業(yè)部、買殼南聯(lián)地產(chǎn)、籌備B轉(zhuǎn)H、香港買地到遠赴美國，不到一年的時間里，萬科已逐步把國際化的夢轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實，且不斷提速。

　　萬科日前指出：此次與鐵獅門的合作標(biāo)志著萬科向海外市場的邁進。萬科希望該項目能使合作雙方發(fā)揮各自優(yōu)勢并實現(xiàn)互利共贏，未來萬科將繼續(xù)在海外市場開拓類似的發(fā)展機遇。

　　移民潮與海外置業(yè)

　　鎖定新一波移民潮與海外置業(yè)需求，這是萬科走出去的初衷之一。

　　“國內(nèi)一些人已經(jīng)沒有買房資格了，那我們有沒有可能在境外做一些賣給中國人的房子呢？所以我們啟動了萬科國際化策略。”郁亮曾如此解釋：“中國人想去哪里、哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情。”

　　國內(nèi)房地產(chǎn)限購政策的出臺，令不少有錢人喪失了買房的資格，他們開始把目光更多地投向海外。與此同時，國內(nèi)的移民潮也為萬科創(chuàng)造了龐大的需求。

　　資料顯示，2012年中國成為美國房地產(chǎn)物業(yè)的最大買家，占了整個國際銷售額的11%。相關(guān)人士表示，中國人喜歡大城市，像洛杉磯、舊金山、紐約等城市特別受中國投資者歡迎。

　　且與北京上海等城市相比，美國的房價比較低，也較穩(wěn)定。“此輪移民潮很多都是投資房地產(chǎn)，在美國紐約尋找投資機會，使得未來有更成熟的業(yè)務(wù)計劃。”王石曾于2012年中作出過如此闡釋。

　　按照萬科的設(shè)想，萬科美國等海外業(yè)務(wù)是以服務(wù)海外華人為主，建立海外華人的社區(qū)。同時，其對于華人群體的了解和經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)化優(yōu)勢，將有助于公司在美國和其他國家開拓業(yè)務(wù)。

　　國內(nèi)移民熱潮有增無減，中國客海外投資房產(chǎn)的熱情也更為高漲。但有一點必須關(guān)注的是，中國客的海外房產(chǎn)投資開始引起當(dāng)?shù)厝耸康牟粷M及抵觸。這是否會致使美國房價推高，令美國政府出臺相關(guān)壓制海外投資房產(chǎn)的措施，這股海外房產(chǎn)投資熱潮能否不斷延續(xù)仍不得而知，但不妨先看看距離較近的香港。

　　就在國內(nèi)限購政策出臺不久，已開始有部分內(nèi)地居民在香港尋找房產(chǎn)投資項目，“現(xiàn)在香港大部分的豪宅項目幾乎近50%的買家都是內(nèi)地人。”相關(guān)分析人士向觀點新媒體透露。

　　隨著大量的內(nèi)地客涌入，香港樓市的成交價不斷攀高，香港人怨聲連連。為此香港政府不得不出臺一系列的調(diào)控措施，其中一項是針對香港居民以外買家的特別印花稅，達購買價的15%，這無疑把相當(dāng)大部分內(nèi)地客擋在門外。

　　值得一提的是，就在前不久，萬科旗下萬科(香港)才剛聯(lián)手新世界發(fā)展以34.34億港元拿下香港港鐵荃灣西站項目。但已有相關(guān)分析人士對萬科進入香港的前景表示擔(dān)憂，除了國內(nèi)積累的大量客戶群體可能流失以外，香港房地產(chǎn)市場更注重開發(fā)商項目開發(fā)的成本預(yù)算、操控盤等開發(fā)能力，這無疑是對萬科的綜合運營能力提出了挑戰(zhàn)。

　　橘生淮南北為枳？

　　在萬科決定出海之前，已經(jīng)有不少房企相繼實現(xiàn)海外擴張，但其中遇挫的企業(yè)也不少。有分析稱，對于長期根植國內(nèi)市場的房企而言，海外市場畢竟是個全新的領(lǐng)域，難免會水土不服，同時由于此前在海外市場開發(fā)空白，經(jīng)驗上的欠缺也會存在一定風(fēng)險，例如信息的不對稱以及國內(nèi)外大環(huán)境的不同。

　　相關(guān)人士特別指出，戶型設(shè)計將會是萬科進入海外市場的一大挑戰(zhàn)。面對的市場不一樣，對戶型設(shè)計的要求也不一樣，美國人更多注重別墅類項目的設(shè)計，萬科如何拋棄過去高層普通住宅的設(shè)計觀念，將是決定萬科能否海外成功拓展的關(guān)鍵。

　　但也有分析人士表示，雖然萬科國際化的進程相當(dāng)迅速，但從此前的動作來看，萬科實際上還是步步為營。首先，萬科兩個境外項目的規(guī)模并不大，皆可視為試水之作，且與萬科千億的銷售規(guī)模相比，即使失敗了，影響也不大。

　　同時，為了降低風(fēng)險，無論是在香港還是美國，萬科都尋找當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)作為合作伙伴。銀信投資董事長張民耕亦曾公開表示，尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇槭橇私猱?dāng)?shù)乜蛻籼卣?、分析產(chǎn)品需求、認清政策法規(guī)的最佳途徑。

　　“有合作伙伴我們才會去！”郁亮曾如此明確表態(tài)。據(jù)了解，萬科早在一年前就有“預(yù)謀”，由于未找到美國本土合適的合作伙伴，一直延遲到今年2月。但萬科同時也開始了設(shè)計戶型等工作。

　　當(dāng)然，萬科也可將合作獲得的經(jīng)驗運用于國內(nèi)項目開發(fā)。王石也表示：“長期以來，萬科一直是一家擁有國際視野并善于向優(yōu)秀同行學(xué)習(xí)的企業(yè)。此次進入美國市場，我們也是帶著學(xué)習(xí)的目的，希望通過具體項目的合作，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗。”

　　然而，合作有利，也有隱憂。雙方的理念如何磨合從而實現(xiàn)更好的合作仍有待時間論證。眾所周知，萬科一貫以開發(fā)中檔普通住宅為主，而鐵獅門則以開發(fā)高端豪宅及寫字樓為主。

　　資本輸血與融資

　　與此同時，外界對萬科海外拓展的資金配備情況也產(chǎn)生一定的擔(dān)憂。

　　瑞士信貸的報告中稱，萬科與鐵獅門的交易能否達成，將取決于中國政府是否批準(zhǔn)萬科將資金匯到海外投資該項目。事實上，為了鋪路海外市場的布局，萬科已經(jīng)在香港收購了南聯(lián)地產(chǎn)這一上市平臺公司，這為萬科實現(xiàn)海外融資提供了一條通道。與此同時，萬科亦不斷推進B轉(zhuǎn)H的進程。

　　2月18日，萬科公布B轉(zhuǎn)H的最新進展情況稱，相關(guān)申請已獲中國證監(jiān)會及港交所受理。

　　根據(jù)公告，萬科已在2月7日正式取得中國證券監(jiān)督管理委員會下發(fā)的《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》(130131號)。中國證券監(jiān)督管理委員會依法對其提交的相關(guān)行政許可申請材料進行了審查，認為該申請材料齊全，符合法定形式，決定對該行政許可申請予以受理。

　　獲證監(jiān)會批準(zhǔn)后，萬科于2月8日向香港聯(lián)合交易所有限公司提交了關(guān)于公司境內(nèi)上市外資股轉(zhuǎn)換上市地以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易A1申請表，并于2013年2月15日正式取得香港聯(lián)交所下發(fā)的受理函。

　　至此，萬科B轉(zhuǎn)H成功的可能性已經(jīng)毋庸置疑。同時，這對萬科海外拓展的進一步加快，無疑也增加多一條融資渠道以便扶持。

　　“它(B轉(zhuǎn)H)顯然不是為了解決融資而做的一件事。”萬科不止一次如此重申。但依然有分析認為，轉(zhuǎn)換到香港聯(lián)交所主板上市，萬科可進一步拓寬融資渠道，并可憑借自身優(yōu)勢在境外進行權(quán)益或債券融資，有效降低融資成本。

　　然而，萬科要想通過香港上市平臺融資還需要等待一段時間。相關(guān)分析指出，由于南聯(lián)地產(chǎn)控股本身是上市公司，根據(jù)聯(lián)交所相關(guān)規(guī)定，上市公司收購?fù)瓿珊蟮膬赡瓴坏糜兄卮筚Y產(chǎn)重組，這意味著，兩年后南聯(lián)地產(chǎn)方可作為萬科在港的融資平臺來使用。

　　即使B轉(zhuǎn)H成功，H股要想發(fā)債融資，依然要在國內(nèi)證監(jiān)會履行所有的審批流程，然而在內(nèi)地嚴厲的調(diào)控背景下，銀行貸款對房企設(shè)置了較高門檻，資本市場(包括IPO、增發(fā)、配股、債券)等融資渠道已處于暫停狀態(tài)。