洪小佳：最近主要在陜西進(jìn)行區(qū)域性布局。像安康、漢中、銅川、渭南、寶雞，包括“西咸新區(qū)”，都有一些項(xiàng)目在操作。美佳華2013年的主要策略是加強(qiáng)區(qū)域集中，把項(xiàng)目盡量集中，解決人力資源和商家資源集中的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：美佳華在區(qū)域性重點(diǎn)項(xiàng)目上會(huì)不會(huì)做一些定位上的調(diào)整？

　　洪小佳：項(xiàng)目定位上，我們還是希望在每個(gè)地方做當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)體，但現(xiàn)在面臨的問(wèn)題主要是老城區(qū)可供選擇的土地資源很稀缺，基本上不在政府手里，我們必須跟當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

　　首先，因?yàn)榇罅客恋囟际窃诋?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商手中，怎樣處理合作模式才能夠?qū)崿F(xiàn)我們的意圖，這是要注意的主要問(wèn)題。

　　其次，政府在很多城市都有新區(qū)，雖然新城區(qū)的商業(yè)隱藏著巨大機(jī)會(huì)，但如果經(jīng)營(yíng)不好也將是很大的陷阱。因?yàn)槟壳靶鲁菂^(qū)的發(fā)展都面臨配套不齊、入駐率不高、供應(yīng)量太大等問(wèn)題。商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有一定的人流集聚是很難做起來(lái)的，這種情況下，我們將面臨如何控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，如何把商業(yè)資源、商業(yè)品牌整合到新區(qū)經(jīng)營(yíng)的難題。

　　觀點(diǎn)新媒體：面對(duì)這些難題，美佳華有沒(méi)有比較好的應(yīng)對(duì)措施？

　　洪小佳：從目前來(lái)看，在城市新區(qū)發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目還是要控制開(kāi)發(fā)步驟，要跟商家基本上取得一致之后才可以真正進(jìn)入，沒(méi)有商家跟進(jìn)是沒(méi)辦法做的，我們所有項(xiàng)目都要進(jìn)行預(yù)招商，如果預(yù)招商銜接得好，才會(huì)大體量進(jìn)入。

　　觀點(diǎn)新媒體：在如今城鎮(zhèn)化大潮下，可選的城市會(huì)不會(huì)多一些？

　　洪小佳：我們的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)沒(méi)有變，城鎮(zhèn)化過(guò)程中可供選擇的城市也不能說(shuō)太多。因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)熱，大家都在做。這個(gè)市場(chǎng)總量雖然有所增加，但是緊跟者更多了，所以競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

　　觀點(diǎn)新媒體：在競(jìng)爭(zhēng)更激烈的情況下，美佳華將如何保證優(yōu)勢(shì)？

　　洪小佳：關(guān)鍵還是要強(qiáng)化自身商業(yè)資源的整合能力，加強(qiáng)我們的運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。在商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)上，更加符合當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)風(fēng)格以及商業(yè)規(guī)律。

　　另外，對(duì)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目大干快上是未來(lái)的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)如果形成泡沫，那么這個(gè)泡沫會(huì)比住宅更大。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目真正實(shí)現(xiàn)收益是要等到物業(yè)收租經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，所以它的周期比住宅會(huì)長(zhǎng)得多，累積泡沫的時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。所以，這個(gè)泡沫形成的會(huì)更大，這些也是我們必須要關(guān)注的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：美佳華開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目大概有七成是自持，公司如何平衡資金壓力？

　　洪小佳：美佳華平衡資金壓力有兩個(gè)辦法，一個(gè)是通過(guò)銷(xiāo)售回籠一部分資金；第二是通過(guò)前期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的貸款融資來(lái)獲得一部分資金，我們主要是靠這兩部分的資金來(lái)支持我們的經(jīng)營(yíng)。從目前來(lái)說(shuō)，通過(guò)銷(xiāo)售回籠的資金略為緊一些，但整體上我們還是能夠做到平衡。我們的發(fā)展模式也是盡量形成一種平衡。

　　觀點(diǎn)新媒體：美佳華在商業(yè)融資方面會(huì)不會(huì)考慮基金和信托？

　　洪小佳：基金和信托都只能作為一種短期的過(guò)渡，不能作為長(zhǎng)期的資金需求，美佳華不會(huì)用這種方式。我們目前的資金來(lái)源主要是自有資金、開(kāi)發(fā)貸、銷(xiāo)售回款以及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多大的商業(yè)公司都會(huì)成立房地產(chǎn)基金投資自己的項(xiàng)目，美佳華是否也會(huì)嘗試房地產(chǎn)基金？

　　洪小佳：我們也在考慮這種方式，但最終還是想實(shí)現(xiàn)跟私募股權(quán)投資者形成一種長(zhǎng)期的合作關(guān)系。我們目前正和相關(guān)的基金公司在研究，但畢竟短期的高回報(bào)在商業(yè)項(xiàng)目持有方面是很難做到的。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)該有一種新型的地產(chǎn)基金來(lái)大量持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，比如說(shuō)國(guó)外的很多基金，包括養(yǎng)老基金，他們能夠用一個(gè)比較中性的回報(bào)率來(lái)持有商業(yè)。我覺(jué)得未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的資金應(yīng)該是來(lái)自于這種新型的地產(chǎn)基金持有。

　　觀點(diǎn)新媒體：除深圳美佳華首譽(yù)外，公司今后在住宅項(xiàng)目方面會(huì)不會(huì)有一些補(bǔ)充？

　　洪小佳：今后在住宅方面我們可能會(huì)集中在深圳做一些舊改項(xiàng)目，像美佳華首譽(yù)一樣，這個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上獲得了較好的反應(yīng)。其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目在舊改的操作速度上還是比較快，公司在這個(gè)過(guò)程中也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，今后我們會(huì)多做一些舊改項(xiàng)目，同時(shí)利用商業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，在一線城市做一些區(qū)域性的商業(yè)中心，就是所謂的商業(yè)廣場(chǎng)類(lèi)項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，不管是對(duì)城鎮(zhèn)化還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的討論都比較多，作為專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，您怎樣看整體的市場(chǎng)行情？

　　洪小佳：我個(gè)人認(rèn)為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的需求量會(huì)非常大，但是進(jìn)來(lái)的公司會(huì)更多，所以這里面機(jī)會(huì)很多，風(fēng)險(xiǎn)很大，可能大家對(duì)這個(gè)泡沫的感知會(huì)更晚一些，泡沫也會(huì)更大一些。

　　另外現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)和電商的銷(xiāo)售額在成倍增長(zhǎng)，2012年整體零售商的增長(zhǎng)率卻在下降，這是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型以及業(yè)態(tài)組合轉(zhuǎn)型的很大挑戰(zhàn)。

　　總體而言，未來(lái)五到十年還是個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段，是一個(gè)好的市場(chǎng)，但肯定不會(huì)再出現(xiàn)以前那么快的增長(zhǎng)速度。